Gayrimenkul yatırım yapmanın birkaç yolu vardır. Birçok Amerikalı için en temel gayrimenkul yatırımı bir aile evi veya kiralık mülk şeklinde gelir. Tek bir gayrimenkul mülküne yatırım yapmak, çoklu kullanım olanaklarına sahip büyük, kazançlı bir yatırım olabilir. Çok yönlülük, uzun ömür ve takdir genellikle tek mülk yatırımlarını zaman içinde nispeten güvenli, güvenilir ve karlı kılan başlıca nedenlerdir.
Çevrimiçi kitle fonlaması ve ipotek kredilerindeki artış, doğrudan gayrimenkul yatırımcıları için birçok olanak ve fırsatı da genişletti. Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360 ve daha fazlası gibi platformlar, ipotek kredisi almanın daha hızlı, daha kolay ve daha verimli yollarını sunarak alıcıların yatırımlarında daha çok yönlü olma potansiyelini artırır.
Emlak piyasası geliştikçe, düzenli olarak yeni teklifler sunulmaktadır. Bu tanıtımlarla, gayrimenkul yatırımcıları artık gayrimenkul yatırım gruplarından, gayrimenkul yatırım fonlarından, gayrimenkul yatırım ortaklıklarından ve Fundrise gibi crowdfunded perakende tekliflerden oluşan bir dizi seçeneğe sahiptir. Ancak, doğrudan gayrimenkul yatırımları, doğru finansal istikrar ve risk toleransı karışımı olan yatırımcılara önemli kazançlar elde etmenin bir yolunu sunmaktadır. Bu yatırımcılar için gayrimenkul seçenekleri, kullanıldığında doğrudan gayrimenkul yatırımının bazı kazançlarını artırabilir veya risklerini azaltabilir.
Gayrimenkul seçenekleri borsalarda mevcut değildir, primin ötesinde dalgalanan fiyatları yoktur ve genellikle birden fazla birimi kapsamazlar. Gayrimenkul seçenekleri en çok ticari gayrimenkul piyasasında kullanılmaktadır, ancak bunlar düzenli yatırımcılar tarafından da kullanılabilir. Tipik olarak, gayrimenkul seçenekleri, bir alıcının bir opsiyondan faydalanacağı, ancak elde tutma süresi sonuna kadar gayrimenkul satın alma zorunluluğunun bulunmadığı hedeflenen durumlar için kullanılır.
Önemli Çıkarımlar
- Bir gayrimenkul seçeneği, alıcı ve satıcı arasında özel olarak tasarlanmış bir sözleşme hükmüdür. Alıcılar ve satıcılar arasında, genellikle alıcı için en büyük avantajı sunan emlak seçenekleri müzakere edilir. çok sayıda varyasyon ile hazırlanmıştır.
Gayrimenkul Seçeneği Nedir?
Doğrudan gayrimenkul yatırımları, genellikle diğer gayrimenkul alternatiflerinin çeşitliliği için kesinlikle geçerli olmayan birçok benzersiz hususla birlikte gelir. İlgilenmiş veya ileri düzey yatırımcılar için, doğrudan bir gayrimenkul satın almak için bir sözleşme hükmü olarak bir gayrimenkul seçeneği potansiyel bir fırsat olabilir. Gayrimenkul seçenekleri, ek bir karmaşıklık seviyesinin yanı sıra kendi benzersiz parametrelerine sahiptir.
Genel olarak, bir gayrimenkul opsiyonu, alıcı ve satıcı arasında özel olarak tasarlanmış bir sözleşme hükmüdür. Satıcı, alıcıya belirli bir süre için sabit bir fiyata bir mülk satın alma seçeneği sunar. Alıcı, mülkiyeti elde tutma süresi sonunda satın alıp almama seçeneğini satın alır. Bu seçeneğin hakkı için, alıcı satıcıya bir opsiyon primi öder. Alıcı mülkü satın almaya karar verirse (diğer bir deyişle, gayrimenkul seçeneğini kullanın), satıcı mülkü önceden mevcut sözleşmenin şartlarına göre alıcıya satmalıdır.
