Terminal Büyük Harf Oranı Nedir?
Çıkış oranı olarak da bilinen terminal büyük harf oranı, bir mülkün elde tutma süresi sonunda yeniden satış değerini tahmin etmek için kullanılan orandır. Yıllık beklenen net faaliyet geliri (NOI), terminal değerini almak için terminal sınırına (yüzde olarak ifade edilir) bölünür. Terminal büyük harf oranları, karşılaştırılabilir işlem verilerine veya belirli bir mülkün konumu ve nitelikleri için uygun olduğuna inanılan şeye dayanarak tahmin edilir.
Önemli Çıkarımlar
- Terminal kapitalizasyon oranı, bir mülkün elde tutma süresinin sonunda yeniden satış değerini tahmin etmek için kullanılır. Devam eden tavan oranı, mülkün öngörülen birinci yıl NOI'sının mülkün satın alma fiyatına bölünmesiyle elde edilir. giriş oranından düşükse, bu genellikle mülk yatırımının kârlı olduğu anlamına gelir.
Terminal Büyük Harf Oranını Anlama
Girme tavanı oranı, öngörülen birinci yıl net faaliyet gelirinin (NOI) ilk yatırım veya satın alma fiyatına bölünmesiyle elde edilir. Buna karşılık, terminal aktifleştirme oranı, geçen yılın (çıkış yılı) öngörülen NOI'sının satış fiyatına bölünmesiyle elde edilir. Bu oran, devam eden tavan fiyatından düşükse, genellikle mülk yatırımının karlı olduğu anlamına gelir.
Gayrimenkul yatırımcı profesyonellerin çoğu, terminal kapitalizasyon oranını piyasanın mevcut oranıyla eşleştirmenin önemli olduğunu kabul ederek, terminal sınır oranını biraz yukarı çekmenin geliştirilmesinin daha güvenli bir test olabileceğini akılda tutarak. Dinamik bir e-tablo, yatırımcılara yeterli bir destek sağlayacak en yüksek terminal kapitalizasyon oranını oluşturmak için geliştirme projesini stres testi yapmak için yararlı olabilir.
Bilgili gayrimenkul yatırımcıları, piyasa değerinin düşmesi beklenen piyasaları ve gayrimenkul türlerini ararlar, çünkü daha düşük bir terminal kapitalizasyon oranı, devam eden sermaye tavanı oranına kıyasla, net faaliyet gelirinin olmayacağı varsayılarak sermaye kazancı ile sonuçlanır. bekleme süresi boyunca azalma. Dikkate alınması gereken bazı veriler, her bir alan kategorisi ve her bir faaliyet alanı ile ilgili olduğu varsayılan hizmet ve giderler için arz ve talep metriklerini içerir.
Gelecek her zaman belirsiz olsa da, herhangi bir elde tutma süresinin sona ermesi konusunda iki şey kesindir: binalar yaşlanacak ve pazarlar değişecektir. Bu nedenle, tüm gayrimenkul yatırımcılarının, bir proje için terminal kapitalizasyon oranını doğru bir şekilde belirlemek için mümkün olduğunca fazla veri derlemesi ve analiz etmesi önemlidir.
Terminal Büyük Harf Oranı Örneği
Bir yatırımcı tamamen işgal edilmiş bir mülkü 100 milyon dolara satın alıyor. Birinci yıl NOI'sının 5, 0 milyon $ olduğu tahmin ediliyor. Dolayısıyla, giriş sınır oranı% 5.0'dır. Yedi yıl sonra yatırımcı terminal kapitalizasyon oranının yaklaşık% 4, 0 olduğuna inanıyor. Geçen yıl NOI, yol boyunca kira artışını hesaba katarak, 5, 5 milyon dolar olarak öngörülüyor (yine, tam doluluk varsa). Yeniden satış değerinin 137.5 milyon $ olduğu tahmin edilmektedir (NOI'da 5.5 milyon $, % 4.0 terminal kapitalizasyonuna veya çıkışına, oranına bölünür).