İlk evinizi satın almak heyecan verici ve sinir bozucu bir deneyim olabilir. Sadece doğru yeri bulmakla kalmaz, aynı zamanda doğru ipoteği de bulmanız gerekir. Birçok yerel pazarda düşük stoklar ve ülke genelinde artan konut fiyatları nedeniyle, uygun fiyatlı bir ev bulmak zor olabilir.
Hemen bir ev bulmak için baskı hissedebilirsiniz, ancak evleri ziyaret edip teklif yapmaya başlamadan önce finansmanınızın düzenli olması gerekir. Bu, kredi geçmişinizin ve kredi puanınızın, borç / gelir oranınızın ve genel finansal tablonuzun bir borç vereni, borç almaya yetecek kadar kredi verdiğinize ikna edeceğini içerir.
Birçok ilk alıcı, ipotek ve ev satın alma süreçlerinde bir dizi yanlış adım atma eğilimindedir. Kaçınılması gereken en yaygın hatalardan bazıları.
1. Kredinizi Takip Etmemek
Kimse, özellikle bir ev almadan önce sürprizlerden hoşlanmaz. Siz (ve / veya eşiniz) geç ödeme geçmişi, borç tahsilat işlemleri veya önemli borç gibi belirgin kredi sorunlarınız varsa, ipotek borç verenleri size idealden daha az faiz oranları ve şartları sunabilir veya başvurunuzu açıkça reddedebilir. Her iki durum da sinir bozucu olabilir ve ideal zaman çizelgenizi geri itebilir.
Potansiyel problemleri önceden çözmek için, kredi raporunuzu her yıl üç kredi raporlama ajansından: Transunion, Equifax ve Experian'dan yıllıkcreditreport.com adresinden ücretsiz olarak kontrol edin. Hataları arayın ve durumunuzu yapmanıza yardımcı olacak destekleyici belgeler de dahil olmak üzere, raporlama ajansı ve alacaklı ile yazılı olarak hatalara itiraz edin. Geç ödemeler veya gecikmiş hesaplar gibi güncel ancak doğru negatif öğeler bulursanız, bu öğeleri hızlı bir şekilde kaldırmanın bir yolu yoktur. 7 ila 10 yıl boyunca kredi raporunuzda kalacaklar. Ancak, faturalarınızı zamanında ödeyerek, borçlarınızdaki minimum aylık ödemelerden fazlasını yaparak ve mevcut kredinizi maksimize etmeyerek puanınızı artırabilirsiniz. Her şeyden önce sabırlı olun; düşük bir kredi notunun iyileştirilmesi en az bir yıl sürebilir.
Ayrıca, bankanızın, kredi birliğinizin veya kredi kartı sağlayıcınızın kredi puanınıza ücretsiz erişim sağlayıp sağlamadığını kontrol edin. Puanınız 620'nin altındaysa, geleneksel bir ipotek için onay almakta sorun yaşayabilirsiniz. Bir FHA kredisine hak kazanmak için, programın maksimum finansmanını kullanmak için minimum 580 kredi puanına (% 3.5 peşinat) veya% 10 peşinat ödeyerek minimum 500 puana ihtiyacınız olacaktır.
2. Önceden Onaylanmadan Önce Ev Arama
Mükemmel evi bulduğunuzda, boşa harcanacak zaman yok. Birçok sıcak pazarda, birden fazla teklife ve sert rekabete karşı koyacaksınız. Satıcıların, bir borç verenden ön onay mektubu almayan alıcıların tekliflerini dikkate alması olası değildir. Ön onay mektubu, satıcıya, kredi geçmişinize ve puanınıza, gelir ve istihdam geçmişinize, finansal varlıklarınıza ve diğer önemli faktörlere bağlı olarak faturalarınızı geri ödeyecek araçlara ve motivasyona sahip olmanızı sağlamak için gereken özeni gösterdiğini gösterir.
