Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) değerini tahmin etmek isteyen yatırımcılar, hisse başına kazanç (EPS) ve kazanç fiyatı (K / D) gibi geleneksel metriklerin geçerli olmadığını göreceklerdir., bir GYO'nun değerini tahmin etmek için daha güvenilir bir yöntemi tartışacağız.
Faaliyetlerden Kaynaklanan Fonların İncelenmesi (FFO)
Kurgusal bir konut GYO olan XYZ Residential'den (XYZ) özet gelir tablosuna bakarak başlayalım.
2017'den 2018'e kadar, XYZ Residential'in net geliri veya "kâr hasılatı" neredeyse% 30 büyüdü (+ 122.534 $ - 543.847 $). Bununla birlikte, bu net gelir rakamları, önemli satır kalemleri olan amortisman giderlerini içerir. Çoğu işletme için amortisman, önceki bir dönemde yapılan yatırımın maliyetini tahsis eden, kabul edilebilir bir nakit dışı ücrettir. Ancak, gayrimenkul çoğu sabit tesis veya ekipman yatırımından farklıdır, çünkü mülk nadiren değer kaybeder ve genellikle takdir eder. Bu nedenle, amortisman tarafından azaltılan bir önlem olan net gelir, daha düşük bir performans göstergesidir. Sonuç olarak, GYO'ları amortisman hariç tutulan operasyonlardan (FFO) fonlarla yargılamak mantıklıdır. (GYO yatırımına ilişkin arka plan okuması için GYO Yolu'na bakınız.)
Şirketlerin dipnotlarda bildirilen FFO'yu net gelirle uzlaştırması gerekmektedir. Genel hesaplama, net gelire geri amortisman eklenmesini ve amortismana tabi gayrimenkul satışlarından elde edilen kazançların çıkarılmasını içerir. Tekrarlayan olmadıklarını ve bu nedenle GYO'nun sürdürülebilir temettü ödeme kapasitesine katkıda bulunmadığını varsayarak bu kazançları çıkarıyoruz. Net gelirin 2017 ve 2018 yıllarında FFO ile mutabakatı (netlik amacıyla küçük eşyalar kaldırılmıştır) aşağıdaki gibi düzenlenmiştir:
Amortisman geri eklendikten ve mülk kazançları çıkarıldıktan sonra, operasyonlardan sağlanan fonların (FFO) 2017'de yaklaşık 838.390 dolar ve 2018'de neredeyse 758.000 dolar olduğu açıktır.
FFO rapor edilmelidir, ancak bir zayıflık içermektedir: Mevcut mülk portföyünü sürdürmek için gereken sermaye harcamaları için kesinti yapmaz. Hissedarların gayrimenkulleri korunmalı, örneğin apartman daireleri boyanmalıdır, bu nedenle FFO tüm gider ve harcamalardan sonra kalan gerçek artık nakit akışı değildir.
Bu nedenle profesyonel analistler, GYO'nun değerini tahmin etmek için "operasyonlardan düzeltilmiş fonlar" (AFFO) adı verilen bir önlem kullanırlar. FFO yaygın olarak kullanılmasına rağmen, profesyoneller iki nedenden dolayı AFFO'ya odaklanma eğilimindedir. İlk olarak, hissedarlar için mevcut olan artık nakit akışının daha kesin bir ölçüsüdür ve bu nedenle değeri tahmin etmek için daha iyi bir "taban numarası" dır. İkinci olarak, gerçek artık nakit akışı ve GYO'nun gelecekteki temettü ödeme kapasitesinin daha iyi bir öngörücüsüdür.
AFFO'nun tek tip bir tanımı yoktur, ancak çoğu hesaplama yukarıda belirtildiği gibi sermaye harcamalarını çıkarır. XYZ Residential durumunda, 2018 yılı için AFFO elde etmek için yaklaşık 182.000 dolar FFO'dan çıkarılır. Bu sayı genellikle GYO'nun nakit akışı tablosunda bulunabilir. Mevcut mülkleri korumak için gereken nakit tahmini olarak kullanılır, ancak belirli mülklere yakından bakmak daha doğru bilgi üretebilir.
Hisse başına kazanç EPS ve P / E gibi geleneksel metrikler bir GYO'nun değerini tahmin etmede güvenilir değildir.
