İçindekiler
- Nasıl Oluşurlar
- MBS Türleri
- MBS Tahsis Eden Kurumlar
- Yatırım fonları
- Alt çizgi
New York Federal Rezerv Bankası'na göre, ipotek bakiyeleri 2018'in ikinci çeyreğinde hanehalkı borcunun en büyük bileşenini oluşturdu. 30 Haziran itibarıyla tüketici kredisi raporlarında ipotekle ilgili borçlarda toplam 9 trilyon $ Yılın ilk çeyreğinden 60 milyar dolar. Her ne kadar mortgage oranlarının artması beklenirse de, düşük işsizlikle birlikte konut talebinin ipotek piyasasını hala körükleyebilir. Bu, borçlanmanın genişlemeye bağlı olduğu anlamına gelir. Bu durum, ipotek destekli menkul kıymetleri (MBS) bu borcun bir kısmına sahip olmak için kullanabilen zeki yatırımcılar için bir fırsat yaratıyor.
Bu varlıkların 2008 mali krizinde önemli bir rol oynadığını aklınızda bulundurun. Bankalar ipotek kredileri üzerindeki bazı kısıtlamaları kaldırmış, hatta bazıları parayı düşürmemekte ve ev kredilerini tamamen finanse etmektedir. Ancak, yeni ev sahiplerinin çoğu, borç vericileri rahatsız etmemiş gibi görünen ödemelerini karşılayamadı. Kredileri paketleyip yatırımcılara satarak hala para kazanabildiler. Bu da, 2007'de patlayan bir kabarcık yarattı. Damlama etkisi Lehman Brothers'ı vurdu ve bankanın çökmesine ve ardından küresel ekonomi boyunca şok dalgaları göndermesine neden oldu.
Peki hala bu varlıklara yatırım yapmayı göze alabiliyor musunuz?, diğer sabit getirili varlıklarınızı tamamlamak için MBS'yi nasıl kullanabileceğinizi göstereceğiz.
Önemli Çıkarımlar
- İpoteğe dayalı menkul kıymetler (MBS), bireysel ipotekleri tek bir güvenlik olarak bir araya getiren sabit gelir enstrümanlarıdır. Bireysel MBS tekliflerini incelemeye başladı ve karlı menkul kıymetleri belirleyebildi. Bireysel yatırımcıların MBS'ye erişmesi zordur, ancak MBS'ye yatırım yapan yatırım fonları aracılığıyla dolaylı olarak bunu yapabilir.
Nasıl Oluşurlar
İpoteğe dayalı menkul kıymetler, bankalardan, ipotek şirketlerinden, kredi birliklerinden ve diğer finansal kurumlardan satın alınan ve daha sonra bir devlet, yarı resmi veya özel kuruluş tarafından havuzlara toplanan borç yükümlülükleridir. Bu varlıklar menkul kıymetleri yatırımcılara satar. Bu işlem aşağıda gösterilmiştir:
- Emlakçılar finansal kuruluşlardan borç almaktadır Finansal kuruluşlar MBS kuruluşlarına ipotek satmaktadır. MBS kuruluşları ipotek havuzları oluşturmaktadır ve ipotek destekli menkul kıymetler ihraç etmektedir.
MBS Türleri
İki tür MBS vardır. Doğrudan geçiş veya katılım sertifikası, bir ipotek havuzuna doğrudan sahip olmayı temsil eder. İhraççı borçlulardan aylık ödemeler aldığı için havuza yapılan tüm anapara ve faiz ödemelerinden orantılı olarak pay alacaksınız. İpotek havuzunun genellikle beş ila 30 yıllık vadesi vardır. Ancak, nakit akışı kaç ipotek ödenmesine bağlı olarak aydan aya değişebilir. Bu, ön ödeme riskinin yattığı yerdir. Mevcut faiz oranları düştüğünde, borçlular kredilerini yeniden finanse edebilir ve ön ödeme yapabilirler. Yatırımcılar daha sonra, daha düşük, cari faiz oranlı bir ortamda orijinal yatırımlarına benzer getiriler bulmaya çalışmalıdır. Diğer taraftan, faiz oranları yükseldiğinde yatırımcılar faiz riskiyle karşılaşabilirler. Borçlular kredileriyle kalacak ve yatırımcıları yükselen cari faiz oranı ortamında daha düşük getiri ile sıkıştıracak.
İkinci tip MBS, teminat altına alınmış ipotek yükümlülüğüdür (CMO). Bu, doğrudan ipotek havuzudur.