Rekabetçi bir pazarda, satıcılar ön onay mektubu olmadan sizi ciddiye almayacak ve gerçekten istediğiniz bir evde kaybedebilirsiniz. Bu belge, hak kazandığınız kredi tutarını, faiz oranınızı ve kredi programınızı ve tahmini peşinat tutarınızı listeler. Bazı durumlarda (özellikle yüksek maliyetli evler veya süper rekabetçi pazarlar için), borç verenler peşinat ödemesi için fon kanıtı sağlamanızı isteyebilir. Ön onay mektubu, genellikle 90 gün içinde bir son kullanma tarihi de içerir.
3. Bir Mortgage için Alışveriş
Ev sahipleri, ipotek için alışveriş yapmadıklarında masaya çok para bırakabilirler. Birkaç farklı kredi verene sahip bir ipotek başvurusu size karşılayabileceğinize ilişkin daha iyi bir fikir verir ve kredi ürünlerinin, faiz oranlarının, kapanış maliyetlerinin ve borç veren ücretlerinin elmadan-elmaya karşılaştırmasını yapmanızı sağlar. Daha da önemlisi, bir ipotek için alışveriş yapmak, mümkün olan en iyi fırsatı elde etmek için borç verenlerle müzakere etmek için sizi daha iyi bir konuma getirir.
Kredi verenleri satın alırken, kapanış tablosunda toplanabilecek ücretlere ve kapanış maliyetlerine dikkat edin. Bazı fiyatlandırma varyasyonları şu anda kağıt üzerinde büyük görünmese de, kredinizin ömrü boyunca önemli maliyet tasarrufu sağlayabilirler. Bazı borç verenlerin, faiz oranınızı peşin olarak almanın bir yolu olarak indirim “puanları” sunacağını ve kapanış maliyetlerinizi artıracağını unutmayın. Ve kapanış maliyetlerini düşüren veya hiç düşürmeyen diğer borç verenler, farkı telafi etmek için daha yüksek faiz oranları talep etme eğilimindedir.
Mevcut finans kurumunuzla (bir banka veya kredi birliği) kontrol etmeye ek olarak, bir ipotek komisyoncusundan sizin adınıza alışveriş fiyatları istemesini isteyin. İpotek komisyoncuları kredi verenler değildir; sizinle ağlarındaki borç verenler arasında bir eşleştirici görevi görürler. İhtiyaçlarınıza uygun ürünlere sahip birden fazla kredi vereni karşılaştırarak zamandan ve paradan tasarruf edebilirsiniz. Ayrıca, sundukları şeyleri görmek için çevrimiçi veya yüz yüze bazı doğrudan kredi verenlere bakmaya değer.
Birkaç kredi veren bir ipotek için başvuruda bulunarak, oranları ve kapanış maliyetlerini yan yana karşılaştırmak için kredi tahminleri alacaksınız. Ayrıca, oran alışverişinizin çoğunu 30 gün içinde yaparsanız, kredi verenlerin yaptığı çoklu kredi çekleri, kredi puanlayıcılarının dediği gibi bir "zor sorgulama" olarak sayılır ve kredi puanınızı düşürmesi olası değildir. Alışveriş yapmanız gereken altın kredi veren sayısı yoktur, ancak üç ila beş kredi tahminine sahip olmak, karşılaştırma için güçlü bir temel sağlayacaktır.
4. Ödeyebileceğinizden daha fazla ev satın almak
Borç veren size 300.000 dolara kadar borç alabileceğinizi söylediğinde, yapmanız gerektiği anlamına gelmez. Neden olmasın? Kredinizi en üst düzeye çıkarırsanız, aylık ödemeleriniz gerçekten yönetilemeyebilir. Tipik olarak, müstakbel ev sahiplerinin çoğu, brüt yıllık gelirlerinin 2 ila 2, 5 katı arasında bir kredi tutabilir. Başka bir deyişle, yılda 75.000 dolar kazanırsanız, 150.000 ila 187.500 dolar arasında bir eve sahip olabilirsiniz. Investopedia'nın ipotek hesaplayıcısı aylık ödemeleri tahmin etmenize yardımcı olabilir, bu da belirli bir fiyat aralığında bir evi ödeyip ödeyemeyeceğinizin daha iyi bir barometresidir.
