İçindekiler
- Temel Kiralık Gayrimenkuller
- Flip Side: Gayrimenkul Ticareti
- Gayrimenkul Yatırım Grupları
- Gayrimenkul Limited Ortaklıkları
- GYO'lar
- Gayrimenkul Yatırım Fonları
- Neden Gayrimenkul Yatırım?
- Çeşitlendirme ve Koruma
- Enflasyon Riskinden Korunma
- Kaldıraç Gücü
- Gayrimenkul Yatırımının Dezavantajı
Gayrimenkul satın almayı düşündüğünüzde, akla ilk gelen şey evinizdir. Ancak fiziksel mülkiyet, özellikle borsaya karşı bir çit olarak portföyde de rol oynayabilir. Bununla birlikte, gayrimenkul son 50 yılda popüler bir yatırım aracı haline gelirken, tuğla ve harç satın almak ve sahip olmak, hisse senetlerine ve tahvillere yatırım yapmaktan çok daha karmaşıktır., bireysel yatırımcıların önde gelen seçeneklerini, bir gayrimenkul yatırımının ne kadar doğrudan olduklarına ve yatırım nedenlerine göre yaklaşık sırayla listeleyeceğiz.
Temel Kiralık Gayrimenkuller
Bu, arazi mülkiyeti uygulaması kadar eski bir yatırımdır. Bir kişi bir mülk satın alır ve kiracıya kiralar. Mal sahibi, mülkün ipotek, vergi ve bakım masraflarını ödemekle yükümlüdür.
İdeal olarak, ev sahibi yukarıda belirtilen tüm masrafları karşılamak için yeterli kira talep eder. Bir ev sahibi aylık bir kar elde etmek için daha fazla ücret alabilir, ancak en yaygın strateji sabırlı olmak ve sadece ipotek ödenene kadar masrafları karşılamak için yeterli kira ödemekle yükümlüdür. Ayrıca, mülk, konut sahibini daha değerli bir varlık ile terk ederek, ipotek boyunca değer de kazanmış olabilir. ABD Nüfus Sayım Bürosu'na göre, bu ülkedeki gayrimenkul değeri 1940'dan 2006'ya kadar sürekli olarak arttı. 2008'den 2010'a kadar subprime mortgage erimesi sırasında bir düşüş yaşanırken, şimdi toparlandı ve genel olarak artmaktadır.
Bir yatırımcı, emlak aradığı piyasayı bilmeli veya yardım etmek için bir uzman kiralamalıdır. Kiralık mülklerden gelir akışı arayan yatırımcılar için göz önünde bulundurulması gereken en önemli husus, mülk konumu ve piyasa kira oranlarıdır. Konuma gelince, birçok başarılı kira büyük okulların yakınında bulunmaktadır. Örneğin, bir devlet üniversitesinin yakınında bir mülk satın alırsanız, öğrencilerin bunu her yıl kiralamak isteyebilirler. Karlı bir kiralık mülkün birçok başka özelliği de vardır ve bazıları öğrenmek için zaman alır.
Tabii ki, ideal bir yatırım gibi görünen şeyin yüzünde lekeler var. Mülke zarar veren kötü bir kiracı ile sonuçlanabilir veya daha da kötüsü, hiç kiracı yok. Bu, aylık negatif nakit akışına neden olur, yani ipotek ödemelerinizi karşılamak için karıştırmanız gerekebilir. Ayrıca doğru mülkü bulma meselesi de vardır. Boşluk oranlarının düşük olduğu bir alan seçmek ve insanların kiralamak isteyeceği bir yer seçmek isteyeceksiniz.
İnsanların kiralamak istediği bir alanda ideal bir mülk bulduğunuzda, mülkün toplam maliyetini ilgi ile belirlemek için bir ipotek hesap makinesi kullanın. Ayrıca, kiralamanız için uygun bir faiz oranı sağlamak için farklı ipotek türlerini araştırmaya değer.
Bir kiralık mülk ve diğer yatırımlar arasındaki belki de en büyük fark, bakımına ayırmanız gereken zaman ve iş miktarıdır. Eğer istemiyorsanız, profesyonel bir mülk yöneticisi kiralayabilirsiniz. Ancak bu durumda maaşı yatırımınızın kârlılığını etkileyen bir masraf haline gelir. (İlgili okumalar için bkz. "Bir Gayrimenkul Kiralama Mülküne Değer Vermenin 4 Yolu")
Flip Side: Gayrimenkul Ticareti
Bu gayrimenkul yatırımının vahşi tarafıdır. Alım-satım yatırımcısından lig olan günlük yatırımcılar gibi, emlak yatırımcıları da alım-satım amaçlı ev sahiplerinden tamamen farklı bir cinsdir. Emlak tüccarları, genellikle üç ila dört aydan fazla olmamak kaydıyla, kısa bir süre için onları tutmak amacıyla mülk satın alırlar, bunun üzerine bunları kar için satmayı umuyorlar. Bu teknik aynı zamanda saygısızlık olarak da adlandırılır ve önemli ölçüde değersiz veya çok sıcak bir alanda bulunan satın alma özelliklerine dayanır.
