Finansal Yönetim Getiri Oranı - FMRR Nedir?
Finansal yönetim getirisi oranı (FMRR), bir gayrimenkul yatırımının performansını değerlendirmek için kullanılan bir metriktir ve bir gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) ile ilgilidir. GYO'lar, bir gayrimenkul şirketi veya gelir getirici mülk ve / veya ipotek portföyüne sahip bir vakıf tarafından halka arz edilen hisselerdir.
FMRR, iç verim oranına benzer ve yatırımın uzunluğunu ve riskini dikkate alır. FMRR, nakit akışlarını (girişler ve çıkışlar) güvenli oran ve yeniden yatırım oranı olarak bilinen iki ayrı oranda belirler.
Açıklanan Finansal Yönetim Getiri Oranı
Finansal yönetim getirisi oranının hesaplanması çok karmaşık olduğundan, birçok gayrimenkul profesyoneli ve yatırımcı gayrimenkul analizi için diğer ölçümleri kullanmayı tercih etmektedir. FMRR kullanmanın yararı, yatırımcıların yatırım fırsatlarını birbirleriyle karşılaştırmasına olanak tanımasıdır.
İç Getiri Oranı (IRR) uzun zamandır finansal sözlükte standart bir getiri ölçüsü olmasına rağmen, birincil dezavantaj, değerin zaman veya bekleme süresi muhasebeleştirememesidir. Bu nedenle, herhangi bir yatırım güvenliği veya aracın genel risk seviyesini belirlemede önemli bir rol oynayan likiditenin zayıf bir göstergesidir. Örneğin, sadece IRR kullanılırken, iki fon, getiri oranlarına bağlı olarak benzer görünebilir, ancak biri diğerinin orijinal anapara yatırım miktarına geri dönmesinin iki katı kadar sürebilir. Birçok analist, ana yatırım tutarını telafi etmek için gereken süreyi değerlendirmek üzere IRR veya MIRR geri dönüş tedbirlerini geri ödeme süresi ile destekleyecektir.
Değiştirilmiş dahili getiri oranı, başlangıçtaki nakit harcamalarının ve daha sonraki nakit girişlerinin varsayılan yeniden yatırım oranlarındaki farklılıkları ayarlayarak standart dahili getiri oranı üzerinde iyileşir. FMRR, “güvenli oran” ve “yeniden yatırım oranı” olarak bilinen iki farklı oranda nakit çıkışlarını ve nakit girişlerini belirterek işleri bir adım daha ileri götürür. FMRR, IRR ve MIRR ile hemen öncesinde gerçekleşen pozitif nakit akışlarının dahil olmadığı ilave bir varsayım yapar. bu negatif nakit akışını karşılamak için negatif nakit akışları kullanılacaktır.
- Güvenli kurlar, negatif nakit akışlarını karşılamak için gereken fonların kolayca elde edilebilecek bir oranda faiz kazandığını ve gerektiğinde bir an önce (örneğin bir vadeli mevduat hesabından itibaren) çekilebileceğini varsayar. Bu durumda, bir oran “güvenlidir” çünkü fonlar oldukça likittir ve gerektiğinde minimum riskle güvenli bir şekilde kullanılabilir. Yeniden yatırım oranları, benzer riskli benzer bir orta veya uzun vadeli yatırımda pozitif nakit akışları yeniden yatırıldığında alınacak bir oranı içerir. Yeniden yatırım oranı, likit olmadığından (başka bir yatırımla ilgilidir) ve dolayısıyla daha yüksek riskli bir iskonto oranı gerektirdiğinden güvenli orandan daha yüksektir.
Önemli Çıkarımlar
- Finansal yönetim getiri oranı (FMRR), bir gayrimenkul yatırımının performansını değerlendirmek için kullanılan bir metriktir ve GYO'larla ilgilidir. FMRR, güvenli bir getiri oranı ve geri dönüş oranı kullanan değiştirilmiş bir IRR formülasyonuna dayanır. finansal yönetim getirisi oranı çok karmaşıktır, birçok gayrimenkul uzmanı ve yatırımcı gayrimenkul analizi için diğer ölçümleri kullanmayı tercih eder.
FMRR hesaplanıyor
FMRR, değiştirilmiş bir iç verim oranı olduğundan, bunu hesaplamanın formülik bir yolu yoktur, bunun yerine bilgisayar yazılımı tarafından kolaylaştırılan deneme yanılma yinelemeleri ile hesaplanmalıdır. Bu tür bir yazılımı kullanmadan önce, belirli bir elde tutma süresi boyunca gelecekteki tüm nakit akışlarına uygulanacak güvenli bir oran ve yeniden yatırım oranı (güvenli orandan daha yüksek) belirlemek için atılması gereken bazı önemli adımlar vardır.
- Mümkün olduğunca önceki yılın pozitif nakit akışlarına bakarak gelecekteki tüm negatif nakit akışlarını ortadan kaldırın. Bunun yerine çıkışlar güvenli bir getiri oranında iskonto edilir ve herhangi bir pozitif nakit akışından çıkarılır. 1. adıma bugüne kadar uygulanamayan diğer tüm nakit çıkışlarını da güvenli bir şekilde hesaplayın. geri kalan pozitif nakit akışları yeniden yatırım oranında. Bunlar daha sonra yatırımın elde tutulduğu süre sonunda satıştan beklenen tahmini nakit akışlarına eklenecektir. IRR'yi hesaplayın.
Bu adımların sonucu finansal yönetim getirisi oranıdır.