Altın ve gayrimenkul gibi varlıklar temel yatırımlardır ve bir ev satın almak, dünya çapında bireyler için yaygın ve güvenli bir yatırım olduğu düşünülen ortak bir yatırımdır. Bununla birlikte, gayrimenkul yatırımları uzun bir taahhüt ve yüksek peşinat gerektirir ve uzun vadede bile risklidir. Ayrıca, birçok yatırımcı genellikle maliyetleri görmezden gelir.
Gizli maliyetler ve gayrimenkul yatırımını riskli, maliyetli ve muhtemelen çok karlı olmayan bir girişim haline getiren faktörlerle ilgili bazı önemli noktaları göz önünde bulundurun. Yatırımcılar, zor kazanılan paralarını düşürmeden önce tüm bunları akılda tutmalıdır.
Ortak Bir Algı
Ortalama bir yatırımcı, banliyölerde iki yatak odalı bir kat mülkiyeti beş yıl önce 300.000 dolar için kullanılabilir ve şimdi 450.000 dolar satıyor. Bu, beş yılda% 50'lik serin bir getiri, hisse senetlerinin, bonoların veya altının getirisinden çok daha iyi. Mutlak kar değerinin de 150.000 dolar olduğu görülmektedir ve finansmanın mevcudiyeti, kar elde etmek için kaldıraçlı para kullanma yanılsaması vermektedir.
Tüm bu görünür faydalarla, gayrimenkul yatırımlarının zorlukları ve gizli maliyetleri nelerdir?
Mülkiyet Kredilerinin Maliyet Anatomisi
Yeni bir iş için yeni bir şehre taşınan bir bireyi ele alalım. Yaklaşık beş yıl kalmayı beklemektedir, ancak mevcut işvereniyle veya aynı şehirdeki diğer işverenlerle kariyer büyümesine bağlı olarak bu süreyi uzatabilir. İyi getiriler varsayımı altında, bir ev kiralamak yerine bir ev veya apartman satın almayı düşünür.
Bir kişinin 5 $ kadar az bir fiyata bir hisse veya borsa yatırım fonu satın alabileceğini, ancak gayrimenkul yatırımının binlerce dolar gerektirdiğini unutmayın. Gayrimenkul yatırımlarının çoğunluğu kredilerle finanse edilmesine rağmen, 300.000 $ değerinde bir ev veya kınamak satın almak hala% 20 (60.000 $) peşinat gerektirir.
% 20'den az katkıda bulunanlar kredi alabilirler, ancak daha yüksek faiz oranları ödemek zorunda kalacaklar ve maliyeti artıran özel ipotek sigortası almak zorunda kalacaklardır. Yüksek faiz oranları daha yüksek geri ödeme tutarlarına yol açar ve ipotek sigortası genellikle kredi tutarının% 0.15 ila% 2.5'ine mal olur.
Kredi işleme için, kredi tutarının yaklaşık% 4'ü (9.600 $) gibi bir kerelik ek maliyetler vardır. Emlak transfer vergileri veya kayıt ücretleri eyaletten eyalete değişir ve mülk değerinin ortalama% 2, 5'inin alınması maliyete 6.000 $ ekler.
Yatırımcımız bir kınamak satın alsaydı, kat mülkiyeti birliğine aylık 200 dolarlık bir ücret beş yıl içinde 12.000 dolar olurdu. O zaman onarım, mobilya ve bakım masraflarını eklemelisiniz. Yıllık 1.000 dolarlık muhafazakar bir tahmin, bizi beş yılda toplam 5.000 dolara çıkarıyor.
Daha sonra, sahibin beş yıl sonra kınamaklarını 450.000 dolara satın almaya istekli bir alıcı bulduğunu varsayın.
O zamana kadar, yatırımcı bankaya 86.400 $ kredi geri ödeyecekti. 60.000 $ peşinat, kredi işleme maliyetleri (9.600 $), emlak transfer vergisi (6.000 $), emlak vergisi (30.000 $), kondom ilişkilendirme ücretleri (12.000 $) ve genel bakım (5.000 $) ekleyerek toplam 209.000 $ 'a geliyor.
Net Getiri Nedir?