Hisse senedi satın alırken seçenekler konseptiyle karşılaşmış olabilirsiniz. Seçenekler, alıcıya dayanak varlığa dayalı terimlerle bazı ek seçenekler sunar. Seçenekler genel olarak erken kullanılabilir, opsiyonun geçerliliğinin sona ermesine kadar tutulabilir veya muhtemelen sona ermeden önce ikinci bir alıcıya satılabilir. Gayrimenkul seçenekleri en çok emlak geliştiricileri ve yatırımcılar tarafından ticari veya üst düzey konut fırsatlarında kullanılır. Gayrimenkul seçenekleri, satıcılara sınırlı fayda sağlayarak, alıcılara daha fazla esneklik ve potansiyel olarak daha büyük bir yatırım fırsatı sunar.
Bir gayrimenkul satın alma sözleşmesi sözleşmesi kapsamında, çok sayıda taslağı hazırlanmış gayrimenkul seçeneği bulunabilir. En yaygın olanlardan bazıları şunlardır:
- Bekletme süresi seçeneği: alıcı mülk satın alma seçeneği için bir prim öder, ancak zorunlu değildir.Liste seçeneği: alıcı, mülkü listeleme seçeneğini ve bir işaretleme1031 değişim seçeneğinden kâr elde etme seçeneğini kullanır: alıcı, bir elde tutma seçeneği için bir prim öder dönemi sonra satın alma sırasında benzer gayrimenkul değişimi için bir benzer yapar
Gayrimenkul opsiyon primi, müzakere edilmiş bekleme süresi ve nihai satış fiyatı genellikle bir gayrimenkul opsiyon sözleşmesinde müzakere edilen en önemli bileşenlerdir.
Gayrimenkul Seçeneği Örneği
İşte bir gayrimenkul opsiyon senaryosu için kapsamlı bir risk ve ödül analizi. Bir inşaatçının 500.000 dolar olduğunu ve 2 milyon dolarlık arsa satın almak istediğini varsayın. İnşaatçı birkaç şeyden emin değil:
- İnşaatçı, banka kredileri veya diğer kaynaklar yoluyla 1, 5 milyon dolar toplayabilir mi? İnşaatçı, konut veya ticari gelişme veya mülkün daha fazla alt bölümleri için gerekli izinleri alabilir mi? İnşaatçı, başka bir inşaatçı araziyi satın almadan önce para toplayabilir ve izin alabilir mi?
Bu durumda, bir gayrimenkul seçeneği uygundur. 25.000 $ 'lık tanımlanmış bir iade edilmeyen maliyet (gayrimenkul opsiyonu primi denir) için, inşaatçı satıcı ile bir gayrimenkul opsiyon sözleşmesi girebilir. Gayrimenkul seçeneği, inşaatçının altı aylık bir süre boyunca mülk satış fiyatını 2 milyon dolara kilitlemesini sağlar.
Gayrimenkul opsiyon sözleşmesi aşağıdaki koşulları içerebilir:
- Mülk ayrıntıları (yer, büyüklük ve diğer özellikler) Sözleşme süresi (sözleşme tarihinden itibaren altı ay) Opsiyon primi veya bedel tutarı (alıcı tarafından satıcıya götürü bir bedel üzerinden ödenen 25.000 $ 'lık geri ödenmeyen prim) opsiyon sözleşmede uygulanır (2 milyon dolar)
Sözleşmenin altı aylık süresi için dört olası senaryo olabilir.
Senaryo 1: İnşaatçı 1.5 milyon dolarlık banka kredisi için onaylandı. Ayrıca kalkınma için gerekli izinleri alabileceğini doğrular. Mülkü satın almak için mülkünü önceden belirlenmiş 2 milyon dolarlık bir fiyattan kullanıyor. Satıcı 2 milyon dolar alır ve ek olarak 25.000 dolarlık opsiyon primini korur.
Senaryo 2: İki ay sonra, inşaatçı bir geliştirme izni alamayacağını keşfediyor. Önümüzdeki dört ay içinde, inşaatçı mülkü 2 milyon dolara satın almak isteyen başka bir parti bulmayı başarıyor. Inşaatçı yeni seçeneği 30.000 $ yeni bir fiyat için emlak seçeneği satıyor. Yeni taraf, orijinal opsiyon sözleşmesinde inşaatçının yerini alır. Yeni parti seçeneği kullanıyor ve mülkü 2 milyon dolara satın alıyor. Satıcı, yeni partiden 2 milyon dolar alır ve ayrıca üreticiden 25.000 dolarlık opsiyon primini tutar. İnşaatçı seçeneği 30.000 dolar sattı, bu yüzden 5.000 dolar kazandı ve kullanamayacağı bir mülkle üzülmedi.