Eğer mortgage ödemeleri yapmak için aylık bütçenizi uzatmak zorunda kalırsanız, makul olarak karşılayabileceğinizden daha fazla ev satın almak sizi sıkıntıya sokabilir. Başka bir deyişle, “ev fakirliği” hissedebilir ve alıcının pişmanlığını hissedebilirsiniz. Ayrıca, ev sahibinin aylık ipotek ödemeleri dışında ek masraflarla geldiğini düşünün. Kaçınılmaz bakım masrafları, onarımlar, ev sahibi dernek ücretleri (varsa) ve kiracı olarak ödemek zorunda olmadığınız diğer masraflar için tasarruf etmeniz gerekir.
Aylık bütçenizi ipoteğinizi kapsayacak şekilde uzatmak, acil durum veya ev onarımları için tasarruf edemeyeceğiniz anlamına da gelebilir ve nakit akışınızı diğer finansal hedefler için de tüketecektir.
Alt satır: Onayladığınız maksimum kredi tutarını değil, o fiyat noktasında aylık ipotek ödemesini karşılayıp karşılayamayacağınızı tespit edin. İlk kez ev sahibi, çok dikkatli olmak ve maksimum bütçelerinin altında bir ev satın almak isteyebilir.
5. Bir Gayrimenkul Temsilcisi Tutmamak
Kendi başınıza bir ev aramaya çalışmak zaman alıcı ve karmaşıktır. Profesyonel, deneyimli bir emlakçı, hem fiziksel mülkle hem de satıcılarla müzakere sürecinde seçimlerinizi ve nokta sorunlarınızı daraltmanıza yardımcı olabilir. Bazı eyaletlerde işlemi yürütmek için bir emlak avukatı gerekir, ancak avukatlar bir ev aramanıza yardımcı olmaz; bir teklif taslağı hazırlamanıza, satın alma sözleşmesini müzakere etmenize ve kapanış aracısı olarak hareket etmenize yardımcı olabilirler.
Ayrıca, kendi emlak acenteniz olmadan gösteri yapmaya devam ederseniz, bir satıcının acentesi sizi temsil etmeyi teklif edebilir. Bu zor olabilir, çünkü o ajanın çıkarlarını göz önünde bulundurmaz; hedefleri satıcı için en yüksek ve en iyi teklifi elde etmektir. İlgi alanlarınız sizinkiyle daha uyumlu olan kendi temsilcinizin olması, daha bilinçli seçimler yapmanıza yardımcı olacaktır.
En iyisi, bir ajanı kayıt etme maliyeti doğrudan cebinizden çıkmaz. Bir alıcı olarak, genellikle alıcı acentenin komisyonunu ödemezsiniz. Genellikle satıcı tarafından satıcının acentesine ödenir ve komisyon daha sonra alıcının acentesiyle ayrılır.
6. Kredi Limitlerini Açma (veya Kapatma)
Biri için ön onay alındıktan sonra bile bir ipotek reddedilebilir. Mortgage borç verenler, ön onay sırasında ve son yeşil ışığı vermeden önce kapatmadan hemen önce kredinizi kontrol eder. Bu arada, kredinizdeki ve mali durumunuzdaki statükoyu koruyun. Bu, yeni kredi limitleri açmamak veya mevcut kredi limitlerini kapatmak anlamına gelmez. Bunu yapmak kredi puanınızı düşürebilir ve borç / gelir oranınızı artırabilir - bir borç verenin nihai onayı reddetmesi için her iki temel neden.
Bunun yerine, yeni kredi limitleri (araba veya oto kredisi veya yeni bir kredi kartı gibi) almak için evinizi kapattıktan sonraya kadar bekleyin. Ve evinizi kapatmadan önce bir kredi kartı hesabı veya kredi ödemek harika olsa da, hesabı kapatmak bu kredi geçmişini raporunuzdan kaldırır. Kredi uzunluğu, kredi raporlama bürolarının kredi puanınızı oluşturmak için kullandığı temel faktörlerden biridir. Bunun yerine, hesabı açık ve etkin bırakın, ancak kapattıktan sonra kullanmayın. (Not: Bazı kredi kartı şirketleri, kredinizi de olumsuz etkileyebilecek uzun vadeli işlem dışı kalmak için hesabınızı kapatabilir. Hemen ve tam olarak her ay ödediğiniz küçük satın alma işlemleri yaparak hesapları etkin tutun.)
