Ancak, yalnızca faiz dönemi dolduğunda ne olur? Bu kredileri kimler sunuyor? Ve bir tane almak ne zaman mantıklı? İşte bu tür ipotek için kısa bir rehber.
Sadece Faiz Dışı İpotekler Nasıl Yapılandırılır
En temelde, sadece faizli ipotek, sadece ilk beş yıl için (genellikle beş veya on) faiz ödemeleri yaptığınız ve bu süre sona erdiğinde, hem anapara hem de faiz ödemeye başlarsınız. Sadece faiz dönemi boyunca anapara ödemeleri yapmak istiyorsanız, bunu yapabilirsiniz, ancak bu kredinin bir zorunluluğu değildir.
Genellikle 3/1, 5/1, 7/1 veya 10/1 ayarlanabilir faizli ipotek (ARM) olarak yapılandırılmış sadece faizli kredileri görürsünüz. Borç verenler, 7/1 ve 10/1 seçeneklerinin borçlular arasında en popüler olduğunu söylüyor. Genel olarak, sadece faiz oranı ayarlanabilir faizli krediler için sabit faiz oranına eşittir. Bu, örneğin 10/1 ARM'niz varsa, yalnızca ilk on yıl için faiz ödeyeceğiniz anlamına gelir.
Sadece faiz amaçlı bir ARM'de, tanıtım dönemi sona erdikten sonra, faiz oranı yılda bir kez (“1” in geldiği yer) LIBOR artı kredi veren tarafından belirlenen bir marj gibi bir gösterge faiz oranına göre ayarlanır. Kıyaslama oranı piyasa değiştikçe değişir, ancak krediyi çıkardığınızda marj önceden belirlenir.
Oran sınırlamaları Faiz oranı değişikliklerini sınırlar. Bu, sadece faiz amaçlı ARM'ler için değil, tüm ARM'ler için geçerlidir. San Diego'da C2 Financial Corp ile bir kredi memuru olan ve "Kredi Rehberi: Mümkün Olan En İyi İpotek Nasıl Elde Edilir" yazarı Casey Fleming, 3/1 ARM ve 5/1 ARMS'deki ilk faiz oranı tavanı genellikle ikidir. Yani, başlangıç faiz oranınız yüzde üç ise, o zaman sadece faiz dönemi dördüncü veya altıncı yılda bittiği için, yeni faiz oranınız yüzde beşin üzerinde olmayacaktır. 7/1 ARM ve 10/1 ARM'de, ilk hız sınırı genellikle beştir.
Bundan sonra, ARM'nin tanıtım süresine bakılmaksızın, oran artışları genellikle yılda yüzde iki ile sınırlıdır. Fleming, ömür boyu sınırların neredeyse her zaman kredinin başlangıç faiz oranının yüzde beş üzerinde olduğunu söylüyor. Dolayısıyla, başlangıç oranınız yüzde üç ise, sekizinci yılda yüzde beşe, dokuzuncu yılda yüzde yedi'ye, onuncu yılda yüzde sekizde maksimuma çıkabilir.
Sadece faiz dönemi sona erdiğinde, kredi süresinin geri kalanında anaparayı geri ödemeye başlamanız gerekir - tamamen amortismana tabi olarak, borç veren konuşmasında. Bugünün sadece faiz kredilerinde balon ödemeleri yoktur; Fleming'e genellikle yasalar altında bile izin verilmediğini söylüyor. Dolayısıyla, 7/1 ARM'nin tüm süresi 30 yıl ve yalnızca faiz süresi yedi yıl ise, sekiz yılında, aylık ödemeniz iki şeye göre yeniden hesaplanır: birincisi, yeni faiz oranı ve ikincisi, kalan 23 yılda anapara geri ödemesi.
Sabit Faizli Sadece Krediler
Sabit faizli mortgage kredileri o kadar yaygın değildir. 30 yıllık sabit faizli krediyle sadece on yıl faiz ödeyebilir, sonra kalan 20 yıl için faiz artı anapara ödeyebilirsiniz. Bu ilk on yıl boyunca anaparaya hiçbir şey koymadığınızı varsayarsak, aylık ödemeniz, yalnızca anaparayı geri ödemeye başlayacağınız için değil, anaparayı 30 yıl yerine sadece 20 yıldan fazla bir sürede geri ödeyeceğiniz için önemli ölçüde artacaktır. Oranın sıfırlandığı andaki faiz dönemi boyunca anapara ödemediğinizden, yeni faiz ödemeniz tüm kredi tutarını temel alır. Yüzde 3, 5 faiz oranına sahip 100.000 dolarlık bir kredinin, ilk on yıl boyunca ayda sadece 291.67 dolar, ancak geri kalan 20 yıl boyunca ayda 579.96 dolar (neredeyse iki katı).
30 yıl içinde 100.000 dolarlık kredi size 174.190, 80 dolar (291.67 x 120 dolar) + (579.96 dolar 240 ödemeler) olarak hesaplanacaktır. (Yukarıda belirtildiği gibi) aynı yüzde 3, 5 faiz oranında 30 yıllık sabit oranlı bir kredi kullandıysanız, 30 yılı aşkın toplam maliyetiniz 161, 656, 09 ABD doları olacaktır. Sadece faiz kredisi için 12.534, 71 $ daha fazla faiz vardır ve bu ek faiz maliyeti, tam vadede sadece faiz kredisi tutmak istememenizdir. Bununla birlikte, mortgage faiz vergisi indirimini alırsanız, gerçek faiz gideriniz daha az olacaktır.
