Hisse senetlerinin aksine, yatırım mülkleri birkaç saniye içinde farenizin bir tıklaması ile boşaltılamaz. Satış kararı ile gerçek satış tarihi arasındaki zaman genellikle haftalar veya aylar olarak ölçülür. Nereden başlayacağınızı bilmiyorsanız kendi evinizi satmak korkutucu bir süreç olabilir, ancak bir yatırım amaçlı gayrimenkul satmak daha da fazla iş gerektirir.
Yatırım amaçlı gayrimenkul ile uğraşırken sermaye miktarı ve bu sermayenin gerçekleşmesini çevreleyen vergilendirme konuları karmaşıktır. Bununla birlikte, kendi başınıza başarmak imkansız değildir., bir yatırım amaçlı gayrimenkul satma sürecine bakacağız ve kazançlar üzerindeki vergilerin nasıl sınırlanacağına odaklanacağız.
Neden Satış?
Bir kiralık mülkün satış nedenleri değişiklik gösterir. Mülklerini kişisel olarak yöneten ev sahipleri taşınabilir ve yeni ikamet yerlerinin yakınındaki bir şeye yatırım yapmak isteyebilirler. Ya da bir ev sahibi kira yoluyla para biriktirmek yerine bir kiralık mülkün değerini ödemek isteyebilir. Hatta boş alan yoluyla veya masrafları karşılamaya yetecek miktarda kiradan dolayı para kaybeden bir mülk durumunda bile olabilir. Nedeni ne olursa olsun, satmak isteyen gayrimenkul yatırımcılarının vergilerle uğraşması gerekecektir.
Vergi Adamı Geliyor
Bir kiralık mülk satışından elde edilen sermaye, kişisel kullanım mülkünün doğrudan satışına kıyasla çok daha diktir. Satıştan elde edilen kâr üzerinden ödemeniz gereken temel sermaye kazançları, mülke karşı talep ettiğiniz herhangi bir amortismanla artırılır. Bu, mülkün para kaybetmesi ve önceki yıllarda vergi faturanıza karşı zararı kullandıysanız, satış geçtiğinde daha büyük bir vergi faturanızın olacağı anlamına gelir.
Örnek - Sermaye Vergi ve Amortisman Kazançları
Diyelim ki 150.000 dolara satın aldığınız bir kiralık mülkünüz var ve 200.000 dolara satılıyor. Bu genellikle 50.000 $ 'lık sermaye kazancı ödediğiniz anlamına gelir. Ancak, mülkün sahibi olduğunuz süre boyunca 20.000 dolarlık bir amortisman düştüyseniz, satış fiyatı ile satın alma fiyatı eksi amortisman arasındaki farkı borçlandırırsınız: 200.000 $ - (150.000 $ - 20.000 $). 50.000 $ 'lık sermaye kazançları yerine, şimdi 70.000 $' lık sermaye kazancı borçlusunuz.
Not: Bu, amortisman kayıplarını talep etmekten vazgeçmemelidir . Vergi indirimlerini daha sonra değil, daha erken gerçekleştirmek neredeyse her zaman daha iyidir .
Yuvarlanmak
İç Gelir Kanunu Bölüm 1031, gayrimenkul yatırımcılarının benzer mülklere tekrar yatırım yaparak kazançlarından vergi almasını sağlar. Bir avukat veya vergi danışmanı yardımıyla satışları, yeni bir mülk satın almak için kullanmaya hazır olana kadar gelirlerin bir emanet hesabına aktarılacağı şekilde ayarlayabilirsiniz. Yeni mülkü seçmek için 45 gün ve işlemi tamamlamak için altı ay süre vardır. Bir rollover yapmak istiyorsanız, eskisini satmadan önce yeni mülkü aramaya başlamalısınız.
Başka bir mülkte yeniden yatırım yapmak istiyorsanız 1031 borsası harika çalışıyor. Sadece doğrudan katılmayı durdurmak istiyorsanız, mevcut yeriniz için profesyonel bir mülk yöneticisi kiralayabilir veya satabilir ve profesyonelce yönetilen bir mülk satın alabilirsiniz. Ancak hedefiniz yalnızca sermaye toplamaksa, sermaye kazançları vergisini yemek zorunda kalacaksınız.
