İçindekiler
- İade Edilemez Ön Ücretler
- Kira-Opsiyon ve Kira-Alım
- Alış Fiyatına Katılma
- Yöneticiye Kira Başvurusu
- Kiralık Ev Bakımı
- Mülkü Satın Alma
- İdeal Kiraya Sahip Aday
- Sözleşmeyi İmzalamadan Önce
- Alt çizgi
Çoğu ev alıcısı gibiyseniz, yeni bir ev satın almayı finanse etmek için bir ipoteğe ihtiyacınız olacaktır. Hak kazanmak için, iyi bir kredi puanına ve peşinat için nakit paraya sahip olmanız gerekir. Bunlar olmadan, ev sahipliğine giden geleneksel yol bir seçenek olmayabilir.
Bununla birlikte, bir alternatif var: belirli bir süre için bir ev kiraladığınız, kira süresi dolmadan satın alma seçeneğiyle kendi başına kira sözleşmesi. Kira bedeli sözleşmeleri iki bölümden oluşur: standart bir kira sözleşmesi ve satın alma opsiyonu: Neye dikkat edeceğinizin ve kira bedeli kendi kendine işlemin nasıl çalıştığının bir özeti. Kiralamaktan daha karmaşıktır ve çıkarlarınızı korumak için ekstra önlemler almanız gerekir. Bunu yapmak, bir ev satın almak istiyorsanız, anlaşmanın iyi bir seçim olup olmadığını anlamanıza yardımcı olacaktır.
Önemli Çıkarımlar
- Kiraya-kira sözleşmesi, bir mülkü belirli bir süre için kiralamayı taahhüt ettiğiniz ve kiralama bitmeden önce satın alma seçeneğiyle yaptığınız bir anlaşmadır.Kiralama sözleşmeleri standart bir kira sözleşmesi içerir ve ayrıca Mülkün daha sonra satın alınması için bir seçenek.Lease-opsiyon sözleşmelerinin, kiralama süresi dolduğunda size evi satın alma hakkı verdiğini ve kira-satın alma sözleşmelerinin satın almanızı gerektirdiğini anlayın.Lease boyunca kira ödersiniz ve bazı durumlarda, ödemenin bir yüzdesi satın alma fiyatına uygulanır.Bazı kira sözleşmeleri ile, mülkü sürdürmeniz ve onarımlar için ödeme yapmanız gerekebilir.
Kiralık Evler: Süreç Nasıl Çalışır
İade Edilemez Ön Ücretler
Kiraya-kendi sözleşmesinde, (alıcı olarak) satıcıya opsiyon ücreti, opsiyon parası veya opsiyon bedeli olarak adlandırılan bir kerelik, genellikle iade edilemez, peşin ücret ödersiniz. Bu ücret, gelecekteki bir tarihte evi satın alma seçeneği sunan şeydir. Standart ücret olmadığı için seçenek ücreti genellikle tartışılabilir. Yine de, ücret genellikle satın alma fiyatının% 2, 5 ila% 7'si arasında değişir.
Kira-Opsiyon ve Kira-Alım
Bazılarının diğerlerine göre daha tüketici dostu ve esnek olduğu, kendi kendine kira sözleşmelerinin farklı türleri olduğunu belirtmek önemlidir. Kira opsiyon sözleşmeleri, kira süresi dolduğunda evi satın alma hakkını verir, ancak yükümlülüğünü yerine getirmez. Kiralamanın sonunda mülkü satın almamaya karar verirseniz, opsiyonun geçerliliği sona erer ve kira ödemeye veya satın almaya devam etme zorunluluğu olmadan uzaklaşabilirsiniz.
Kira alım sözleşmelerine dikkat edin. Bunlarla birlikte, ödeyebileceğinizden ya da ödemeniz gerekip gerekmediğinden, kiralama sonunda yasal olarak evi satın almak zorunda kalabilirsiniz.. Yükümlülük olmadan satın alma seçeneğine sahip olmak için, bir kiralama seçeneği sözleşmesi olması gerekir. Hukukçular deşifre etmek zor olabileceğinden, herhangi bir şey imzalamadan önce kalifiye bir emlak avukatıyla sözleşmeyi gözden geçirmek her zaman iyi bir fikirdir, bu nedenle haklarınızı ve tam olarak neler yaptığınızı bilirsiniz.
Alış Fiyatına Katılma
Kira bedeli sözleşmeleri, evin satın alma fiyatının ne zaman ve nasıl belirlendiğini belirtmelidir. Bazı durumlarda, siz ve satıcı, sözleşme imzalandığında, genellikle geçerli piyasa değerinden daha yüksek bir fiyatla bir satın alma fiyatı üzerinde anlaşmaya varacaksınız. Diğer durumlarda, fiyat, kiralama süresi dolduğunda, mülkün o anki mevcut piyasa değerine göre belirlenir. Birçok alıcı, özellikle ev fiyatlarının yükseldiği pazarlarda, satın alma fiyatını “kilitlemeyi” tercih eder.