FFO ve / veya AFFO'daki Büyümenin İncelenmesi
Elimizde FFO ve AFFO varsa, bir veya her iki metrikte beklenen büyümeyi arayan GYO'nun değerini daha doğru bir şekilde tahmin edebiliriz. Bu, GYO'nun ve sektörünün altta yatan umutlarına dikkatle bakmayı gerektirir. Bir GYO'nun büyüme beklentilerini değerlendirmenin ayrıntıları bu makalenin kapsamı dışındadır, ancak dikkate alınması gereken birkaç kaynak vardır:
- kira beklentisi artar doluluk oranlarını iyileştirme / sürdürme beklentisi ve daha yüksek kiralar) dış büyüme beklentileri (birçok GYO, satın alma yoluyla FFO büyümesini teşvik eder, ancak bir GYO'nun kârlarının çoğunu dağıtması ve tipik olarak büyük bir nakit biriktirmesi olmaması nedeniyle söylenenden daha kolaydır, ancak birçok GYO portföylerini başarılı bir şekilde budamaktadır, düşük değerli mülklerin satın alınmasını finanse etmek için düşük performanslı mülkler satmak)
FFO / AFFO'ya Çoklu Uygulama
GYO'nun toplam getirisi iki kaynaktan gelir: ödenen temettüler ve fiyat değerlemesi. Beklenen fiyat takdiri iki bileşene daha ayrılabilir: FFO / AFFO'da büyüme ve FFO / FFO fiyatlarında veya AFFO fiyatlarında çoklu
XYZ için katlara bakalım. Fiyatın gerçekte piyasa değeri olan FFO'ya bölünen FFO'ya bölünmüş olduğunu gösteriyoruz. Bu örnekte XYZ'nin piyasa değeri (hisse sayısı hisse başına fiyat ile çarpılarak) yaklaşık 8 milyar dolar.
Sektördeki akranları ile doğrudan bir karşılaştırma yapmanın dışında, bu katları nasıl yorumlarız? P / E katlarına benzer şekilde, fiyattan FFO'ya veya fiyattan AFFO katlarına yorum yapmak tam bir bilim değildir ve katlar piyasa koşullarına ve spesifik GYO alt sektörlerine göre değişir). Ve diğer özsermaye kategorilerinde olduğu gibi, çok yüksek bir kat satın almaktan kaçınmak istiyoruz.
Ödenen temettüler dışında, fiyat değerleme iki kaynağa ayrılır: FFO / AFFO'da büyüme ve / veya değerleme katında genişleme (fiyat-FFO veya fiyat-AFFO oranı). Uygun FFO büyüme beklentilerine sahip bir GYO'ya bakarken her iki kaynağı birlikte düşünmeliyiz, Örneğin, FFO% 10'da büyürse ve 10.55x'in katları korunursa, fiyat% 10 artacaktır. Ancak, katsayı yaklaşık% 5 ila 11x arasında genişliyorsa, fiyat takdiri yaklaşık% 15 olacaktır (% 10 FFO büyümesi +% 5 çoklu genişleme).
Yararlı bir alıştırma, fiyat-AFFO çoklu, yani 1 ÷ = AFFO / Fiyat karşılıklı olarak alır . Bu, XYZ Residential ile yaklaşık% 7, 2'ye ( 575, 7 ÷ 8, 000 ) eşittir ve "AFFO verimi" olarak adlandırılır. GYO'nun fiyatını değerlendirmek için AFFO verimini şu şekilde karşılaştırabiliriz:
1. piyasanın aktif kapitalizasyon oranı veya "tavan oranı"
2. GYO'nun FFO / AFFO'daki büyümesine ilişkin tahminimiz.
Sınır oranı, yatırımcılara piyasanın gayrimenkul için ne kadar ödediğini söyleyen genel bir rakamdır. Örneğin, % 8'i yatırımcıların genellikle her bir gayrimenkulün net işletme gelirinin (NOI) yaklaşık 12, 5 katı ( 1 ÷% 8 ) ödediğini ifade eder.
Diyelim ki pazarın tavan oranı yaklaşık% 7 ve XYZ'nin FFO / AFFO'su için büyüme beklentimiz% 5. Hesaplanan% 7, 2 AFFO verimi göz önüne alındığında, muhtemelen iyi bir yatırıma bakıyoruz, çünkü fiyatımız pazarın tavan oranına kıyasla makul (biraz daha yüksek, daha iyi). Ayrıca, beklediğimiz büyüme eninde sonunda hem daha yüksek temettülere hem de fiyata çevrilmelidir. Aslında, diğer tüm yatırımcılar değerlendirmemizle hemfikir olsaydı, XYZ'nin fiyatı çok daha yüksek olurdu, çünkü bu büyüme beklentilerini dahil etmek için daha yüksek bir katma ihtiyaç duyacaktır.
Alt çizgi
GYO değerlendirmesi, faaliyetlerden sağlanan fonlara (FFO) bakıldığında net gelirden daha fazla netlik sağlar. Potansiyel yatırımcılar, aynı zamanda, operasyon portföyünden (AFFO) düzeltilmiş fonları hesaplamalıdır ve bu da gayrimenkul portföyünü korumak için gerekli olan olası harcamaları azaltır. AFFO, GYO'nun temettü ödeme kapasitesini ve büyüme beklentilerini ölçmek için mükemmel bir araç sağlar.