Bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) halka ortak paylar sunan bir gayrimenkul şirketidir. Bu şekilde, bir GYO stoku, faaliyet gösteren bir işletmedeki mülkiyeti temsil eden diğer tüm hisse senetlerine benzer. Bir GYO'nun iki benzersiz özelliği vardır: Birincil işi gelir getiren mülk gruplarını yönetmek ve kârının çoğunu temettü olarak dağıtmak zorundadır. Burada GYO'lara, özelliklerine ve nasıl analiz edildiklerine bir göz atıyoruz.
niteleyici
IRS ile GYO olarak nitelendirilebilmesi için bir emlak şirketinin vergilendirilebilir kârının en az% 90'ını temettü ödemeyi kabul etmesi (ve ek fakat daha az önemli gereklilikleri yerine getirmesi) gerekir. GYO statüsüne sahip bir şirket kurumlar vergisinden kaçınır. Düzenli bir şirket kâr eder ve tüm karı üzerinden vergi öder ve sonra vergi sonrası karının temettüler ve yeniden yatırım arasında nasıl dağıtılacağına karar verir; bir GYO kârının tamamını veya neredeyse tamamını dağıtır ve vergilendirmeyi atlar.
Farklı tip
Bir dizi farklı GYO türü vardır. Bazıları ipotek GYO'ları adı verilen özel bir sınıfa girer. Bu GYO'lar gayrimenkul ile teminatlandırılmış krediler verir, ancak genellikle gayrimenkul sahibi değildir veya işletmemektedir. Mortgage GYO'ları özel analiz gerektirir. Faiz riskini yönetmek için çeşitli riskten korunma araçları kullanan finans şirketleri. Onları burada ele almayacağız.
Bir avuç hibrit GYO, hem gayrimenkul operasyonlarını hem de ipotek kredilerinde işlem yaparken, çoğu GYO, gayrimenkul operasyonlarının "sabit varlık" işine odaklanmaktadır. Bunlara özkaynak GYO'ları denir. GYO'ları okuduğunuzda, genellikle özkaynak GYO'larını okuyorsunuzdur. Özkaynak GYO'ları daireler, bölgesel alışveriş merkezleri, ofis binaları veya konaklama tesisleri gibi belirli bina türlerine sahip olma konusunda uzmanlaşma eğilimindedir. Bazıları çeşitlidir ve bazıları uzmanlaşmıştır, yani sınıflandırmaya meydan okuyorlar - örneğin, golf sahalarına sahip bir GYO gibi.
Yatırım analizi
GYO'lar gayrimenkul odaklı temettü ödeyen stoklardır. Gelir arıyorsanız, bunları yüksek getirili tahvil fonları ve temettü ödeyen hisse senetleriyle birlikte değerlendirirsiniz. Temettü ödeyen hisse senetleri olarak GYO'lar diğer hisse senetleri gibi analiz edilmektedir. Ancak mülkün muhasebeleştirilmesi nedeniyle bazı büyük farklılıklar vardır.
Basitleştirilmiş bir örnekle açıklayalım. Bir GYO'nun 1 milyon dolarlık bir bina satın aldığını varsayalım. Muhasebe, GYO'muzun varlığa karşı amortismanını gerektirmektedir. Diyelim ki amortismanı 20 yıl boyunca düz bir çizgide yaydık. Her yıl 50.000 $ amortisman gideri düşeceğiz (yılda 50.000 $ x 20 yıl = 1 milyon $).
Yukarıdaki basitleştirilmiş bilançoya ve gelir tablosuna bakalım. 10. yılda bilançomuz binanın değerini 500.000 $ (defter değeri olarak da bilinir) taşır: orijinal tarihi maliyet 1 milyon $ eksi 500.000 $ birikmiş amortisman (10 yıl x 50.000 $). Gelir tablomuz, 200.000 $ 'lık gelirden 190.000 $ gider çıkarır, ancak giderin 50.000 $' ı bir amortisman gideri.
Ancak, GYO'muz aslında bu parayı 10. yılda harcamamaktadır; amortisman nakit olmayan bir ücrettir. Bu nedenle, faaliyetlerden fon üretmek için amortisman giderini net gelire ekliyoruz (FFO). Fikir şu ki, amortisman net gelirimizi haksız yere azaltmaktadır, çünkü binamız muhtemelen son 10 yılda değerinin yarısını kaybetmemiştir. FFO, bu varsayılan çarpıklığı amortisman giderini hariç tutarak giderir. (FFO'da başka ayarlamalar da vardır.)
FFO'nun nakit akışına net gelirden daha yakınlaştığını, ancak nakit akışını yakalamadığını not etmeliyiz. Temel olarak, yukarıdaki örnekte, binayı (sermaye harcaması) satın almak için harcanan 1 milyon doları asla saymadığımızı fark edin. Daha doğru bir analiz sermaye harcamalarını içerecektir. Sermaye harcamalarını saymak, düzeltilmiş FFO olarak bilinen bir rakam verir, ancak hesaplanması konusunda evrensel bir fikir birliği yoktur.
Varsayımsal bilançomuz, diğer yaygın GYO metriği, net varlık değerini (NAV) anlamamıza yardımcı olabilir. 10. yılda, binamızın defter değeri sadece 500.000 dolardı çünkü orijinal maliyetin yarısı amortismana uğramıştı. Bu nedenle, defter değeri ve fiyat-kitap gibi ilgili oranlar -genellikle genel hisse senedi analizi açısından şüpheli- GYO'lar için oldukça işe yaramaz. NAV, bir mülkün defter değerini daha iyi bir piyasa değeri tahmini ile değiştirmeye çalışır.