240.000 $ değerindeki orijinal 20 yıllık kredi anapara tutarı, yatırımcı aylık 1.440 $ ödemeye devam ettiği için beş yıl içinde 180.000 $ 'a düşecektir. Yatırımcı bu 180.000 $ 'ı yeni alıcıdan alınan 450.000 $' lık satış fiyatından geri ödeyecek. Yatırımcı bu mülk için toplam 209.000 $, kalan ödenmemiş ödeme için bankaya 180.000 $ öder ve aldığı net 61.000 $ 'dır.
Esasen, yatırımcı beş yıl içinde 209.000 dolar harcadı ve% 29.2'lik getiri için 61.000 dolar net kar elde etti. Satış fiyatı yüksek görünse de, gizli maliyetler kazancın çoğunu ortadan kaldırdı.
Daha uzun bir süre alalım. Yatırımcının şehirde kalmaya devam ettiğini ve toplam 20 yıllık kredi için kat mülkiyetine sahip olduğunu varsayalım. Beş yılda bir, kınamak değeri 1, 5 kat artar. 20 yılda, değer beş kattan fazla takdirle 1.52 milyon $ 'a ulaşacak.
Yatırımcı 345.600 $ geri ödeyecek. 60.000 dolar eklenirse, toplam maliyet 405.600 dolar olur.
Yukarıdaki gibi benzer hesaplamaları kullanarak, toplam emlak vergisi 251.000 $, bakım maliyetleri (48.000 $), genel onarım ve bakım (20.000 $), kredi işleme maliyetleri (9.600 $) ve emlak transfer vergisi (6.000 $) alıyoruz. Toplam 739.600 $ ve bu nedenle 20 yıl boyunca net kar% 106'lık bir getiri için 780.400 $ 'dır ve esasen 20 yıl içinde parayı ikiye katlamaktadır.
Uzun vadede, etkili getiri o kadar da iyi değildir. Fiyat beş kez takdir edilse de, faiz ödemeleri, vergiler ve diğer giderlerin maliyeti kârı azaltır.
Yatırımcılar ayrıca paranın gerçek değerinin zamanla azaldığını da belirtmelidir. Enflasyon nedeniyle bakım ve düzenli onarım maliyetleri artar. Enflasyon da dikkate alınırsa, net getiri daha da düşecektir. Yatırımcılar, satış sırasında sigorta, broker ücretleri ve emlak transfer vergilerini de dikkate almalıdır. Bunların dahil edilmesi net getirileri daha da azaltacaktır.
Gayrimenkul yatırımlarında ilişkili diğer riskler de vardır. Yatırım dönemi boyunca yaşanan gelişmeler, mülkün daha sonra satılmasında güçlük yaratabilir. Örneğin, gürültülü yeni bir otoyol veya suçta ani bir artış mülkü devalüe edebilir. Kasırga veya deprem gibi doğaüstü felaketler mülkü tamamen mahvedebilirken, sigorta taleplerinden sadece kısmi bir miktar geri kazanılabilir. Sigorta parası kullanan bir yeniden inşasından sonra bile, bölgede bu tür olayların ortaya çıkmasından sonra daha yüksek bir fiyat almak zorlaşır.
Gayrimenkul Yatırımlarına Alternatifler
Gayrimenkul satın almak yerine, yatırımcılar gayrimenkul yatırım ortaklıkları, gayrimenkul seçenekleri, gayrimenkul bazlı ETF'ler, yatırım fonları ve hisse senetlerini düşük maliyetli alternatifler olarak görmelidir.
Hisse senetleri stoğa özgü risklerle birlikte gelirken, fonlar, ETF'ler ve GYO'lar çeşitlilik sağlar. Kontrolsüz bir piyasada karşı taraf riski almak isteyen cesur kalpler için, gayrimenkul seçenekleri maliyetler veya vergiler olmadan daha yüksek getiri sağlayabilir.
Alt çizgi
Gayrimenkul yatırımları, uzun süreler boyunca ağır mali taahhütler gerektirir. Bu yatırımların uzun sürelere yayılmasının değerini değerlendirmek karmaşık bir iştir. Bazı yatırımcılar nominal fiyat artışlarına bakarak cazip gelirken, tüm maliyetleri göz önünde bulundurmak gerekir.