Opco Nedir?
Opco, tipik olarak bir opco / propco anlaşmasında yer alan birincil işletme şirketini tanımlarken kullanılan "işletme şirketi" nin kısaltmasıdır. Bazı durumlarda, işletme şirketi vergi avantajları elde etmek için bir iştiraki gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) olarak kullanmaktadır. Emlak şirketi (propco), kredi derecelendirme ve finansman konularında opco avantajı sunan tüm gayrimenkul ve ilgili borçların mülkiyetini korur.
Opco / propco anlaşmaları bir GYO oluşturulmasında en yaygın olanlardan biridir.
Opco Nasıl Çalışır?
Bir işletme şirketi / emlak şirketi (opco / propco) anlaşması, bir yan şirketin (yani emlak şirketi) ana şirket (işletme şirketi) yerine gelir getirici tüm mülklere sahip olduğu bir iş düzenlemesidir. Opco / propco anlaşmaları, her iki şirket için de tüm finansman ve kredi derecelendirmesi ile ilgili konuların ayrı kalmasını sağlar.
Bir opco / propco anlaşma stratejisinde, şirketler en azından bir işletme şirketi ve bir emlak şirketine bölünür. Emlak şirketi gelir üretimi ile ilişkili olan tüm varlıkların - gayrimenkul de dahil olmak üzere - sahip olmasına rağmen, opco varlıkları satış üretmek için kullanır.
Bir opco / propco stratejisi, şirketlerin faaliyet gösteren şirketin defterlerinden borç ve dolayısıyla borç hizmeti yükümlülükleri, kredi derecelendirmeleri ve ilgili konular gibi belirli unsurları tutmasını mümkün kılar. Bu genellikle şirkete önemli finansal avantajlar ve tasarruflar sunar. İşletmeci şirket tüm gayrimenkulleri için bir GYO yaratırsa, tüm gelir dağıtımlarında çifte vergilendirmeyi önleyebilir. Kredi piyasaları daha daraltıldığında veya mülk değerleri düştüğünde, opco / propco anlaşma stratejileri o kadar pratik değildir ve çoğu durumda mümkün değildir.
Önemli Çıkarımlar
- Opco, tipik olarak bir opco / propco anlaşmasında yer alan birincil işletme şirketini tanımlarken kullanılan "işletme şirketi" nin kısaltmasıdır. Bir opco / propco anlaşma stratejisinde şirketler en azından bir işletme şirketi ve bir emlak şirketine bölünür. Gayrimenkul işletme şirketleri ve GYO'lar arasındaki fonksiyonel ve stratejik farklılıklar, ancak GYO'ların mülkleri işletmesi gerekmez.
Opco Örneği
Casino şirketleri genellikle hissedar değeri yaratmak ve işlemleri kolaylaştırmak için opco / propco yeniden yapılandırmasını düşünmektedir. Bunun modeli Penn National Gaming Inc'in 2013 yeniden yapılandırmasıdır. Casino şirketi, ABD İç Gelir Servisi'nden (IRS) mülklerinin vergisiz bir şekilde yeni bir GYO'ya dönüşmesi için izin aldı.
Penn National Gaming, gayrimenkul varlıklarının tüm sahipliğini yeni kurulan GYO'ya devrederek Oyun ve Eğlence Özelliklerini reddetti. Bu dönüşümü tamamladıktan sonra Gaming ve Leisure Properties, mülkleri Penn National Gaming'e geri kiraladı.
Penn National Gaming'in GYO'sunda bulunan özel vergi kuralları, propco'nun opco'dan alınan herhangi bir kira için federal gelir vergisi ödemek zorunda kalmasını önler. Penn National Gaming'in GYO'su da bir oyun şirketinden çok daha düşük bir faiz oranına sahiptir. Buna ek olarak, Penn National Gaming, GYO'suna sahiplik atayarak mülkle ilgili tüm borçları ortadan kaldırdığı için, opco'nun hafifletilmiş bilançosu, casino şirketine ihtiyaç duyduğu fonları ödünç almasına ve ayrıca casinoları.
Opcos ve GYO'lar
Gayrimenkul işletme şirketleri ile GYO'lar arasında fonksiyonel ve stratejik farklılıklar vardır. Birçok GYO, sahip oldukları mülklerin yarattığı kira veya kiralama yoluyla nakit akışı oluşturmak için yatırım ve portföy stratejilerine odaklanır. Bir GYO tarafından bir inşaat projesine yapılan yatırımlar ve iktisaplar, mülkten kira geliri elde etmeyi amaçlayabilir. Net gelir öncelikle yatırımcılara yapılan dağıtımlara yöneliktir.
Bir gayrimenkul işletme şirketi (REOC) yeni inşaatları finanse edebilir ve daha sonra mülkü iade için satabilir. Şirket ayrıca bir mülk satın alabilir, binayı yenileyebilir ve daha sonra gayrimenkulü kar için yeniden satabilir. Bir REOC aynı şekilde mülkleri denetleyen bir yönetim şirketi olarak da hizmet verebilir.
Bir gayrimenkul işletmesinin ürettiği kazançlar büyük ölçüde iktisap, yenileme ve yeni inşaat gibi projelere yeniden yatırılabilir. Bu, bir REOC'nin portföyünü nispeten hızlı bir şekilde potansiyel uzun vadeli beklentilerle doldurmasını sağlar. Bu, GYO'ların net gelirlerinin çoğunu hissedarlarına dağıtmasını gerektiren düzenlemelerle karşılaştırılmaktadır. Bir REOC ile daha fazla büyüme beklentisi olabilir, ancak GYO'lar kadar acil gelir elde etmeyebilirler.