Bu Krediler Yaygın mı?
Kabarcık yıllarında pek çok borçlu, sadece faizli kredilerle sorun yaşadığından, bankalar bugün ürünü sunmaktan çekiniyor, diyor Brooklyn, NY FM FM Konut Kredileri başkan yardımcısı Yael İshakis ve "Satın Alma Komple Kılavuzu" bir ev."
Fleming, çoğu beş, yedi veya on yıllık sabit dönemli jumbo, değişken faizli krediler olduğunu söylüyor. Bir jumbo kredisi bir tür uyumsuz kredidir. Uygun kredilerin aksine, uygun olmayan krediler genellikle devlet destekli işletmelere, uygun ipoteklerin en büyük alıcıları olan Fannie Mae ve Freddie Mac'e ve uygun kredilerin bu kadar yaygın olarak kullanılmasının bir nedeni olarak satılmaya uygun değildir.
Fannie ve Freddie ipotek borç verenlerden kredi satın aldıklarında, borç verenler için ek kredi vermeleri için daha fazla para kazanırlar. Sadece faizli krediler gibi uygunsuz kredilerin ikincil mortgage piyasası sınırlı olduğundan, bunları satın almak isteyen bir yatırımcı bulmak daha zordur. Bu kredilere daha fazla kredi veren ve şirket içinde hizmet veren ek kredi için daha az para var demektir. Bu nedenle, sadece faizli krediler o kadar yaygın değildir. Sadece faizli bir kredi jumbo kredisi olmasa bile, yine de uygunsuz olarak kabul edilir.
Yalnızca faizli krediler, örneğin 30 yıllık sabit faizli krediler kadar yaygın olmadığından, “iyi bir faizli borç veren bulmanın en iyi yolu, iyi bir ağa sahip saygın bir komisyoncu olmaktır, çünkü teklifleri bulmak ve karşılaştırmak için ciddi alışveriş ”diyor Fleming.
Maliyetleri Karşılaştırma
Fleming, “Yalnızca faiz özelliği için oran artışı borç verene ve güne göre değişmektedir, ancak faiz oranında en az yüzde 0, 25 prim ödeyeceğinizi belirtin” diyor.
Benzer şekilde, Atlanta'daki Angel Oak Home Loans'ın başkanı Whitney Fite, sadece faizli bir ipotek oranının, ayrıntılara bağlı olarak, itfa eden sabit oranlı bir kredi veya ARM oranından kabaca yüzde 0.125 ila 0.375 daha yüksek olduğunu söylüyor.
Aylık ödemeleriniz, sabit faizli bir krediye veya tamamen amortismana tabi bir ARM'ye kıyasla, her biri bu tür bir kredi için tipik bir oranla karşılaştırıldığında, yalnızca 100.000 ABD Doları tutarında faiz kredisi ile nasıl görüneceği:
- 7 yıllık, sadece faizli ARM, yüzde 3, 125: aylık 260, 42 $ aylık ödeme30 yıllık sabit faizli konvansiyonel kredi (sadece faiz değil), yüzde 3, 625: aylık 456, 05 $ aylık ödeme 7 yıllık, tamamen amortismanlı ARM (30 yıllık amortisman), 2, 875 yüzde: $ 414.89 aylık ödeme
Bu oranlarda, kısa vadede, sadece faizli bir ARM, 30 yıllık sabit oranlı bir krediye kıyasla, ilk yedi yıl için ödünç alınan 100.000 $ başına ayda 195.63 $ daha düşük ve tamamen amortismana kıyasla aylık 154.47 $ 'a mal olacak 7/1 KOL.
Ayarlanabilir faizli bir kredinin fiili kullanım ömrünü, çıkardığınızda hesaplamak imkansızdır, çünkü faiz oranının her yıl neye sıfırlanacağını önceden bilemezsiniz. Fleming'in maliyeti düşürmek için bir yolu yok, ancak hayat boyu faiz oranı sınırını ve zemini sözleşmenizden belirleyebildiğinizi söylüyor. Bu, minimum ve maksimum ömür boyu maliyeti hesaplamanızı ve gerçek maliyetinizin aradaki bir yere düşeceğini bilmenizi sağlar. “Yine de çok geniş bir aralık olurdu” diyor Fleming.
Alt çizgi
Yalnızca faizli ipoteklerin anlaşılması zor olabilir ve yalnızca faiz süresi sona erdiğinde ödemeleriniz önemli ölçüde artar. Yalnızca faiz krediniz bir ARM ise, faiz oranları yükselirse ödemeleriniz daha da artacaktır, bu da bugünün düşük oranlı ortamında güvenli bir bahisdir. Bu krediler, nasıl çalıştıklarını ve ne gibi riskler aldıklarını tam olarak anlayan sofistike borçlular için en iyisidir.
![İlgi nasıl İlgi nasıl](https://img.icotokenfund.com/img/purchasing-home/317/how-do-interest-only-mortgages-work.jpg)