İçindekiler
- Yanlış Temel Bilgiler
- Önemli Rakamlardaki Hatalar
- Yükseltmeler nerede?
- Konut Devir Hızı
- Zillow's Algorithm Güncellemeleri
- Alt çizgi
Zillow çevrimiçi en popüler emlak veritabanlarından biridir. 2006 yılında eski Microsoft yöneticileri Rich Barton ve Lloyd Frink tarafından kurulan Seattle merkezli Zillow, Amerika Birleşik Devletleri ve Kanada'da milyonlarca satılık ve kiralık ev hakkında bilgi vermektedir. Kullanıcılar, fiyatlar, yatak odası ve banyo sayısı, kare çekimler, ev tipi ve diğer kolaylıklar dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak kaydıyla belirli bir alanda ev arayabilir.
Zillow'un en önemli özelliklerinden biri, evlerin ne kadar değerli olduğunu görmek için popüler bir tüketici aracı olan Zestimates'dir. Bu tahminler, karşılaştırılabilir satışlar ve kamuya açık veriler gibi kaynaklardan elde edilen bilgilere dayanmaktadır. 2011 yılında 90 milyon ev hakkında bilgi veren Zestimates, erişimini genişleterek kullanıcılara Amerika Birleşik Devletleri'nde 100 milyondan fazla ev hakkında veri sağladı.
İster evinizin değerinin ne kadar değiştiğini görmek isteyin, evinizin değerleme değeri yeniden finanse edilebilecek kadar yüksekse veya iş arkadaşınızın yeni evinde ne kadar harcadığını merak ediyorsanız, Zestimates kullanıcılara ev değerlemesinde bir başlangıç noktası sunar.
Ancak bu sayıların olmasını istediğiniz kadar doğru olmamasının birkaç nedeni vardır.
Önemli Çıkarımlar
- Zillow'un Zestimates, kullanıcıların ne kadar evin değerli olduğunu görmelerini sağlar.Şekiller, karşılaştırılabilir satışlar ve kamuya açık veriler gibi kaynaklardan elde edilen bilgilere dayanmaktadır. Zestimatlar, sadece arkalarındaki veriler kadar doğrudur, yani eski veya yanlış olabilirler. ödenen emlak vergileri veya vergi değerlendirmeleri ve Zestimates, ev sahipleri tarafından yapılan herhangi bir yükseltme veya iyileştirmeyi içermeyebilir.Zillow ayrıca ciro oranını da hesaba katar, bu nedenle insanların evlerini daha uzun süre tuttuğu bir alan o kadar doğru olmayabilir.
Yanlış Temel Bilgiler
Zillow'un benzersiz algoritmaları, hem genel verilerden hem de kullanıcı tarafından gönderilen verilerden elde edilen bilgilere dayanarak mülk değerleri koleksiyonunu haftada üç kez günceller. Zillow'a göre, “Zestimates'in büyük çoğunluğu evin satış fiyatının yüzde 10'u içinde.” Ancak Zestimates sadece arkalarındaki veriler kadar doğrudur, bu nedenle bir evdeki yatak odası veya banyo sayısı, kare görüntüleri veya lot büyüklüğü Zillow'da yanlışsa, Zestimate kapalı olacaktır.
Kullanıcılar bu hataları düzeltebilir. Ancak Zillow, bir mülkün ayrıntılarını güncellemenin evin Zestimate'ta hemen bir değişiklikle sonuçlanmayacağına ve bazen de hiçbir değişikliğe yol açmayacağına dikkat eder. Örneğin, dördüncü bir banyoya sahip olmak ilçenizdeki ev değerleri için çok fazla bir şey yapmayabilir. Bu nedenle, bu bilgilerin girilmesinin hiç bir etkisi olmayabilir.
Kullanıcı tarafından gönderilen verileri kabul etmenin yanı sıra Zillow, münferit mülkler için tahmini değer aralıklarını bildirerek yanlışlık sorunları ile ilgilenir. Menzil ne kadar küçükse Zestimate o kadar güvenilirdir, çünkü Zillow'un bu mülkte daha fazla veriye sahip olduğu anlamına gelir. Aralığın yüksek ve düşük ucuna bakmak, bir evin değerinin ne olduğunu daha iyi anlayacaktır.
Zillow, Zestimates'i ev değerlerini belirlemek için bir başlangıç noktası olarak adlandırır, bu nedenle kullanıcılar hiçbir şekilde değerlendirme olarak değerlendirmemelidir.
Önemli Rakamlardaki Hatalar
Zillow, son satışın tarihini ve fiyatını tahminine dahil eder. Bazı bölgelerde, bu bilgiler bu rakamın büyük bir bölümünü oluşturmaktadır. Ancak bu bilgi yanlışsa, Zestimate'ı atabilir. Karşılaştırılabilir satışlar da bir evin Zestimate değerini etkilediğinden, bir evin satış fiyatı kaydındaki bir hata, bölgedeki diğer evlerin Zestimate'lerini etkileyebilir.
Zestimate ayrıca ödenen gerçek emlak vergilerini, vergi değerlendirmelerine istisnaları ve halka açık diğer emlak vergisi verilerini de dikkate alır. Vergi değerlendiricisinin mülk değerleri yanlış olabilir. Vergi değerlendiricisinin veritabanında, mülkün temel bilgileriyle ilgili bir hata olabilir ve bu da değerlendirilen değerin çok yüksek veya çok düşük olmasına neden olabilir.
