Diğer yatırım türleri ile karşılaştırıldığında, gayrimenkul yatırımları nispeten düşük likidite (giriş ve çıkış kolaylığı) ile nispeten olumlu bir risk / ödül profili içerir. Gayrimenkul yatırım yaparken dikkate alınması gereken en önemli faktörlerden bazılarını görelim.
1. Mülkün Yeri
Neden önemlidir? Asırlık yumruk hattı "Yer, Yer, Yer" hala gayrimenkul yatırımında karlılık için en önemli faktör olmaya devam etmektedir. Tesislere yakınlık, huzurlu uygun alanlar, mahalle durumu, doğal manzaralar, vb. Konut mülk değerlemeleri için önemli faktörlerdir. Pazarlara, depolara, ulaşım merkezlerine, otoyollara, vergiden muaf alanlara vb. Yakınlık ticari mülk değerlemelerinde önemli bir rol oynamaktadır.
Bakılacak şey? Bölgenin yatırım dönemi boyunca nasıl gelişmesi beklendiğine dair orta ila uzun vadeli bir görüş. Bir konut binasının arkasındaki günümüzün huzurlu açık arazisi gelecekte gürültülü bir üretim tesisine dönüştürülebilir ve konut değerlemelerini daha az kârlı hale getirebilir. Bölgedeki komşu alanların, işyerlerinin ve serbest arazinin mülkiyeti, tipi ve kullanım amacı hakkında kapsamlı kontrol yapılması tavsiye edilir.
2. Mülkün Değerlemesi
Neden önemlidir? Satın alma sırasında gayrimenkul finansmanı, satış sırasında fiyatı listeleme, yatırım analizi, sigorta primi ve vergilendirme - hepsi gayrimenkul değerlemesine bağlıdır.
Bakılacak şey? Sık kullanılan değerleme yöntemleri şunları içerir:
- Satış karşılaştırması yaklaşımı: Benzer özelliklere sahip mülklerin son karşılaştırılabilir satışları - hem yeni hem de eski mülkler için en yaygın ve uygun Maliyetler Yaklaşımı: Tüm maliyet toplamı eksi amortisman - yeni inşaat için uygun Gelir yaklaşımı: Beklenen nakit girişlerine dayanarak - kiralama için uygun
3. Yatırım Amacı ve Yatırım Ufku
Neden önemlidir? Gayrimenkulün düşük likiditesi ve yüksek değerli yatırımı göz önüne alındığında, özellikle netlik eksikliği, özellikle yatırım ipotekliyse finansal sıkıntı dahil beklenmedik sonuçlara yol açabilir.
Bakılacak şey? Aşağıdaki geniş kategorilerden hangisinin sizin amacınıza uygun olduğunu belirleyin ve kendinizi buna göre hazırlayın:
- Kiradan tasarruf, kendi kendine kullanım ve değer kazanmanın yararı Düzenli gelir ve uzun vadeli değer kazanımı. Ev sahibi olma mizaçını inşa etmeyi gerektirir - olası anlaşmazlıkları ve yasal sorunları ele almak, kiracıları yönetmek, onarım işleri vb. Hızlı, küçük ila vasat kar - genellikle inşaat mülkleri altında satın alma ve hazır olduktan sonra biraz yüksek satış; emeklilik planlaması, çocuğun eğitimi vb. gibi uzun vadeli hedefler için bir çözüm.
4. Beklenen Nakit Akımları ve Kar Fırsatları
Neden önemlidir? Yatırım amacı ve kullanımı nakit akışlarını ve dolayısıyla kâr fırsatlarını etkiler.
Bakılacak şey? Aşağıdaki kâr ve gider modları için taslak projeksiyonlar geliştirin:
- Kira gelirinden beklenen nakit akışı - Enflasyon kira geliri için ev sahiplerini destekliyor Uzun vadeli fiyat değerlemesi nedeniyle içsel değerde beklenen artış Amortismanın faydaları (ve mevcut vergi faydaları) Daha iyi fiyat elde etmek için satış öncesi tadilatın maliyet-fayda analizi İpotekli kredilerin fayda-fayda analizi değer takdirine karşı
5. Kaldıraç ile Dikkatli Olun - Tuzakları Bilin
Neden önemlidir? Krediler uygundur, ancak büyük bir maliyetle gelebilir - gelecekteki gelirinizi taahhüt edersiniz, bugün uzun yıllar boyunca yayılmış bir faiz maliyeti için faydalanmak için. Bu nitelikteki kredilerin nasıl ele alınacağının anlaşılması, bu krediden maksimum faydalanmanızı sağlar. Riskleri görmezden gelmek büyük tuzaklara yol açabilir.
