Katılım İpoteği Nedir?
Katılma ipoteği, borç verenin bir mülkün gelirinin bir kısmını paylaşmasını veya yeniden satış hasılatını paylaşmasına izin veren bir ipotek türüdür. Bu nedenle borç veren, bir ipotek ihraççısından ziyade satın alma işleminde bir öz sermaye ortağı haline gelir. Kredi üzerindeki düşük faiz oranı karşılığında, borç veren net faaliyet gelirinden (NOI) pay alacaktır.
AŞAĞI KIRMAK Katılım İpotek
Ticari gayrimenkul işlemlerinde sıklıkla görülen katılım ipotekleri, kira gelirlerinin devam etmesini beklemektedir. Ticari mülkler arasında ofis binaları veya apartman kompleksi bulunmaktadır. Taraflar, gelirlerin toplamı olan net faaliyet gelirini, işletme faaliyetlerinden eksi işletme giderlerinden çıkaracaklardır. Tipik bir kar paylaşımı 55/45 olacaktır, borç veren daha küçük bir pay almaktadır. Ayrıca, borç veren yeniden satış gelirlerinin bir kısmını alır, çoğu zaman kredi müdürünün geri ödemesi de dahil olmak üzere belirli bir ölçütün üzerindeki tüm kârlar.
Borçlu Neden Katılım İpoteği İstiyor?
Bir borçluya katılım ipoteğinin avantajı, borç veren tarafından talep edilen ve gelir geliri akışı ve gelecekteki satış geliri ile kredide azalan kazançları telafi eden düşük faiz oranıdır. Borçlunun bakış açısından, katılım kredileri, ayarlanabilir faizli ipotek (ARM) ile sunulan tanıtım teaser oranlarına benzer. Aradaki fark, kredinin ömrü boyunca düşük oranın sabit olmasıdır.
Elbette, borçlu bu düşük oran karşılığında çok miktarda özkaynaktan vazgeçiyor. Ancak anlaşmanın nasıl yapılandırıldığına bağlı olarak, faiz tasarrufları özkaynak kaybını iyi dengeleyebilir. Yakın vadede, borçlunun karşılayamayabileceğinden daha önemli bir mülk geliştirmesini mümkün kılabilir.
Borç Verenin Perspektifi
Katılım ipoteği ihraççıları genellikle geleneksel olmayan borç verenlerdir. Bunlar, mülkleri geliştirme veya sürdürme zahmetine girmeden gayrimenkul yatırımları arayan girişimciler olabilir; katılım ipotekleri sessiz ortak olmalarını sağlar. Borç verenler bazen tahvillerden daha fazlasını getiren ancak hisse senetlerinin oynaklığı olmayan kaliteli yatırımlar arayan emeklilik fonlarıdır.
Emeklilik fonları için özel bir başvuru, katılım ipoteklerinin yerleşik enflasyon kanıtıdır. Çoğu emekli aylığı, enflasyon dönemlerinde ödemeleri artıran yaşam maliyeti düzeltmelerini (COLA) içerir. Gayrimenkul fiyatları genellikle enflasyonu izlediğinden, katılım ipotekleri enflasyon dönemlerinde özkaynak getirilerinin daha yüksek olmasını sağlar.
Kredi verenler için göz önünde bulundurulması gereken nokta, nakit akışını izleme sorunudur. Beyan edilen net gelirlerin doğru olduğundan emin olmak için borçlunun defterlerini incelemelidirler. Aksi takdirde, borç veren, geliştiricinin daha düşük net gelir raporlamak için masrafları doldurup doldurmadığını bilmez. Dahası, bir geliştirici, tüm onarımların maliyetini taşıdığı, ancak sadece ahlaki bir tehlike türü olan net gelirin bir payını aldığı için iyileştirmeler ve hatta güvenlik özellikleri üzerinde köşeleri kesebilir.