7. Kredi İle Büyük Alımlar Yapmak
Nasıl kredi açıp kapamak puanınızı ding olabilir gibi, mevcut hesapları çalıştırmak olabilir. Yine, evinizi kapatana kadar kredinizi ve mali durumunuzu sabit tutun. Bunun yerine nakit kullanın ya da daha iyisi, kapanana kadar yeni mobilya veya TV almayı geciktirin.
Ayrıca, bütçenizin yeni ev sahibi olma maliyetlerinizi nasıl ele alacağına dair bir fikir edinmek istersiniz. Karışıma büyük alımlar için daha fazla aylık ödeme eklemeden önce birkaç ay beklemek isteyebilirsiniz.
8. Parayı Dolaşma
İpotek yüklenmesinde bir başka büyük hayır: banka hesaplarınızdan veya diğer varlıklarınızdan büyük para yatırma veya çekme. Borç verenler aniden kaynaksız para geliyor veya çıkıyorsa, borç / gelir oranınızı etkileyecek bir krediniz varmış gibi görünebilir. Borç verenler, işvereninizden gelen bir bonus veya IRS vergi iadeniz gibi şeffaf mevduatlardan endişe etmemektedir. Ancak bir arkadaşınız size para bağlarsa veya kişisel hesabınızda iş geliri elde ederseniz, bir borç veren depozitonun gizlenmiş bir kredi olmadığını doğrulamak için kanıt isteyecektir. Borç verenin satış faturası (depozito sattığınız bir şeydeyse), iptal edilmiş bir çek veya ödeme koçanı istemesini bekleyin.
Bir akrabanız veya arkadaşınızdan peşinat ödemenize karşı bir hediye kullanabilirsiniz. Bununla birlikte, birçok kredi ürünü, depozitoyu kaynaklamak ve bağışçının parayı geri ödemenizi beklemediğini doğrulamak için bir hediye mektubu ve belgeler gerektirir.
9. İşlerin Değiştirilmesi
İş değiştirmek kariyerinize fayda sağlarken, ipotek onayınızı zorlaştırabilir. Borç veren, istikrarlı bir gelir ve istihdam sağladığınızdan ve ipoteğinizi geri ödeyebileceğinizden emin olmak ister. Belirli bir gelir ve işe dayalı bir ipotek için ön onay aldıysanız, kapatmadan önce aradaki herhangi bir şans kırmızı bir bayrak olabilir ve kapanışınızı geciktirebilir.
Onay için genellikle iki yıl üst üste sürekli istihdam ve gelir kanıtı sağlamanız gerekir. İşleri değiştirdiğinizde, özellikle daha düşük ücretli bir iş alırsanız, bu sürekli gelir ve istihdam kaydı bozulur. Ayrıca, komisyonlarda maaşınızın% 25'ini veya daha fazlasını ödeyen bir role geçerseniz, bu geliri iki yıl boyunca kazandığınızı kanıtlamanız gerekir. Kredi verenler, mümkün olan her durumda, krediniz kapanana kadar iş değiştirmeyi beklemenizi önerir. Bu yapılamazsa, ödünç verene hemen bildirin.
10. Ev Denetimini Atlama
Bir evi düzeltmek için çok fazla paranız yoksa ve öngörülemeyen onarımlar için ödeme yapmak zorunda kalmıyorsanız, bir ev denetiminden feragat etmek pahalı bir hata olabilir. Neden? Ev denetimleri, bir evle ilgili önemli sorunları bulmayı amaçlamaktadır ve sizi (alıcı) korurlar. Bir denetim almazsanız, çatlak borular veya su hasarı gibi büyük bir sorun, bir evi kapattıktan sonra yüzeyler halinde başvurmazsınız. Bu, bu sorunları gidermek için tüm faturaya dayanabileceğiniz anlamına gelir. Bir ev için bir teklif yaptığınızda, büyük bir sorun ortaya çıkarsa ve satıcı kapanmadan önce sorunu düzeltmek istemiyorsa, anlaşmadan cezasız bir çıkış sağlayan bir ev denetimi koşulu ekleyebilirsiniz.
