Lüks emlak fiyatları sıcaktır ve yükselmeye devam eder. Christie's International Real Estate'in son raporuna göre, New York'taki en büyük lüks gayrimenkul satışı 91.541.000 milyon $ idi.
Calif Beverly Hills merkezli tam hizmet lüks bir gayrimenkul yatırım şirketi olan Jay Belson Luxury Real Estate'in CEO'su Jay Belson, “Net değeri yüksek birçok kişi evlerini sabit bir varlık olarak satın alıyor” diyor. dünyanın en zengin insanları arasında, lüks mülkler için potansiyel pazar her zamankinden daha büyük. Harekete geçmek ve dik fiyat etiketini karşılayabiliyorsanız, bunu yapmak için birkaç seçenek vardır.
“Lüks Mülkiyet” Tanımlaması
Lüks bir mülkü yatırım yapmadan önce hangi özelliklerin karakterize ettiğini anlamak önemlidir, çünkü yüksek fiyat etiketi tek başına bu kategoriye bir mülk koymaz. “İstenilen bir şekilde, benzersiz ve özel, iyi bir şekilde olmalı. Zengin insanlar üstün olduğu düşünülen bir şey için prim ödeyecekler, ”diyor Las Vegas şeridinden sadece birkaç dakika uzaklıkta bulunan lüks bir bina olan One Queensridge Place'in kıdemli başkan yardımcısı Randy Char.
Üst düzey alıcılar, üst düzey alışveriş, yemek ve sanat gibi lüks etkinliklerin yanı sıra diğer lüks evlere yakınlık istiyorlar. New York'taki Park Avenue gibi bir kupa adresi değer katıyor. Hikayeli bir geçmişe sahip olmak da acıtmaz. Birçok lüks alıcı, deniz kenarında bir yerin doğal güzelliğini veya en azından bir nehir, okyanus veya göl manzarasını arar. Diğerleri kırsal veya dağ manzaralı.
Üst düzey alıcılar, tüm alıcıların istediği aynı özelliklerin çoğunu istiyor, ancak daha büyük bir ölçekte. Gizlilik ve güvenlik, bazen de inzivaya çekilmek isterler. İçeride ve dışarıda güzellik istiyorlar ve özel mimari, özel tasarım, detaylara en üst düzeyde dikkat ve zengin bitişler sunabiliyorlar. Ayrıca, bir şefin mutfağı, lüks havuzu, geniş ana süit ve açık yaşam alanı, ev otomasyonu, hareket dedektörleri, araba asansörleri ve sıcaklık kontrollü şarap mahzenlerinden bahsetmemek için olanaklar da istiyorlar. Ayrıca yer istiyorlar. Örneğin, Malibu'da, Calif., Ortalama lüks evin 4.000 metrekareden fazla (ve 6 milyon dolar artı fiyat etiketi) vardır.
Lüks bir ev seçerken, mülkün değiştirilemeyen yönlerini düşünmek son derece önemlidir, diyor dünya çapında lüks mülkler için bir hedef pazarlama hizmeti olan RUHM Destination Marketing'in CEO'su Mark Fitzpatrick. “Güneşin yolunu, okyanusun yerini veya kafanın üzerinde büyük uçaklar için bir uçuş yolu olduğu gerçeğini değiştiremezsiniz. Banyoda çirkin duvar kağıdı hava durumundan çok daha az önemlidir ”diyor.
Ne kadara ihtiyacın var?
Fiyatların genellikle daha düşük olduğu pazarlarda, bir parça lüks gayrimenkul sahibi olmak için yarım milyona kadar ihtiyacınız olabilir. Ancak, çoğu büyük şehirde lüks bir mülk satın almak için en az 1 milyon dolara ihtiyacınız olacak ve giriş fiyatı noktası, yaşam maliyetinin yüksek olduğu yere yükseliyor. Christie'ye göre San Francisco'da 3 milyon dolar, Los Angeles ve New York'ta 5 milyon dolar ve Londra'da 7 milyon dolar .
Lüks alıcılar genellikle nakit ödeme yaparlar, ancak bir jumbo ipotek başka bir seçenektir. Satın almayı finanse ediyorsanız, büyük bir peşinat, mükemmel kredi, gelir ve varlık kanıtı ve büyük nakit rezervlerine ihtiyacınız olacaktır.