Saf mülk paletleri, iyileştirmeler için bir mülke para koymayacaktır; yatırımın, karı değişmeden çevirmek için içsel değere sahip olması gerekir, aksi takdirde bunu dikkate almazlar. Bu şekilde ters çevirmek kısa vadeli bir nakit yatırımdır.
Bir mülk elçisi bir mülkü boşaltamayacağı bir durumda yakalanırsa, yıkıcı olabilir, çünkü bu yatırımcılar genellikle uzun vadede bir mülkün ipotekini ödemek için yeterli parayı tutmazlar. Bu, mülkü kötü bir piyasada boşaltamayan bir emlakçı için sürekli kayıplara yol açabilir.
İkinci özellik sınıfı da vardır. Bu yatırımcılar paralarını ucuz ya da uygun fiyatlı mülkler satın alarak ve onları yenileyerek değer katarak kazanırlar. Daha sonra tadilattan sonra daha yüksek bir fiyata mülk satıyorlar. Bu, iyileştirmelerin kapsamına bağlı olarak daha uzun vadeli bir yatırım olabilir. Bu yatırımın sınırlayıcı özelliği, zaman yoğun olması ve çoğu zaman yatırımcıların bir seferde sadece bir mülk edinmesine izin vermesidir.
Gayrimenkul Yatırım Grupları
Gayrimenkul yatırım grupları, kira mülkleri için küçük yatırım fonları gibidir. Bir kiralık mülk sahibi olmak istiyorsanız, ancak bir ev sahibi olma zahmetini istemiyorsanız, bir gayrimenkul yatırım grubu sizin için çözüm olabilir.
Bir şirket, bir dizi bina, genellikle daire satın alacak veya inşa edecek ve daha sonra yatırımcıların şirket aracılığıyla satın almalarına izin verecek ve böylece gruba katılacak. Tek bir yatırımcı, bir veya birden fazla müstakil yaşam alanına sahip olabilir, ancak yatırım grubunu işleten şirket, tüm birimleri toplu olarak yönetir, bakımla ilgilenir, boş birimlerin reklamını yapar ve kiracılarla görüşür. Bu yönetim karşılığında şirket, aylık kiranın bir yüzdesini alıyor.
Yatırım gruplarının çeşitli versiyonları vardır, ancak standart versiyonda, kiralama yatırımcının adındadır ve tüm birimler, aradaki boş yerlere karşı korunmak için kiranın bir kısmını havuzlar, yani ipotek için bile ödeme alacaksınız. üniteniz boşsa. Bir yatırım grubunun kalitesi tamamen onu sunan şirkete bağlıdır. Teorik olarak, gayrimenkul yatırımına girmek için güvenli bir yoldur, ancak gruplar yatırım fonu endüstrisini rahatsız eden aynı ücretlere karşı savunmasızdır. Bir kez daha, araştırma anahtardır.
Gayrimenkul Limited Ortaklıkları
Bir gayrimenkul limited ortaklığı (RELP) bir gayrimenkul yatırım grubuna benzer: Bir mülk portföyü veya bazen sadece bir mülk satın almak ve elinde tutmak için kurulmuş bir varlıktır - sadece sınırlı sayıda yıldır varlığını sürdürmektedir. Deneyimli bir mülk yöneticisi veya gayrimenkul geliştirme firması genel ortak olarak hizmet vermektedir. Dış yatırımcıların daha sonra sınırlı ortaklar olarak mülkiyet payı karşılığında gayrimenkul projesine finansman sağlamaları istenir. RELP'nin mülklerinden elde edilen gelirden periyodik dağılımlar alabilirler, ancak gerçek getiriler, mülklerin - umarım, büyük bir kârla - satıldığı ve RELP'nin yolunu çözdüğü zaman gelir.
likit olmayan
GYO'lar
Mağarada yaşayan atalarımız, yabancıları alanlarının dışına çıkarmaya başladığından beri gayrimenkul var, bu yüzden Wall Street'in onu güvenlik altına almanın ve gayrimenkulü halka açık bir enstrümana dönüştürmesinin bir yolunu bulması şaşırtıcı değil.