Tutarsızlıklar gören ev sahipleri, yanlış satış verilerini veya vergi kayıtlarını çevrimiçi olarak Zillow'a bildirebilir.
Yükseltmeler nerede?
Bazen bir ev sahibi, evin değerini artıracak bir mülkte iyileştirmeler veya yükseltmeler yapar. Ancak, Zillow bu faktörlerin farkında olmayabilir. Yani, yerel emlak vergisi değerlendiricisi bu bilgiye sahip olmadığı sürece. Bir ev sahibi, herhangi bir yükseltme yapmak için şehirden izin alırsa, bu bilgiler emlak vergisi makamlarına iletilebilir ve kamuya açık hale getirilebilir. Zillow listelerini ancak bu bilgi mevcut olduğunda güncelleyebilir.
Örneğin, evinize izin verilen beşinci bir yatak odası eklerseniz ve emlak vergisi değerlendiricisi, yükseltmenin evinizin değerini artırdığını düşünürse, bu bilgiler muhtemelen bir noktada evinizin Zestimate'ına giden yolu bulur. Ancak evinizde büyük izin gerektirmeyen yepyeni bir tasarım mutfağı varsa, ancak komşunuzun evinde orijinal 1975 mutfağı varsa, Zillow eviniz daha yüksek bir satış fiyatı getirebilse bile her iki eve de benzer.
Yükseltmeler her zaman düşündüğünüz kadar değerli değildir. Yerel konut piyasası koşullarına ve yaptığınız projelere büyük ölçüde bağlıdır. Bu nedenle, o yatak odasını eklediğinizden veya mutfağınızı yeniden modifiye ettiğinizden beri evinizin Zillow'daki değeri değişmediğinden, Zestimate'a ekstra 30.000 $ 'dan fazla para alabileceğinizi varsaymayın. Tersine, Zillow evinizin 300.000 $ değerinde olduğunu söylüyorsa, ancak mahallenizdeki benzer evler kadar güncellemediğinizi biliyorsanız, ilgilenen bir alıcı bulmak daha az satabilir veya daha uzun sürebilir.
Konut Devir Hızı
Bölgenizde ne kadar çok ev satışı varsa, Zillow'un bu evlerin ne kadar değerli olduğunu düşündüğü hakkında daha fazla veri var. Bu Zestimates'i daha doğru hale getirir. Dolayısıyla, San Francisco Körfez Bölgesi'nde sıcak bir pazarda yaşıyorsanız, Zestimate'ınız, insanların on yıllardır evlerinde kaldığı ve satışların nadir olduğu kırsal bir kasabada yaşıyor olmanızdan daha doğru olabilir.
Zillow's Algorithm Güncellemeleri
Zillow, doğruluğunu artırmak için daha fazla yol bulduğu için algoritmasını günceller. Bu olduğunda, Zestimates bu evler veya emlak piyasası hakkında hiçbir şey değişmemiş olsa bile önemli ölçüde değişebilir.
Ocak 2019'da Zillow, sitenin Zestimate'lerinin doğruluğunu iyileştirmeye yardımcı olmak için bir veri bilimcisi ve mühendis ekibine 1 milyon dolarlık bir sözleşme verdiğini açıkladı. Ekip, bir evin değerini etkileyen, kamusal veriler, işe gidip gelme süreleri, yol gürültüsü ve algoritmasını hesaba katmak için diğer bilgileri içeren farklı faktörlerden yararlandı. Zillow ülke çapında hata oranının% 4'ün altına düşeceğini tahmin ediyor.
Şirket, 2017 yılında ev sahipleri tarafından çok düşük rakamlar sağlayarak yanıldığını iddia eden Chicago ev sahipleri tarafından açılan bir sınıf davası konusu oldu. Davacılar ayrıca çoğu kullanıcının Zestimate'lere değerlendirme gibi davrandığını belirtti. Market Watch tarafından hazırlanan bir rapora göre Zillow, davanın haklarının olmadığını ve Zestimate'lerin değerlendirme olduğunu inkar ettiğini söyledi. Bunun yerine, kullanıcıların ev değerlerini aramaya başlayabilecekleri bir referans noktası olarak adlandırdı.
Alt çizgi
Zillow, Zestimate'lerinin kusurlarını tüketicilerden gizlemeye çalışmıyor ve rakip sitelerden de mükemmel tahminler bekleyemezsiniz. Mesele, ev sahiplerinin Zestimates'ten fiyatları geniş bir kılavuz olarak kullanması ve bu rakamları diğer kaynaklarla karşılaştırmasıdır. Hiçbir şekilde bir değerlendirme olarak değerlendirilmemelidir. Yerel bir emlakçıdan karşılaştırılabilir bir piyasa analizi ve evin profesyonel bir değerlendirmesi, değerini öğrenmenin en iyi yoludur.
Bu araçlar bile kusurludur: Bazen benzer evlerin yakın zamanda satışı yapılmaz ve değerlendirmelerde - sadece insan olan - değerlendiricilerde biraz öznel olabilir. Sonunda, bir evin değerini mükemmel bir şekilde değerlendirmenin bir yolu yoktur, ancak sadece satın alırken, satarken, kredi başvurusunda bulunurken ve bir evin değerini bilmemiz gerektiğinde takip edebileceğimiz yönergeler vardır.