Birçok heyecanlı gayrimenkul yatırımcısı, yerel tamirci satın almak ve yükseltmek için bir banka kredisi kullanarak zenginleşebileceklerini düşünüyor. Gayrimenkul yatırım yapmak borsa yatırım yapmaktan daha iyi olabilir - çünkü küçük, yerel emlak pazarlarının varlığı yatırımcıların yararlanabileceği verimsizlikler yaratır - konut emlak para kazanmak için daha gelişmiş bir anlayış gerekir. Tamirciden gayrimenkul kralı'na gitmek için, piyasayı ve güçlü gayrimenkul kazançlarının üç temel bileşenini anlamalısınız.
Sağlıklı bir Ulusal Pazar arayın
Tecrübeli ve zeki gayrimenkul yatırımcıları ülke genelinde zayıf bir gayrimenkul ortamında biraz para kazanabilirken, oranlar onlara karşı; böyle bir piyasadaki yeni yatırımcılar için başarı olasılıkları daha da kötüdür. Artan faiz oranları, aksi takdirde sıcak bir emlak piyasasına çok fazla soğuk su fırlatabilir, çünkü ayarlanabilir faiz oranlı ipotek ile gayrimenkul satın alanların bunu korumak için daha fazla ödeme yapması gerekir ve herkes bunu karşılayamaz. Bu, gayrimenkul talebinin azalmasına neden olur ve fiyatlar buna göre düşer.
Böylece, gayrimenkul portföyünüzü oluşturmaya başlarken, ideal zaman azalan bir faiz oranı ortamındadır. Genel olarak konuşursak, krediniz sadece daha az pahalı olmakla kalmayacak, aynı zamanda anlık bir kredi krizini engellemekle birlikte, talebin daha yüksek olması muhtemeldir ve bu da iyi sermaye yönetimi ile karşılanabilir.
Arzu edilen bir başka özellik, sağlıklı bir gayri safi yurtiçi hasıladır (GSYİH), çünkü bu rakam gerçekten emlak piyasasını destekleyen ekonomik sistemin genel sağlığına değinmektedir. Yıllık% 3'ün üzerinde büyüme gibi sağlıklı GSYİH dönemlerinde, önemli emlak zayıflıkları görmek nadirdir.
Son olarak, işsizlik oranı verileri genellikle piyasa yumuşaklığının öncü göstergesidir. İnsanlar yaşadıkları yerde gelir beklentisi azsa, hareket ederler. Buna karşılık, bu, ev fiyat değerlenmesini (HPA) büyük ölçüde azaltır.
Belirli Bir Konum Seçin
Yerel işsizlik verileri genellikle konut verilerinin yüksek bir göstergesidir. Akıllı yatırımcı, sağlıklı işsizlik eğilimleri ve nispeten güçlü HPA verileri gösteren bir şehre yatırım yapmaya çalışıyor. İnşallah, burası yaşadığınız şehirdir ve bu nedenle yerel pazarın kaprislerini güçlü bir şekilde kavramaktadır ve böylece mülkü kolayca yönetebilir. Ancak, sağlam yönetim kontrolleri ile, kalite yönetim ortaklarının bulunduğu diğer yerlere başarılı bir şekilde yatırım yapmak mümkün olabilir.
Kentsel Yayılma Çekme Noktasını Bulun
İstediğiniz yatırım için ideal şehri bulduğunuzda, kentsel yayılma etkin noktasına bakın. Şehrin genişlediğini görürseniz ve bazı risklere katlanabiliyorsanız, çevreye gayrimenkul yatırımı yapın. Bununla birlikte, pazar uğursuz veya belirsiz görünüyorsa, ters kentsel yayılmaya karşı bir tampon oluşturmak için iç halkalara yapışır.
Çevreden uzak durmanızı söyleyen uyarı işaretleri arasında maddi işsizlik değişiklikleri ve / veya yerel bölgedeki ekonomik büyümenin yavaşlaması sayılabilir. Ayrıca bölgedeki büyük işverenlerin altında yatan iş sağlığına da bakabilirsiniz. Zayıfsa, işgücü arzının marjinal yıpranması nedeniyle gayrimenkul değerlerini bastırmaya başlayabilecek işten çıkarmalar muhtemelen geliyor. Bölgenin büyük işverenlerinin iş sağlığı güçlü ise, bunun tersi doğrudur.
Gayrimenkul değerleri, metropoliten bir bölgede büyük değişiklikler gösterebilir. Örneğin, bir şehirdeki ortalama HPA% 5 ise, şehir merkezinde% 2, ilk banliyö halkasında% 6 ve ikinci banliyö halkasında% 10 olabilir. Üçüncü halka muhtemelen mütevazı HPA potansiyeline sahip tarım arazileri olacaktır. Buradaki fenomene dikkat edin: en uçucu gayrimenkul takdiriniz tarım arazisine bitişik dış halkada olacaktır, çünkü bu şehrin dış doruğu. Bu konum kaldıracı, büyüme pazarlarındaki üstünlüğe sahip olarak sömürülebilir. Mantıksal olarak, aşağı bir pazarda, özde olmak istersiniz. Tam konut piyasaları bunu arz ve talep dengesinin bozulması için en az olası yer haline getirdiğinden, en az amortismanın gerçekleşeceği yer burasıdır.
Şehrin farklı bölgelerindeki yatırım riskini anlamak, finansal araçların genel olarak nasıl davrandığını anlamaya çok benzer. Bir kentin kentsel alanını yatırım dereceli tahviller, ilk banliyö halkasını özkaynaklar ve dış halkayı türev olarak düşünün. Bir kentte kentsel yayılmanın nerede meydana geldiğini anlamak, ters dönüşleri artırabilir veya olumsuz yatırımları koruyabilir.
Eğlenmek için, en sıcak alanları bulmak için soğanı bir kat daha soyalım. Bölgede ekonomik büyüme ve artan işgücü talebi gördüğünüz için çevreye yatırım yapmaya karar verdiğinizi varsayalım. Stop lambalarının yerini tahmin etmeyi deneyebilirsiniz. Banliyö şerit alışveriş merkezleri gibi gelecekteki ticari mülklerin inşa edileceği yer; konut gayrimenkul geliştirme gelecekteki bu şerit merkezleri çevresinde doldurulur gibi, emlak değerleri muhtemelen ortalama gayrimenkul getirilerine göre önemli ölçüde atlayacaktır.
Alt çizgi
Homojen olmayan birimlere bakan daha az göz olduğundan, ortalama getiri oranlarının üzerinde fırsat, emlak alanında finansal araç alanından daha büyük görünmektedir. Yerel pazarı bilmek de bir yatırım avantajı sağlar. Uzun vadeli veya satın alma ve tutma stratejisi, bol miktarda sermayeniz ve sınırlı fırsatlarınız varsa daha iyi olurken, kısa vadeli veya saydam bir strateji, tatlı noktalara sınırlı sermaye ve muazzam anlayışınız varsa daha mantıklı olacaktır. Zaman diliminizden bağımsız olarak, önce güçlü bir ulusal pazar, ardından halka açık verilerin iyi HPA fırsatı gösterdiği bir bölge aramalısınız. Son olarak, alanın büyüdüğüne inanıyorsanız, kentsel yayılma çevresini oynayın ya da küçüldüğünü görürseniz ondan uzak durun. Bu kilit noktaları anlamak, herhangi bir emlak portföyünün değerini en üst düzeye çıkarmaya yardımcı olabilir.