Nasıl Yapılır: Lüks Gayrimenkul Yatırım Seçenekleriniz
Bir Konağı Çevir
Jay Belson Luxury Real Estate'den Belson, mevcut lüks mülkleri yeniden şekillendirmek ve kar için yeniden satmak için mükemmel bir yatırım olduğunu söylüyor. “Sıfırdan inşa etmekten daha hızlıdır, ancak doğru mimari, koşul ve düzen kombinasyonuna sahip mülklerle sınırlıdır” diyor sabitleyicilerin daha iyi olduğunu da ekliyor. Dezavantajı, “bu evlerin çoğu satın alındığında yaşayabileceğinden, size teklif verebilecek yerel alıcı kullanıcılarla rekabet edeceksiniz” diyor. Bununla birlikte, yatırımcılar ve paletlerin rekabeti lüks pazarda çok daha düşüktür, çünkü üst düzey projelere fon sağlayabilecek ve daha üst düzeyde nasıl uygulanacağını anlayan daha az insan vardır.
Uluslararası Yatırım
Yurtdışında lüks gayrimenkul yatırım yapmak yurt içinde bulamayacağınız faydaları olabilir. Küba'nın doğusunda, Haiti ve Dominik Cumhuriyeti'nin kuzeyinde yer alan küçük bir İngiliz denizaşırı bölgesi olan Türk ve Caicos Adaları'nda, yıllık emlak vergileri yoktur ve devredilen mülkte sermaye kazancı vergisi yoktur. Mülk sahipliği bir tapu sicili ile korunmaktadır ve ABD doları resmi para birimidir, bu nedenle döviz kurları satın alma işlemini tamamlamada veya mülkünüzün gelecekteki değerinde bir faktör değildir.
RE / MAX Real'in ortak sahibi ve brokeri Blair MacPherson, bu adaların yatırım yapmak için iyi bir yer olduğunu, çünkü arazi fiyatları son on yılda istikrarlı bir şekilde arttığını ve hızla artan turizm ve kalkınma sayesinde bunu yapmaya devam etmesi bekleniyor. Emlak Grupları Turks ve Caicos Adaları. Ayrıca, siz uzaktayken kiralayarak ve bir yönetim şirketinin detayları ele almasına izin vererek yatırımınızdan ek gelir elde edebileceğinizi söylüyor.
Yurtdışına yatırım yapmak da kendine özgü zorluklara sahip olabilir. RUHM'den Fitzpatrick, “Dünyanın geri kalanının Amerika'da olduğu gibi işlemediğini unutmamalıyız” diyor. “Başka bir ülkede bir mülk satın almak istemiyorsunuz, ancak hükümetin bunu sizden geri alabileceğini öğrenmek için.” Durum tespiti konusunda yardımcı olması için uluslararası bir emlak avukatı ve diğer profesyonelleri kullanın.
Lüks Daire Satın Alın
Tam hizmet Corcoran'dan Lydia Sussek, kendiniz için lüks bir daire satın alıp kiralamak ya da kiralamak için, “yakındaki rahatlık ve ulaşım seçeneklerine sahip harika bir lüks binada bulunan bir eve para harcamak için bir yol” diyor. Manhattan'da gayrimenkul firması. “Kötü ulaşım seçeneklerine sahip lüks görünümlü bir binada satın almak kötü bir yatırım” diyor.
Binanın sunduğu hizmetler ve özellikler de yatırımınızı yapabilir veya bozabilir. “Tam zamanlı bir kapıcı yok mu? Güzel, ama eviniz başka ne sunuyor? Görünümler, yüksek tavanlar, teraslar, tüm bu özellikler evinizi diğer çerez kesici dairelerden ayırmaya yardımcı olur ve taşınmanın zamanı geldiğinde daha yüksek bir satış oranına yol açabilir ”diyor Sussek.
Lüks gayrimenkul satın alırken bir yaşam tarzı satın aldığınızı unutmayın. Özel çatı güverteleri, yüzme havuzları, fitness merkezlerine sahip ortak alanlar ve hizmetçi servisi veya otel tarzı hizmetler lüks gayrimenkulleri ayırt ediyor. Sussek, “Satın aldığınız evin etrafında başka kınamak inşa edilmiş olsa bile, bu tür mülkler değer taşıyor” diyor.