Gelir getiren mülkleri satın almak, işletmek ve satmak için yatırımcıların parasını kullanmak amacıyla bir şirket (veya güven) kurulduğunda gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) yaratılır. GYO'lar diğer borsalarda olduğu gibi büyük borsalarda alınıp satılmaktadır. GYO olarak statüsünü korumak için, bu kurum vergilendirilebilir kârının% 90'ını temettü şeklinde ödemek zorundadır. Bunu yaparak GYO'lar kurumlar vergisi ödemekten kaçınırken, düzenli bir şirket kârları üzerinden vergilendirilecek ve böylece hissedarlarına dağıtabileceği getiriler üzerinden tüketilecektir.
Düzenli temettü ödeyen hisse senetleri gibi GYO'lar da düzenli gelir isteyen borsa yatırımcıları için uygundur, ancak değer kazanma fırsatı da sunarlar. GYO'lar, yatırımcılara alışveriş merkezleri (tüm GYO'ların yaklaşık dörtte biri uzmanlaşmıştır), sağlık tesisleri, ipotekler veya ofis binaları gibi konut dışı mülklere izin verir. Yukarıda belirtilen gayrimenkul yatırım türlerine kıyasla GYO'lar da oldukça likittir.
Gayrimenkul Yatırım Fonları
Gayrimenkul yatırım fonları öncelikle GYO'lara ve gayrimenkul işletme şirketlerine yatırım yapmaktadır. Nispeten az miktarda sermaye ile gayrimenkullere çeşitlendirilmiş pozlama elde etme yeteneği sağlarlar. Stratejilerine ve çeşitlendirme hedeflerine bağlı olarak, yatırımcılara bireysel GYO hisselerinin satın alınmasında elde edilebilecek kadar çok daha geniş varlık seçimi ve daha az işlem maliyeti ve komisyon imkanı sunarlar.
GYO'lar gibi bu fonlar da oldukça likittir. Perakende yatırımcıların bir diğer önemli avantajı, fon tarafından edinilen varlıklar hakkında sağlanan analitik ve araştırma bilgileri ve yönetimin belirli gayrimenkul yatırımlarının ve varlık sınıfı olarak uygulanabilirliği ve performansı konusundaki bakış açısıdır. Daha spekülatif yatırımcılar, getiri en üst düzeye çıkarmak için belirli mülk türlerini veya bölgelerini taktiksel olarak aşırı kilolandıran bir gayrimenkul yatırım fonu ailesine yatırım yapabilir.
Neden Gayrimenkul Yatırım?
Gayrimenkul, rekabetçi bir risk düzeltmesi getirisi sunarak yatırımcı portföyünün risk ve getiri profilini artırabilir. Subprime mortgage krizinde bile faktoring olsa da, özel piyasa ticari gayrimenkulleri, Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Konseyi'nin (NCREIF) verilerine dayanarak, 2000-2010 yılları arasındaki 10 yıllık dönemde ortalama% 8.4 oranında geri döndü. Ve genellikle, emlak piyasası özellikle hisse senetleri ve tahvillerle karşılaştırıldığında düşük volatilitedir.
Gayrimenkul, daha geleneksel gelir getirisi kaynaklarına kıyasla caziptir. Bu varlık sınıfı tipik olarak ABD Hazineleri için getiri primi ile işlem görür ve özellikle Hazine oranlarının düşük olduğu bir ortamda çekicidir.
Çeşitlendirme ve Koruma
Gayrimenkul yatırımının bir diğer yararı da çeşitlendirme potansiyeli. Gayrimenkulün diğer ana varlık sınıfları ile düşük ve bazı durumlarda negatif bir korelasyonu vardır - yani hisse senetleri düştüğünde gayrimenkul genellikle yükselmiştir. Aslında, önceki 15 ayı piyasasının 14'ünde, 1956 yılına kadar, Case-Shiller Ev-Fiyat Endeksi'nin yaratıcısı Yale Üniversitesi'nden Robert Shiller'in verilerine göre konut emlak fiyatları yükseldi. Tabii ki istisnalar var: Büyük Durgunluk sırasında özkaynaklarla birlikte taşınan emlak (bu bir anomali olmasına rağmen, Schiller, subprime ipoteklerin krizi atlatmadaki rolünü yansıttığını savunuyor).