Senaryo 3: İnşaatçı, mülkün fiyat değerlendirmesinden yararlanmak isteyen bir seçenek alıcısıdır. Talep edilen fiyatın 2 milyon $ 'ı beş ay içinde 2, 2 milyon $' a yükselirse, inşaatçı mülk satın alma ve mülkleri kar için satma seçeneğini kullanarak faydalanacaktır. İşlemin sonunda, mülk sahibi 2 milyon dolar artı 25.000 dolar opsiyon primi kazanıyor. İnşaatçı, mülkün satışından 175.000 $ kar elde eder.
Senaryo 4: İnşaatçı bir kredi veya izin alamıyor. Ayrıca ilgilenen başka alıcı bulamaz. Oluşturucu seçeneğin süresinin dolmasına izin verir ve premium opsiyonunu kaybeder. Ancak, alıcı potansiyel olarak kötü 2 milyon dolarlık yatırımdan kaçınabildi ve 25.000 dolarlık prim (gerçek anlaşma değerinin% 1.25'i) ödedi. Satıcı 25.000 dolardan yararlanıyor ve bir alıcı aramaya devam ediyor.
Her durumda, bir gayrimenkul opsiyon sözleşmesi yapıldıktan sonra, satıcının artık mülkün satışı veya opsiyon tutma süresi boyunca hangi fiyattan satılacağı konusunda bir seçeneği yoktur. Satıcı, alıcının kararı için altı ay beklemelidir. Bu nedenle, satıcının nihayetinde karar verdiğine bakılmaksızın opsiyon primi alır ve tutar.
Alt çizgi
Gayrimenkul seçenekleri, gayrimenkul yatırımlarından işlem yapmak, yatırım yapmak ve kâr elde etmek için alternatif bir yöntem sunar. İki ayrı taraf arasında bir tür tezgah üstü sözleşme olarak kabul edilebilirler. Bu tür opsiyonlar için döviz piyasası yoktur, ancak bir alıcının aktif bir bekleme döneminde hala opsiyon satmasına izin verebilecek yaratıcı hükümler olabilir. Genel olarak, ilgili taraflar opsiyon sözleşmesi hükümlerinin ilgili taraflarca uygun şekilde yazılmasını, adil olmasını ve bunlara uyulmasını sağlamalıdır.
Gayrimenkul opsiyon sözleşmeleri para kazanmak için bazı alternatif yollar sunabilir, ancak genellikle en büyük avantajlarından biri büyük risklerin saptırılmasıdır. Gayrimenkul geliştiricileri birden fazla gayrimenkul opsiyon sözleşmesi yapmaktan ve potansiyel olarak sadece seçilen bir kaçını elde tutma dönemindeki gelişmelere göre kullanmaktan yararlanabilirler. Bir sözleşme sahibi, bekleme süresi içinde yeni bir meşgul otoyol veya suç artışı gibi değişiklikler meydana gelirse bir seçenekten vazgeçmeyi de seçebilir.
Bu seçenekler için bekleme süreleri değişebilir, bu da riskleri de değiştirir. Bir satıcı genellikle belirlenen bir fiyata kilitlenir. Yine de yüksek bir egzersiz olasılığı, onlara daha iyi seçimler veya düzenlemeler yapmak için biraz zaman sağlayabilir. Alıcının genellikle elde tutma süresi boyunca belirli bir prim ödemesi gerekir. Primler, satın alma fiyatının düşürülmesine yardımcı olabilir. Ayrıca, alıcının genel maliyetleri düşüren daha iyi ipotek finansman şartları elde etmesine izin verebilirler. Bekletme süresi boyunca bir gayrimenkul, aynı kalan satın alma fiyatıyla değer kazanabilir.
Seçenek satıcı tarafından varsayılan gayrimenkul seçeneği anlaşmalarında büyük zorluklardan biri olabilir. Bu gibi durumlarda, alıcının tek başvurusu genellikle bir dava olur. Gayrimenkul seçeneği katılımcıları hakkında kamuya açık bilgi ve geçmiş kayıtların bulunmaması bir diğer zorluktur. Gayrimenkul opsiyon yatırımcılarının ayrıca sözleşme hazırlanması ve tescili gibi yasal hizmetler için ücretler gibi ek masrafları da dikkate alması gerekebilir.
![Gayrimenkul seçenekleri ile nasıl para kazanılır? Gayrimenkul seçenekleri ile nasıl para kazanılır?](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/778/how-arrange-profit-from-real-estate-options.jpg)