İskonto edilmiş nakit akışı analizi veya DCF, gayrimenkul yatırımlarının değerlendirilmesinde çok yaygın olarak kullanılır, ancak iskonto oranının belirlenmesi, doğru tahmin edilmesi zor olabilecek bir dizi değişkeni içerir. İndirgenmiş nakit akışı analizi, yatırımın gelecekteki tahmini gelir veya nakit akışını inceleyerek ve sonra söz konusu nakit akışının yatırımın tahmini cari değerine ulaşması için iskonto ederek bir yatırımın kârlılığını veya sadece canlılığını belirlemeyi amaçlayan bir değerleme yöntemidir.. Bu tahmini akım değerine genel olarak net bugünkü değer veya NPV denir. Gayrimenkul yatırımlarının değerlendirilmesi için, iskonto oranı genellikle istenen veya beklenen yıllık getiri oranıdır.
Gayrimenkul için İskonto Edilen Nakit Akışını Hesaplama
Gayrimenkul yatırımları için hesaplamaya aşağıdaki faktörlerin dahil edilmesi gerekir:
- Başlangıç maliyeti - Mülk üzerinde yapılan satın alma fiyatı veya peşinat. Finansman maliyetleri - Başlangıç veya beklenen finansman üzerindeki faiz oranı maliyetleri. Bekleme süresi - Gayrimenkul yatırımları için elde tutma süresi genellikle beş ile dönem arasında hesaplanır. Yatırımcılar ve özel yatırımlar arasında farklılık gösterse de 15 yıl. İlave yıllık maliyetler - Bunlar öngörülen bakım ve onarım maliyetlerini içerir; Emlak vergileri; Beklenen nakit akışları - Mülkün sahibi olmaktan elde edilen kira gelirlerinin yıldan yıla tahmin edilmesi. Satış kârı - Mülkün mülkün satışında gerçekleşmesini beklediği tahmini kar tutarı öngörülen elde tutma süresinin.
DCF hesaplamasında bir dizi değişken tahmin edilmelidir; bunların tam olarak tespit edilmesi zor olabilir ve onarım ve bakım maliyetleri, öngörülen kira artışları ve mülk değeri artışları gibi şeyleri içerebilir. Bu kalemler genellikle bölgedeki benzer özelliklere sahip bir anket kullanılarak tahmin edilir. Gelecekteki maliyetleri ve nakit akışlarını yansıtmak için doğru rakamları belirlemek zor olsa da, bu projeksiyonlar ve iskonto oranı belirlendikten sonra, net bugünkü değerin hesaplanması oldukça basittir ve bilgisayarlı hesaplamalar serbestçe kullanılabilir.