Yatırımcıların ön ödeme riskini azaltmak için tasarlanmış çeşitli CMO türleri vardır. Bir ardışık ödeme CMO'sunda, CMO tahvil sahipleri, dilimler olarak adlandırılan bir dizi sınıftan tahvil sahiplerine nakit akışı dağıtacaktır. Her dilim, benzer vadeye ve nakit akış paternlerine sahip ipotek destekli menkul kıymetlere sahiptir. Her dilim CMO içindeki diğerlerinden farklıdır. Örneğin, bir CMO'nun her biri ortalama iki, beş, yedi ve 20 yıllık ipoteklere sahip dört dilimi olabilir. İpotek ödemeleri geldiğinde, CMO tahsis eden kurum ilk olarak belirtilen kupon faiz oranını her dilimde tahvil sahiplerine ödeyecektir. Planlı ve programsız anapara ödemeleri ilk yatırımcılara ilk dilimde gidecek. Ödeme yapıldıktan sonra, daha sonraki dilimdeki yatırımcılar anapara ödemeleri alacaktır. Kavram ön ödeme riskini bir dilimden diğerine aktarmaktır. Bazı CMO'ların birbirine bağlı 50 veya daha fazla dilimi olabilir. Bu nedenle, yatırım yapmadan önce CMO'daki diğer dilimlerin özelliklerini anlamalısınız. İki tür dilim vardır:
- PAC dilimleri yatırımcıların ön ödeme riskini azaltmalarına ve daha istikrarlı bir nakit akışı elde etmelerine yardımcı olmak için batan fon kavramını kullanır. İpoteklerin erken ödenmesi nedeniyle fazla anaparayı emmek için eşlik eden bir tahvil kurulur. Daha sonra, iki kaynaktan (PAC ve refakatçi tahvil) elde edilen gelir ile yatırımcıların orijinal vade planına göre ödeme alma şansları daha yüksektir. Z dilimleri tahakkuk bonoları veya birikim bonosu dilimleri olarak da bilinir. Tahakkuk döneminde yatırımcılara faiz ödenmemektedir. Bunun yerine, ana bileşik oranında artar. Bu durum, mevcut piyasa oranları düştüğünde yatırımcıların daha düşük verimle yeniden yatırım yapma riskini ortadan kaldırır. Önceki dilim ödemeleri yapıldıktan sonra, Z dilim müşterileri bononun yüksek anapara bakiyesine dayalı kupon ödemeleri alacaktır. Ayrıca, temel ipoteklerden herhangi bir ana ön ödeme alacaklar. Tahakkuk döneminde kaydedilen faiz vergiye tabidir - yatırımcılar bunu gerçekten almasa da - Z dilimleri, ertelenmiş hesaplar için daha uygun olabilir.
Soyulmuş ipotek senetleri yatırımcılara sadece anapara (PO) veya sadece faiz (IO) ödeyen MBS'dir. Şeritler MBS'den oluşturulur veya bir CMO'da dilim olabilir.
- Sadece anapara (PO): Yatırımcılar, PO için derinden iskonto edilmiş bir fiyat öderler ve ana ipoteklerden anapara ödemeleri alırlar. Bir PO'nun piyasa değeri, mevcut faiz oranlarına bağlı olarak geniş bir dalgalanma gösterebilir. Faiz oranları düştükçe ön ödemeler artabilir ve PO'nun değeri artabilir. Öte yandan, cari oranlar arttığında ve ön ödemeler düştüğünde, PO değer kaybedebilir. Yalnızca faiz (IO): Bir ES kesinlikle ödenmemiş anapara miktarına dayanan faiz öder. İpotekler amortismana tabi tutulurken ve ön ödemeler ana bakiyeyi azaltırken, ES'nin nakit akışı azalır. ES'nin değeri, mevcut faiz oranları düştükçe ve ön ödemeler arttıkça gelirin düşebileceği açısından bir PO'nun karşısında dalgalanır. Mevcut faiz oranları yükseldiğinde, yatırımcıların daha uzun bir süre faiz ödemeleri alma olasılıkları artar ve böylece ES'nin piyasa değeri artar.
Fitch Ratings ve diğerleri, MBS için kredi derecelendirme, kupon oranları ve vade tarihleri sağlar.
MBS Tahsis Eden Kurumlar
MBS'yi birkaç farklı ihraççıdan satın alabilirsiniz. Yatırım bankaları, finansal kurumlar ve konut sahipleri özel markalı, ipoteğe dayalı menkul kıymetler ihraç etmektedir. Kredi değerlilikleri ve güvenlik derecelendirmeleri devlet kurumlarının ve devlet destekli işletmelerinkinden çok daha düşük olabilir.
Freddie Mac, ülke genelindeki borç verenlerden ipotek satın alan, federal olarak düzenlenmiş, devlet destekli bir kuruluştur. Daha sonra bunları çok çeşitli şekillerde yatırımcılara satılabilecek menkul kıymetlere yeniden paketler. Freddie Mac'ler ABD hükümeti tarafından desteklenmemektedir, ancak şirketin ABD Hazinesi'nden borç alma yetkisi vardır.
Fannie Mae hissedarın sahibi olduğu bir şirkettir. 2008 yılında S&P 500'den çıkarılmış ve minimum fiyat gereksinimlerinin altına düştükten sonra 2010 yılında New York Borsası'ndan çıkarılmıştır. Hiçbir devlet fonu veya desteği almaz. Güvenlik söz konusu olduğunda, Fannie Mae'nin MBS'si ABD hükümeti tarafından değil, şirketin finansal sağlığı tarafından desteklenmektedir.
Ginnie Maes, ABD hükümetinin tam inancı ve kredisi ile desteklenen tek MBS'dir. Esas olarak Federal Konut İdaresi tarafından sigortalanan veya Gaziler İdaresi tarafından garanti edilen kredilerden oluşmaktadır.
Yatırım fonları
Kredilerin daha fazla çeşitlendirilmesinin yanı sıra, yatırım fonları diğer MBS'deki anapara getirilerinin tümünü yeniden yatırım yapabilir. Bu, yatırımcıların cari kurlarla değişen ve ön ödeme ve faiz oranı risklerini azaltacak getiriler almasını sağlar.
Alt çizgi
MBS federal hükümet desteği, aylık gelir ve sabit faiz oranı sunabilir. Bununla birlikte, olumsuz, terimin belirsiz olabilmesi ve cari faiz oranları düştüğünde diğer tahviller gibi değerlerinde artış olmayabilir. Ayrıca, her aylık ödeme ile müdürünüzün bir parçasını iade edebileceğinizi unutmayın. Sonuç olarak, vade sonunda, yeniden yatırım yapmanız için kalan herhangi bir anapara olmayabilir.
![MBS ile ipotek borcundan kar MBS ile ipotek borcundan kar](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/801/profit-from-mortgage-debt-with-mbs.jpg)