Bu, bir portföye gayrimenkul eklenmesi oynaklığını azaltabilir ve birim risk başına daha yüksek getiri sağlayabilir. Gayrimenkul yatırımı ne kadar doğrudan olursa, korunma o kadar iyidir: GYO'lar gibi daha dolaylı, halka açık araçlar, açık bir şekilde borsa performansını yansıtacaktır (ve bazı analistler ikisinin daha da ilişkili hale geleceğini düşünüyorlar, şimdi GYO hisse senetleri S&P 500'de temsil edilmektedir). İlginç bir şekilde, bu da son zamanlarda değişiyor. Ulusal Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Birliği (NAREIT) tarafından yapılan araştırmaya göre, listelenen GYO'lar ve geniş borsa arasındaki korelasyon, 2015 yılında 12 yılın en düşük seviyesine ulaştı. derneğin web sitesi Reit.com'da yayınlanan bir makale, "GYO pazarını etkilemek için her zaman yayılmayacak" dedi.
Tuğla ve harçla desteklendiğinden, gayrimenkul aynı zamanda daha az ana-aracı çatışması veya yatırımcının ilgisinin, yöneticilerin ve borçluların dürüstlüğüne ve yeterliliğine ne ölçüde bağlı olduğunu taşır. Daha dolaylı yatırım biçimleri bile bir miktar koruma taşır: Örneğin GYO'lar, asgari kâr yüzdesinin temettü olarak ödenmesini zorunlu kılar.
Enflasyon Riskinden Korunma
Gayrimenkulün enflasyondan korunma kabiliyeti, GSYİH büyümesi ile gayrimenkul talebi arasındaki pozitif ilişkiden kaynaklanmaktadır. Ekonomiler genişledikçe, gayrimenkul talebi daha yüksek kiralar getirir ve bu da daha yüksek sermaye değerlerine dönüşür. Bu nedenle gayrimenkul, enflasyonist baskının bir kısmını kiracılara atlayarak ve enflasyonist baskının bir kısmını sermaye takdiri şeklinde birleştirerek sermayenin satın alma gücünü koruma eğilimindedir.
Kaldıraç Gücü
GYO'lar hariç olmak üzere, gayrimenkul yatırımları bir yatırımcıya borsa yatırımcıları için mevcut olmayan bir araç sunmaktadır: kaldıraç. Bir hisse senedi satın almak istiyorsanız, satın alma emrini verdiğiniz anda stokun tam değerini ödemek zorundasınız - marjdan satın almadığınız sürece. Ve o zaman bile, bu büyülü finansman yöntemi olan ipotek sayesinde borçlanabileceğiniz yüzde hala emlaktan çok daha az.
Çoğu geleneksel ipotek% 20 peşinat gerektirir. Ancak, yaşadığınız yere bağlı olarak, % 5 kadar az bir ipotek bulabilirsiniz. Bu, toplam değerin sadece bir kısmını ödeyerek tüm mülkü ve sahip olduğu özkaynağı kontrol edebileceğiniz anlamına gelir. Elbette, ipotekinizin büyüklüğü mülkte sahip olduğunuz mülkiyet miktarını etkiler, ancak kağıtların imzalandığı anda kontrol edersiniz.
Gayrimenkul paletlerini ve ev sahiplerini benzer şekilde embolden geçirir. Evlerinde ikinci bir ipotek alabilir ve diğer iki veya üç mülke ödeme yapabilirler. Kiracıların ipoteği ödeyecekleri şekilde kiraya verdikleri veya kâr için satış fırsatı bekledikleri, toplam değerin yalnızca küçük bir kısmı için ödeme yapmış olmalarına rağmen bu varlıkları kontrol ederler.
Gayrimenkul Yatırımının Dezavantajı: Likidite Olmama
Gayrimenkul yatırımının en büyük dezavantajı likidite olmaması veya bir varlığı nakit ve nakit olarak bir varlığa dönüştürmedeki göreceli güçlüktür. Saniyeler içinde tamamlanabilecek bir hisse senedi veya tahvil işleminin aksine, bir gayrimenkul işleminin kapanması aylar alabilir. Bir komisyoncunun yardımıyla bile, sadece doğru karşı tarafı bulmak birkaç haftalık bir çalışma olabilir. GYO'lar ve gayrimenkul yatırım fonları daha iyi likidite ve piyasa fiyatlandırması sunar, ancak genel gayrimenkul piyasası ile doğrudan gayrimenkul yatırımlarından çok daha yüksek bir korelasyona sahip oldukları için daha yüksek oynaklık ve daha düşük çeşitlendirme faydaları pahasına gelirler. (İlgili okumalar için bkz. "Gayrimenkul Yatırımında Ne Kadar Paraya İhtiyacınız Var?")
