Ev sahipleri genellikle ipoteklerinin dengesine evlerinin değerinden daha fazla borçlu olmanın kaçınılmaz konumunda bulunurlar. Bu, çoğu ev sahibinin kontrolünün ötesinde olan olayların bir kombinasyonundan kaynaklanır. Düşen emlak fiyatları, kötüleşen bir mahalle, kötü borçlanma kararları (örneğin borçlunun ödeyebileceğinden daha fazla borçlanma veya opsiyonel bir ayarlanabilir ipotek alma) ve özkaynağı yeniden finanse etmek, ev sahiplerini artan borçla bırakabilir. İpotek bakiyesi mülkün değerini aştığında, ev sahibinin pozisyonuna "baş aşağı" veya "su altı" denir. Bu rahatsız edici pozisyondan kaçmak zordur - ve genellikle konutun kredinin değerinden daha düşük bir fiyata satılmasını gerektirir - ancak çözümler vardır. Negatif eşitliğe sahip ev sahipleri için bazı seçeneklere bakalım.
Özkaynak Açığı Olmayan Bir Evin Açığa Satılması
Evin satış fiyatı ile ipotek tutarı arasındaki fark küçükse veya satıcının derin cepleri varsa, kısa satış uygun bir seçenektir. Bir alıcı bulunursa, ev sahibi kredinin bakiyesini ödemek için bir çekle kapanışa gelebilir. Satıcı bakiyeyi ödeyemezse ancak satması gerekiyorsa, satıcı ipotek sahibiyle iletişime geçmeli ve kısa bir satış düzenlemeye çalışmalıdır. ( Evinizi kısa satış hakkında daha fazla bilgi için Hacizden Kaçınmak için Evinizi Kısa Satın konusunu okuyun .)
Borç vereni açık bir satışı kabul etmeye ikna etmek, genellikle önemli miktarda zaman ve evrak gerektirir. Borç verenin kabul etmesine ek olarak, ev sahibi satışı gerçekleştirmeye istekli bir emlakçı bulmalıdır. Bir alıcı bulunursa, komplikasyonlar devam eder. Borç veren genellikle bir yatırımcı adına krediye hizmet eder. Borç veren satış konusunda rahatsa, borç veren anlaşmaya varmak için krediyi tutan yatırımcı ile çalışmak zorundadır. Bu zaman alabilir. Evin özel ipotek sigortası (PMI) kapsamında olması durumunda, sigortacı da sürece dahil olabilir. Sigortacı, bankanın çıkarlarını korumak için mülkü temerrüde karşı sigortalamıştır, bu nedenle sigortacının işlemde bir payı vardır. Genel olarak, bir anlaşmaya varılması için gereken zaman dilimi uzundur ve bankanın işbirliği yapma konusunda çok az teşviki vardır.
cebri icra
Her şey söylendiğinde ve yapıldığında, ev sahibi, bir alıcının ödemeye istekli olduğu ve bankanın kabul etmeye istekli olduğu arasındaki farkı telafi etmek için satıştan sonra bile bankaya borçlu olabilir. Durumunuzda durumun bu olabileceğini düşünüyorsanız, alternatif haciz olabilir. Bununla birlikte, bu seçeneği çok dikkatli bir şekilde tartın - kısa bir satış kredi puanınız için iyi olmasa da, bir haciz daha da kötüdür. (Borçlanma faaliyetlerinizin kredi notunuzu nasıl etkilediğini öğrenmek için Kredi Notunuzun Önemini okuyun.)
Satışı ayarlama zorluklarına, satış sonrası para borcu ve kredi puanınızın isabet alma ihtimaline ek olarak vergiler de dikkate alınmalıdır. Vergi açısından bakıldığında, evdeki satış fiyatı ile ipotek bakiyesi arasındaki fark gelir olarak görülebilir. Vergiyi ödemek veya iflas ettiğinizi ve dolayısıyla vergiden muaf olduğunuzu kanıtlamak, vergi perspektifinden, kısa bir satışın borç affı olarak görülmesi nedeniyle ele alınması gereken öğelerdir.
Açığa satışın zorluklarından kaçınma seçenekleri sınırlıdır. İdeal senaryo, evde yaşamaya devam etmek ve emlak piyasası düzelene ve konut ipotek dengesini kapsayan bir fiyata satılabilene kadar mortgage ödemeye devam etmektir. Dikkate alınması gereken diğer seçenekler, faturaların ödenmesine yardımcı olmak için bir oda arkadaşı almak veya bir daireye taşınmak ve evi kiralamaktır.
Alt çizgi
Kendinizi baş aşağı bulma olasılığını en aza indirmenin en iyi yolu, bulabileceğiniz ve mümkün olan en kısa sürede ödeyebileceğiniz en küçük ipoteği çıkarmaktır. Bu çaba, gerçekten karşılayabileceğiniz bir ev satın almakla başlar, bu da ait olduğunuzu hissettiğinizden çok farklı bir mülk olabilir. (Sayıları ezmek için yardıma mı ihtiyacınız var? İpotekleri okuyun : Ne Kadar Ödeyebilirsin? )
Akıllı, temkinli ev sahipleri, özel ipotek sigortası (PMI) satın almaktan kaçınmalarını ve ev değerleri düştüğünde bir minder olacak yeterli ev özkaynaklarını sağlamalarını sağlayan önemli bir peşinat yaparlar. Buna ek olarak, küçük bir ipotek alarak, daha kısa sürede ekstra ödeme yapabilmeli ve borç yükünün altından çıkabilmelisiniz. Son olarak, ek ödemeler yapmak, ipoteğinizde kendinizi "baş aşağı" bulma olasılığını azaltır.
Hesaplama ve ödeme sürecinin yanı sıra konut kredileri amortisman planını anlamak için İpotek Ödeme Yapısını Anlama konusuna bakın.
![Sualtı ev sahipleri için ipotek seçenekleri Sualtı ev sahipleri için ipotek seçenekleri](https://img.icotokenfund.com/img/purchasing-home/149/mortgage-options-underwater-homeowners.jpg)