Paket Alım Taahhüdü Nedir?
Devralma taahhüdü, bir borç verenin, projenin belirli bir aşamaya ulaşması durumunda belirli bir gelecek tarihte kısa vadeli bir kredinin yerine kalıcı finansman sağlaması için yazılı bir teminattır.
Önemli Çıkarımlar
- Devralma taahhüdü, bir borç verenin, projenin belirli bir aşamaya ulaşması durumunda belirli bir gelecekte kısa vadeli bir kredinin yerine kalıcı finansman sağlaması için yazılı bir teminattır. Ticari gayrimenkul geliştirmede bir devralma taahhüdü oldukça yaygındır. vadeli borç verenler genellikle krediyi vermeyi kabul etmeden önce başka bir borç verenden alım taahhüdü gerektirir.
Paket Alım Taahhüdünü Anlama
Devralma taahhüdü ticari gayrimenkul geliştirmede oldukça yaygındır. İnşaat veya yenileme tamamlandığında bir bankanın mülk için ipotek vermesini garanti eder. Ayrıca, uzun vadeli ticari ipotek borç verenin kısa vadeli inşaat kredisini ve birikmiş faizi ödeyip almasını sağlar.
Devralma taahhütleri, inşaat kredisi verenler için riski azaltır ve kalkınmanın ilerlemesine izin verir. Mülk geliştiricileri genellikle projelerinin inşası için kısa vadeli fonlar (köprü kredileri) ödünç alırlar.
Ancak, işgücü grevleri, yüklenici sorunları, çevre sorunları veya diğer birçok değişken nedeniyle projeler ertelenebilir. Bu aksiliklerden daha yüksek maliyet beklentisi ile karşı karşıya olan bir geliştirici, projeyi terk etmek ve krediyi temerrüde düşürmek isteyebilir. Bu nedenle kısa vadeli borç verenler genellikle krediyi vermeyi kabul etmeden önce bitmiş projenin kalıcı ipotek sahibi olmayı kabul eden başka bir borç verenden alım taahhüdü gerektirir.
Paket Alım Taahhütleriyle Çalışma
Take-out kredisi veya take-out anlaşması olarak da adlandırılan bir take-out taahhüdü, inşaatçıya belirli bir miktar için kararlaştırılmış bir faiz oranında (genellikle bir endekse sabitlenmiş) belirli bir miktar para ödünç alma seçeneği sunar zaman. Anlaşma aşağıdaki gibi bazı olasılıkları içerecektir:
- Tasarım ve malzeme onayı Projenin tamamlanma tarihi Paranın serbest bırakılmasından önce asgari doluluk oranı, belki yüzde 60 Gecikme durumunda kredinin başlangıç tarihinin uzatılmasına ilişkin hükümler
Taahhüt genellikle tabandan tavana bir taahhüttür. Tabandan tavana, proje için belirli bir nihai miktarın ödünç verileceği ve beklenmedik durumların karşılanmaması durumunda daha az miktarda kredi verileceği anlamına gelir. Bu olasılıklar, yolda sorunlar yaşanması durumunda hem kalıcı borç vereni hem de orijinal kısa vadeli borç vereni korumaya ya da tazmin etmeye çalışır. Çalışma prensibi, projenin sorunsuz ilerlemesini sağlamak için bankanın değil, geliştiricinin işi olmasıdır. Banka, geliştiricinin sorunlarına maruz kalma durumlarını sınırlamaya çalışacaktır.
Taahhütler için Boşluk Finansmanı
Elbette, inşaat borç vereni daimi borç verenin inşaat kredisinin geri ödemesini etkileyebilecek şarta bağlı borçlar nedeniyle fonları geri tutacağı riskini almak istememektedir. Dolayısıyla, devralma taahhütleri de boşluk finansmanı için hükümler içermektedir. Boşluk finansmanı veya köprü kredileri, herhangi bir şarta bağlı durumun kalıcı borç verenden kısmi bir ödemeyi tetiklemesi durumunda yardımcı olur.
Örneğin, yeni bir ofis kulesi, devralma taahhüdünün asgari doluluk koşulunu karşılayacak kadar birim kiralamamışsa, boşluk finansmanı, nihai ipotek henüz verilmemiş olsa bile inşaat kredisinin geri ödenmesini sağlayacaktır.