Bu beklenmedik durum söz konusu olduğunda, teklifinizi geri çekebilir ve genellikle tam para ödemenizin geri ödenmesini sağlayabilirsiniz. Ev denetim ücreti iade edilmez ve genellikle alıcı tarafından ev denetçisine ödenir ve mülkün konumuna ve büyüklüğüne bağlı olarak genellikle 300 ila 500 $ arasında değişebilir. Bir fırının, su ısıtıcısının, çatının veya diğer büyük bilet öğelerinin yerini almak için binlerce dolar bombardımanına karşı tarttığınızda ödemek için küçük bir fiyattır. Zararlı muayenesi, küf veya radon muayenesi veya kanalizasyon kapsamı gibi ek incelemeleri, örneğin borç vereniniz talep ederse düşünebilirsiniz. Bu ve diğer denetimler yatırımınızı ve güvenliğinizi korumanıza yardımcı olabilir.
11. Kredi Tahmininin Kapanış Bildirimiyle Karşılaştırılmaması
Borç verenin yasa gereği kapanış tarihinden üç iş günü önce kapanış beyanı vermesi gerekmektedir. Bu belge, peşinat, kapanış maliyetleri, kredi bilgileri ve şartları ve diğer önemli bilgiler dahil olmak üzere kapanışta ödemeniz gereken tam maliyetleri listeler. Bu beş sayfalık bir belgedir, bu nedenle ödünç verdiğiniz veya işlemde yer alan diğer taraflarca ek ücret (önemsiz ücret olarak adlandırılır) alınmadığından emin olmak için aldığınız ilk kredi tahminiyle karşılaştırmak için zaman ayırın.
Ayrıca, belirli ücretler beklenenden fazla yükselirse, borç vereninizden nedenini açıklamasını isteyin. Kapanış gününde evrak sorunlarıyla karşılaşmamak için adınız ve diğer tanımlayıcı bilgiler gibi temel ayrıntıların doğru bir şekilde listelendiğinden emin olun. Hatalar veya şüpheli veya açıklanamayan ekstra ücretler bulursanız, bu sorunların çözülebilmesi için derhal borç verene bildirin. Bazı durumlarda, evrak işlerinin düzeltildiğinden ve güncellendiğinden ve tüm sorunların çözüldüğünden emin olmak için kapanışınızın geri itilmesi gerekebilir.
Alt çizgi
Yanlışlıkla ipotek ve ev alımınızı sabote etmek istemezsiniz. Bu hatalardan bazıları masum görünüyor, ancak kapanışınızı takip edebilir ve büyük baş ağrıları yaratabilirler. Sorunsuz bir süreç sağlamak için ödünç vericinizle ön onaydan kapanışa kadar neler yapmanız gerektiği hakkında konuşun. Ve borç vereninizin talep etmesi halinde dokümantasyon sağlayabilmeniz için tüm belgelerinizi (banka hesap özetleri, W-2'ler, mevduat kayıtları, vergi beyannameleri, ödeme taslakları vb.) Düzenli ve güncel tutmaya çalışın.
İlk evinizi satın alma zamanı geldiğinde, borç verme ve gayrimenkul süreci hakkında iyi okunur ve eğitimli olmak, bu hatalardan bazılarından kaçınmanıza ve yol boyunca paradan tasarruf etmenize yardımcı olabilir. Ayrıca, size rehberlik etmek için yanınızda eğitimli, deneyimli profesyonellere sahip olarak işlemin sorunsuz bir şekilde yapılmasını sağlayın. Bu, yoldaki stres ve karmaşıklığın bir kısmını hafifletebilir.