Yöneticiye Kira Başvurusu
Kira süresi boyunca kira ödersiniz. Soru, her ödemenin bir kısmının nihai satın alma fiyatına uygulanıp uygulanmadığıdır. Örnek olarak, üç yıl boyunca her ay 1.200 dolar kira öderseniz ve bunun% 25'i satın alma işlemine yatırılırsa, 10.800 dolar kira kredisi kazanırsınız (1.200 x 0.25 = 300 dolar; 300 x 36 ay = 10.800 dolar). Tipik olarak, kira aldığınız kira kredisini telafi etmek için alanın gidişatından biraz daha yüksektir. Ancak bu primi ödediğiniz için ne aldığınızı bildiğinizden emin olun.
Bazı sözleşmelerde, ödemeniz gereken opsiyon parasının tamamı veya bir kısmı kapanışta nihai satın alma fiyatına uygulanabilir.
Kiralık Ev Bakımı
Sözleşmenin şartlarına bağlı olarak, mülkün bakımından ve onarım için ödeme yapmaktan sorumlu olabilirsiniz. Genellikle, bu ev sahibinin sorumluluğundadır, bu yüzden sözleşmenizin ince baskısını dikkatlice okuyun. Satıcılar sonuçta herhangi bir ev sahibi dernek ücreti, vergi ve sigortadan sorumludur (sonuçta hala onların evi), genellikle bu maliyetleri karşılamayı seçerler. Her iki durumda da, evdeki bir kişi yaralanırsa veya yanlışlıkla birisini yaralarsanız, kişisel mülkiyete ilişkin kayıpları karşılamak ve sorumluluk kapsamı sağlamak için bir kiracı sigorta poliçesine ihtiyacınız olacaktır.
Bakım ve onarım gereksinimlerinin sözleşmede açıkça belirtildiğinden emin olun (avukatınızdan sorumluluklarınızı açıklamasını isteyin). Mülkün korunması, örneğin, çim biçme, yaprakları tırmıklama ve olukları temizleme vb., Hasarlı bir çatıyı değiştirmek veya elektriği kodlamaya getirmek çok farklıdır. Her şeyden sorumlu olun ya da sadece çim biçmek, evi incelemek, bir değerlendirme sipariş etmek ve herhangi bir şey imzalamadan önce emlak vergilerinin güncel olduğundan emin olun.
Mülkü Satın Alma
Sözleşme sona erdiğinde ne olacağı kısmen imzaladığınız sözleşme türüne bağlıdır. Bir kira opsiyon sözleşmeniz varsa ve mülkü satın almak istiyorsanız, satıcıya tam ödeme yapmak için muhtemelen bir ipotek (veya başka bir finansman) almanız gerekecektir.
Öte yandan, evi satın almamaya karar verirseniz veya kiralama süresi sonunda finansmanı sağlayamazsanız, seçeneğin süresi dolar ve tıpkı başka bir mülk kiralıyormuşsunuz gibi evden çıkarsınız. Opsiyon parası ve kazanılan kira kredisi de dahil olmak üzere o ana kadar ödenen parayı kaybedersiniz, ancak kiralamaya veya evi satın almaya devam etmekle yükümlü olmayacaksınız.
Sürece bir ev satın alırsanız süreci aynı şekilde değerlendirin: durumunuzu inceleyin, bölgeyi araştırın, yakındaki diğer evlerle fiyatları karşılaştırın, sözleşmeyi araştırın ve satıcının geçmişini araştırın.
İdeal Kiraya Sahip Aday
Kiracı bir anlaşma, ev sahibi olmak istiyorsanız, ancak finansal açıdan konuşursanız, hazır değilseniz mükemmel bir seçenek olabilir. Bu anlaşmalar size sahip olabileceğiniz evi “kilitlerken” düzenli olarak finansman elde etme, kredi puanınızı artırma ve peşinat için para tasarrufu yapma şansı verir. kiranın çoğu zaman yaptıkları satın alma fiyatına gider, aynı zamanda bir miktar özsermaye de elde edersiniz.
Kiradan-kendi sözleşmeleri geleneksel olarak uygun kredilere hak kazanamayan kişilere yönelik olsa da, kiradan-sanayiye büyük ölçüde göz ardı edilen ikinci bir aday grubu vardır: pahalı olmayan kredi piyasaları. “Jumbo (uygun olmayan) kredilerin standart olduğu yüksek maliyetli kentsel emlak piyasalarında, henüz bir ipotek alamayan veya istemeyen finansal olarak uygun, krediye layık insanlar için daha iyi bir çözüm için büyük bir talep var San Francisco merkezli bir şirket olan Verbhouse'un kurucusu ve CEO'su Marjorie Scholtz, kiraya-kendi piyasasını yeniden tanımlayan diyor.