Lüks Gayrimenkul için Jumbo İpotekleri
Çoğu lüks emlak alıcısı mülkleri nakit olarak satın almayı tercih ederken, bazıları lüks gayrimenkulü takmak için jumbo kredileri kullanıyor. Jumbo kredileri (jumbo ipotek olarak da adlandırılır), Federal Konut Finansmanı Ajansı'nın (FHFA) belirlediği limiti aşan tutarlardaki kredilerdir. Tipik olarak bu tutar 424.100 $ ise fazladır; Ancak, bazı illerde - genellikle daha pahalı gayrimenkul ev olanlar bu miktar daha fazladır. Usbank.com'a göre, 30 yıllık sabit jumbo faiz oranı% 4.25, APR ise% 4.27'dir. Bu, standart 30 yıllık sabit ipotek oranının ortalama oranına benzer. Ocak 2017 itibarıyla, 30 yıllık ortalama sabit ipotek faiz oranı% 4.25 olup, APR% 4.32'dir.
Üst Düzey Kiralık Tatil Yeri Seçiniz
RUHM'den Fitzpatrick, “Lüks bir tatil kirası varlık değerlemesi, vergi indirimleri, iş ağı fırsatları ve en önemlisi kişisel zevk gibi zengin faydalar sağlayabilir” diyor. Kayak merkezi, Hawaii veya tropik ada gibi tipik olarak güçlü bir pazarın bulunduğu bir yer seçmek çok önemlidir. “Mevsimlik gelir için harikadırlar ve iyi finansal piyasalarda iyi performans gösterirler. Ancak durgunluk sırasında büyük şehirlerin yakınındaki evlerden daha fazla acı çekebilirler ”diyor.
Gerçekten de, lüks konut piyasası büyük şehirlerde konut kazasında en güçlü toparlanma yaşadı, ancak tatil bölgelerinin uymak başlıyor, Christie Uluslararası Emlak yakın bir rapor.
Fitzpatrick, doğru şehri seçmenin yanı sıra, tatil yapan aileler için cazip olacak bir mülk satın almayı düşünmelidir. “Doluluk oranınızı ve yatırım getirinizi artıracak” diyor.
Arizona'da RE / MAX Sedona ile 20 kez en iyi üretim yapan emlakçı Bruce Tobias, yüksek profilli turistik tatil yerlerinin sağlam bir seçim olduğunu ve yatırımcıların uzun vadeli kazanç potansiyeli olan mülkleri aramaları gerektiğini ekliyor.
Özel Derleme Tamamlama
Sıfırdan yeni bir ev inşa etmek en yüksek kar marjlarını sunar, ancak daha uzun bir zaman dilimi vardır, ancak her şeyin yeni olduğu ve bugünün en çok istenen stilleri ve olanaklara sahip olduğu bir ev, en iyi dolar elde etmek için çok önemlidir. Şirketinin şu anda Kaliforniya, Bel Air'de 25.000 metrekarelik bir ev inşa ettiğini söylüyor. “Mülkü 8.7 milyon dolara satın aldık. İnşaat bütçesi 18 milyon dolar. Öngörülen satış fiyatı 50 milyon dolar. Bunu bir yatırım olarak üstlenmek zor ”diyor.
One Queensridge Place'den Char, “Bir şey metalaştırılmadığında ve arzu edilir olduğunda ve talep olduğunda, fiyatların gerçekten yükseldiğini gördüğünüzde, ” diyor. “Bir şişe '82 Lafitte Rothschild'e bakarsanız, fiyat takdiri arz ve talep nedeniyle daha az üstün olan bir vintage üzerinde katlanarak büyür. Lüks gayrimenkul ile aynı şey. Ne kadar münhasır ve bulunması zorsa, ev yatırımları o kadar değerli olur. ”
Alt çizgi
Lüks gayrimenkullere yatırım yapmak, somut yönü sayesinde menkul kıymetlere yatırım yapmaktan daha heyecan verici olabilir ve özel bir ev inşa etmekten bir malikaneyi çevirmeye ve bir tatil mülkü satın almaya kadar birçok yol vardır. Lüks evinizin bir sakini, bir gezgin veya bir ev sahibi olarak tadını çıkarabilir veya başkalarının zevk alması için lüks evler inşa edebilirsiniz. Satın almadan önce, yatırımınızdan en iyi getiriyi elde etmek için bu varlık sınıfında kalıcı değer yaratan özellikleri anladığınızdan emin olun.