NAV'ın hesaplanması, GYO'nun varlıklarının bir dereceye kadar öznel bir değerlendirmesini gerektirir. Yukarıdaki örnekte, binanın işletme gelirinde 100.000 $ (gelirlerde 200.000 $ eksi işletme giderlerinde eksi 100.000 $) oluşturduğunu görüyoruz. Yöntemlerden biri, piyasa faiz oranına göre faaliyet gelirlerinden yararlanmaktır. Piyasanın bu tip bina için mevcut sınır oranının% 8 olduğunu düşünürsek, o zaman binanın değerine ilişkin tahminimiz 1, 25 milyon dolar olur (işletme gelirinde 100.000 dolar /% 8 sınır oranı = 1, 250, 000 dolar). Bu piyasa değeri tahmini, binanın defter değerinin yerini alır. Daha sonra net varlık değerini elde etmek için ipotek borcunu (gösterilmiyor) düşeriz. Varlıklar eksi borç özkaynağa eşittir, burada NAV'daki 'net' borç netidir. Son adım, içsel değerin bir tahmini olan hisse başına NAV elde etmek için NAV'yi ortak hisselere bölmektir. Teorik olarak, kote edilen hisse fiyatı hisse başına NAV'den çok uzak olmamalıdır.
Yukarı-Aşağı Vs. Altüst
Hisse senetleri alırken, bazen yukarıdan aşağıya ve aşağıdan yukarıya analizleri duyarsınız. Yukarıdan aşağıya ekonomik bir perspektifle başlar ve temalar veya sektörler üzerine bahis yapar (örneğin, yaşlanan bir demografik ilaç şirketlerini destekleyebilir). Aşağıdan yukarıya doğru, belirli şirketlerin temellerine odaklanır. GYO stokları açıkça yukarıdan aşağıya ve aşağıdan yukarıya analiz gerektirir.
Yukarıdan aşağıya bakış açısından, GYO'lar mülkiyet arzını ve talebini etkileyen her şeyden etkilenebilir. Nüfus ve istihdam artışı tüm GYO türleri için olumlu olma eğilimindedir. Faiz oranları kısaca karışık bir çantadır. Faiz oranlarındaki bir artış, genellikle insanlar harcadıkları ve işletmeler daha fazla alan kiraladıkları için GYO'lar için iyi olan gelişmekte olan bir ekonomiyi gösterir. Artan faiz oranları, yeni evler satın almak yerine insanlar kalmayı tercih ettikleri için apartman GYO'ları için iyi olma eğilimindedir. Öte yandan, GYO'lar faiz giderlerini azaltarak ve böylece kârlılıklarını artırarak düşük faiz oranlarından faydalanabilirler.
Sermaye piyasası koşulları da önemlidir, yani GYO hisse senetleri için kurumsal talep. Kısa vadede, bu talep temelleri aşabilir. Örneğin, GYO hisse senetleri 2001'de ve 2002'nin ilk yarısında, yetersiz temellere rağmen oldukça iyi bir performans gösterdi, çünkü para tüm varlık sınıfına akıyordu.
Bireysel GYO düzeyinde, kira geliri, ilgili hizmet geliri ve FFO gibi gelirdeki büyüme için güçlü beklentiler görmek istersiniz. GYO'nun doluluk oranını artırmak ve kiralarını yükseltmek için benzersiz bir stratejisi olup olmadığını görmek istiyorsunuz. GYO'lar genellikle iktisap yoluyla büyüme arar ve ayrıca verimsiz çalışan mülkleri özümseyerek ölçek ekonomilerini gerçekleştirmeyi amaçlar. Ölçek ekonomileri, gelirlerin yüzdesi olarak işletme giderlerinde bir azalma ile gerçekleştirilecektir. Ancak satın almalar iki ucu keskin bir kılıçtır. Eğer bir GYO doluluk oranlarını iyileştiremez ve / veya kiraları yükseltemezse, büyümeyi artırmak için kötü düşünülmüş satın almalara zorlanabilir.
İpotek borcu özkaynak değerinde büyük bir rol oynadığı için bilançoya bakmaya değer. Bazıları borç / özsermaye oranı gibi kaldıraçlara bakmayı önerir. Ancak pratikte, kaldıraçın ne zaman aşırı hale geldiğini söylemek zordur. Sabit oranlı değişken oranlı borç oranının tartılması daha önemlidir. Mevcut düşük faiz oranlı ortamda, faiz oranları yükselirse sadece değişken faizli borç kullanan bir GYO zarar görecektir.
Alt çizgi
GYO'lar, GYO statüsünün vergi avantajlarından yararlanmak için yüksek temettü ödemesi gereken emlak şirketleri. Hazine getirilerini aşabilecek istikrarlı gelir, küçük kapitalizasyon stoklarına rakip olan toplam getiri potansiyeli sunmak için fiyat oynaklığı ile birleşmektedir. GYO'yu analiz etmek, amortismanın yol açtığı muhasebe çarpıklıklarının anlaşılmasını ve makroekonomik etkilere dikkat edilmesini gerektirir.
![Gayrimenkul yatırım ortaklıkları nasıl analiz edilir Gayrimenkul yatırım ortaklıkları nasıl analiz edilir](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/136/how-analyze-real-estate-investment-trusts.jpg)