Bakılacak şey? Mevcut ve beklenen gelecekteki kazançlarınıza ve ödeme yeteneğinize bağlı olarak aşağıdakileri göz önünde bulundurun:
- Durumunuza en uygun ipotek kredisi türüne karar verin (Sabit Oran, Ayarlanabilir Dalgalı Oran, Sadece Faiz veya Sıfır Peşinat) Finansörler tarafından uygulanan şartlar ve koşullar ile diğer masrafların farkında olunBir aracı kullanarak daha iyi bir anlaşma yapmak için uğraşın ve pazarlık yapın daha düşük faiz oranları bulmak için bir ipotek hesap makinesi gibi. Ayrıca daha düşük sigorta primleri arayın.
6. Yeni İnşaat ve Mevcut Kuruluşlara Yatırım
Neden önemlidir? Yeni inşaat özellikleri genellikle cazip fiyatlandırma, özelleştirme seçeneği, açıkça belgelenmiş kolaylıklar ve net başlıklar sunar. Yatırımcı, muadil olarak sadece inşaat şirketi ile uğraşmak zorundadır. Riskler arasında bulundurma gecikmesi, maliyetlerde artış, mahalle hakkında farkındalık yok vb.
Satışta olanların tersi faktörleri vardır ve sahiplik, belgeler ve yasal konular üzerinde daha kapsamlı bir kontrol gerektirebilir.
Bakılacak şey?
- Yeni inşaat yatırımları için geçmiş projeleri ve inşaat şirketinin itibarını gözden geçirinEski inşaatlar için mülk tapularını, son anketleri ve değerlendirme raporunu gözden geçirin.Aylık bakım maliyetlerinin, geçmiş sahiplerin ödenmemiş aidatlarının ve vergilerinin farkında olun. Bu maliyetler düzenli nakit akışlarınızı ciddi şekilde etkileyebilir Kiralanan mülke yatırım yapmak (başkalarının mülkiyetinde) - Kira kontrollü, kira stabilize mi yoksa serbest piyasa mı? Kira süresi dolmak üzere mi? Kiracı lehine yenileme seçenekleri var mı? İç eşya kiracı veya mal sahibine ait mi? vb. dikkat edilmesi gereken bazı detaylardır. satışa dahil ise kalite kontrol öğeleri (mobilya, demirbaşlar ve ekipman)
7. Gayrimenkulün Dolaylı Yatırımları
Fiziksel özellikleri uzun vadeli bir ufukta yönetmek herkes için değildir. Ayrıca, gayrimenkul sektörüne dolaylı olarak yatırım yapmanın ve faydadan yararlanmayı amaçlayan birkaç alternatif de vardır.
Seçenekler nedir?
- Emlak şirketi hisse senetleri - Gayrimenkul şirketlerinin hisse senetleri borsalarda alınıp satılabilir Gayrimenkul sektörü odaklı yatırım fonları / ETF'ler - “Sadakat Gayrimenkul Yatırım Portföyü (FRESX)” gibi sektöre özel fonlar çeşitlendirme ve profesyonel para avantajı sunar İpotek tahvilleri - Fiziksel mülkiyet ile korunan, kurumsal tahvillere kıyasla daha düşük getiri oranları sunarlarReal Estate Investment Trust (GYO) - borsalarda işlem yaparken yüksek getiri, vergi ve yüksek likidite sunarlar.
Alt çizgi
Gayrimenkul yatırımları iyi bir yüksek değerli risk-getiri profili sunar. Yukarıda belirtilen faktörlerin akılda tutulması, yatırımcıların riskleri azaltırken faydalarından faydalanmalarını sağlayacaktır.