Scholtz, “Konut fiyatları yükseldikçe ve giderek daha fazla şehir, kredi limitlerine uygun olarak fiyatlandırılıp jumbo kredilere itildikçe, sorun tüketicilerden konut finansmanı sektörüne kayıyor” diyor. Sıkı otomatik sigortalama yönergeleri ve% 20 ila% 40 peşinat gereksinimleriyle, finansal açıdan yetenekli insanlar bile bu pazarlarda finansman elde etmekte zorlanabilirler.
Scholtz, “Olağandışı herhangi bir şey - örneğin gelirde - iyi gelir kazananlarını“ aykırı ”bir duruma sokar, çünkü sigortacılar bunları bir kutuya düzgün bir şekilde sığdıramazlar, ” diyor Scholtz. Bu, geleneksel olmayan gelirleri olan, serbest meslek sahibi veya taşeron işçiliği olan ya da ABD kredisi (örneğin yabancı uyruklular) olan ve büyük ölçüde% 20 ila% 40 peşinat bankalarının uygun olmayan krediler için gereksinim duyduğu kişileri içerir.
Yüksek maliyetli pazarlar, Verbhouse'u olağandışı yapan şey, kendi başına kira mülklerini bulacağınız bariz bir yer değildir. Ancak, tüm potansiyel kiradan kendine ev alıcıları, tüketici merkezli özelliklerini kiradan kendi sözleşmelerine yazmaya çalışmaktan fayda sağlayacaktır: Opsiyon ücreti ve her kira ödemesinin bir kısmı, dolar için dolar satın alma fiyatını satın alır, kira ve satın alma fiyatı beş yıla kadar kilitlenir ve katılımcılar, satın almamaya karar verseler bile eşitlik oluşturabilir ve piyasa değerlerini alabilirler. Scholtz'a göre, katılımcılar adil piyasa değerinde “para kazanabiliyor”: Verbhouse evi satıyor ve katılımcı, piyasa değer kazanımını ve kira “satın alma” ödemeleri yoluyla biriktirdikleri tüm özkaynakları koruyor.
Sözleşmeyi İmzalamadan Önce
Satın almadan önce kiralayacak olsanız bile, evinizi tam olarak satın alıyormuşsunuz gibi aynı titizliği kullanmak iyi bir fikirdir. Kendi kiraladığınız bir mülkü düşünüyorsanız, aşağıdakileri yaptığınızdan emin olun:
- Doğru şartları seçin. Bir kira satın alma sözleşmesi yerine bir kira sözleşmesi sözleşmesi girin. Yardım almak. Sözleşmeyi açıklamak ve haklarınızı ve yükümlülüklerinizi anlamanıza yardımcı olması için kalifiye bir emlak avukatı kiralayın. İmzalamadan önce bazı noktaları müzakere etmek veya size yeterince elverişli değilse anlaşmayı önlemek isteyebilirsiniz. Sözleşmeyi araştırın. Anladığınızdan emin olun: opsiyon ücreti ve kira ödemeleri için son tarihler (ne zaman ödenmesi gerekir) - ve satın alma fiyatına ne kadarının geçerli olduğu, satın alma fiyatınızı nasıl belirlediğini (örneğin, satıcı sizden talep edebilir) satın alma niyetinizi yazılı olarak önceden bildirmek için) evcil hayvanlara izin verilip verilmediği, bakım, ev sahibi dernek aidatları, emlak vergileri ve benzerlerinden kimin sorumlu olduğu. Evi araştır. Bağımsız bir değerlendirme sipariş edin, bir mülk incelemesi alın, emlak vergilerinin güncel olduğundan ve mülk üzerinde haciz olmadığından emin olun. Satıcıyı araştırın. Finansal sorun belirtileri aramak için satıcının kredi raporunu kontrol edin ve satıcının mülke ne kadar süredir sahip olduğunu görmek için bir başlık raporu alın - ne kadar uzun süre mal sahibi ve daha fazla özsermaye, o kadar iyi. İki kez kontrol edin. Hangi koşullar altında mülk satın alma seçeneğinizi kaybedersiniz? Bazı sözleşmelerde, sadece bir kira ödemesine geç kalırsanız veya satıcıya satın alma niyetinizi yazılı olarak bildirmezseniz, bu hakkı kaybedersiniz.
Alt çizgi
Kendi başına kira sözleşmesi, ev alıcılarının hemen bir eve taşınmasına izin verir, birkaç yıl kredi puanlarını yükseltmek ve / veya ipotek almaya çalışmadan önce peşinat için tasarruf etmek için çalışır. Tabii ki, kira bedeli sözleşmesine uygun olarak belirli şartlar ve koşullar yerine getirilmelidir. Bir emlakçı sürece yardımcı olsa bile, bir şey imzalamadan önce sözleşmeyi ve haklarınızı açıklığa kavuşturabilecek nitelikli bir emlak avukatına danışmak önemlidir.