Kalkan Olarak Birleşmek
Şirket gayrimenkul yatırımcıları için giderek daha popüler hale geliyor. Şirketleri dahil ederek, şirketin sizinle kiracı size dava açabileceği potansiyeli arasında bir kalkan görevi görmesi sorumluluğunu azaltabilir. Ev ve kişisel maliyeniz, dahil olduğunuzda herhangi bir mahkeme işleminde veya yasal işlemde talep edilemez. Şirketler, özellikle bir mülkün satılmasından elde edilen sermaye kazançları ile, oldukça uygun olan farklı vergi kurallarına sahiptir.
Belirli bir gayrimenkul yatırımcısı türü için şirket birleşmesi mantıklıdır. Çok çeşitli gelir getirici mülkler bulup yönetmek ve önemli kazançlar elde etmek için insanları çalıştırıyorsanız, şirket vergi faturanızı azaltacaktır ve daha sonra karınızı kurumunuzun paylaşım yapısı aracılığıyla göreceksiniz. Çoğu gayrimenkul yatırımcısı için, gelirin nasıl gerçekleştiğini zorlaştırmadan şirketten faydalanmanın daha iyi yolları vardır.
Kuruluş, sizinle mülkünüzden elde ettiğiniz kazanç arasında bir engel oluşturabilir, böylece bu gelire herhangi bir şekilde bağımlı olursanız, özellikle istediğiniz satışa, örneğin satıştan elde edilenler gibi büyük karlarla erişemeyebilirsiniz. bir özellik. Sadece bazı profesyonel tavsiye ve evrak işleri gerektiren, birleştirmek nispeten kolaydır, ancak mülklerinizi bir şirketten çıkarmak (örneğin, onları satmak ve emekli olmak) daha karmaşıktır, çünkü kasıtlı vergi kaçakçılığı / sahtekarlığı şirketi, onu oluşturan mallar yerine satıyorsunuz. Tabii ki bu bir ev satmaktan çok daha zor.
Buna karşılık, iki veya üç mülkü kişisel olarak yönetiyorsanız ve profesyonel olarak yönetilen bir veya iki mülkünüz daha varsa, şirketten faydalanamayabilirsiniz. Kiralarınızdan elde edilen gelirler, her bir mülk için harcamalarınızı büyük bir farkla geride bırakmıyorsa, bunları olduğu gibi tutmanız ve gayrimenkul varlıklarınızı küçük bir işletmeye dönüştürebileceğiniz amortisman ve yazım önerilerini kullanmanız daha iyi olur.
Küçük işletmeleri kuruluşa alternatif olarak kullanmaya ek olarak, bazı eyaletler gayrimenkul yatırımcılarının sahip oldukları her bir mülk için ayrı bir limited şirket açmalarına izin verir. Bu her ne kadar vergileri azaltmak zorunda olmasa da, mallarınızı ve her mülkünüzü mülklerinizden birine karşı taşınabilecek herhangi bir davadan korur.
Alt çizgi
Bir kiralık mülk satmak zor olabilir ve gelirlerde büyük bir vergi faturasından kaçınmayı umuyorsanız daha da zordur. Farklı bir mülke yatırım yapmak için satıyorsanız, sadece 1031'i devirebilir ve vergi faturasını erteleyebilirsiniz. Sermayeye ihtiyacınız olduğu için satıyorsanız, bazı vergiler ödemek zorunda kalacaksınız.
En iyi durum senaryosu, hisse senetlerinde olduğu gibi, sermaye kazancı vergisinden bir miktar ısırmayı almak için kredi veya kayıpları dengelemediğiniz sürece, bir yatırım amaçlı gayrimenkul, özellikle de daha iyi ya da daha iyi kırılan bir kiralama satmayı ertelemektir. Bu şekilde, genel vergi faturanızı azaltma ve gelirlerin daha fazlasını cebinize alma şansınız olacaktır.