İçindekiler
- PMI Nedir?
- Mortgage Sigorta Kapsamı
- PMI Ne Kadar Sürer?
- 1. Borçlu Tarafından Ödenen PMI
- 2. Tek Premium PMI
- 3. Borç Verici PMI
- 4. Split-Premium PMI
- 5. Federal Konut Kredisi MIP
- PMI maliyeti
- Oranları Tahmin Etme
- FHA İpotek Sigortası
- Alt çizgi
Bir evde% 20'den daha düşük peşinat yapıyorsanız, ipotek sigortasının ne olduğunu ve nasıl çalıştığını anlamak önemlidir. Özel ipotek sigortası (PMI) sadece% 20 peşinat ödeyemeyen insanlar için değildir. Aynı zamanda% 20 düşürmek istemeyen insanlar için, bu yüzden onarım, yeniden modelleme, mobilyalar ve acil durumlar için daha fazla nakit var.
Özel İpotek Sigortası (PMI)
Özel İpotek Sigortası - PMI Nedir?
İpoteğinizde sigorta satın alma kavramı biraz garip geliyorsa, muhtemelen bir mülk satın almak veya asla küçük bir peşinat ödemek için yeni gelen birisiniz. Çoğu borç veren, bir konut alıcısı, konutun satın alma fiyatının% 20'sinden daha düşük bir peşinat ödediğinde veya ipotek konuşmasında, ipotek kredinin kredi / değer (LTV) oranının% 80'i aştığında PMI gerektirir (daha yüksek LTV oranı, ipoteğin risk profili ne kadar yüksekse). Ve çoğu sigorta türünün aksine, politika borç verenin sizin değil evinize yatırımını korur. Öte yandan PMI, insanların daha erken ev sahibi olmalarını mümkün kılmaktadır.
PMI, konut sahiplerinin maliyetinin sadece% 5 ila% 19.99'unu karşılayabilecekleri (veya tercih edebilecekleri) durumunda borçluların finansman elde etmesine izin verir, ancak ek aylık maliyetlerle birlikte gelir. Borçlular PMI'lerini evde borç verenin artık yüksek riskli görmeyeceği kadar yeterli özkaynak birikinceye kadar öderler.
PMI maliyetleri peşinat ve ipotek büyüklüğüne, kredi süresine ve kredi puanınıza bağlı olarak kredi bakiyenizin% 0.25 ila% 2'si arasında değişebilir (ancak genellikle yaklaşık% 0.5 ila% 1 oranında). Risk faktörleriniz ne kadar büyük olursa, ödediğiniz oran o kadar yüksek olur. Ayrıca, PMI kredi tutarının bir yüzdesi olduğundan, ne kadar çok borç alırsanız o kadar fazla PMI ödersiniz. Amerika Birleşik Devletleri'nde altı büyük PMI şirketi vardır. Her yıl ayarlanan benzer oranları talep ederler.
Bu ek bir masraftır, ancak daha büyük bir peşinat tasarruf etmek için beklerken kiraya para harcamak ve muhtemelen piyasa takdirini kaçırmak devam etmektedir. Önlemek için daha erken değil, daha sonra bir ev satın almak için dışarı çıkacağınızın garantisi yoktur, bu nedenle PMI ödemenin değeri dikkate değer. Federal Konut İdaresi ipotek sigortası ödemenin değeri - bir FHA kredisi alırsanız ihtiyacınız olabilecek şey - başka bir hikaye. Bunu daha sonra açıklayacağız.
Önemli Çıkarımlar
- Ev maliyetinin% 20'sinden daha az peşinat ödeyen bir ev satın alıyorsanız, özel ipotek sigortasına (PMI) ihtiyacınız olacaktır. PMI'nın borçluyu değil, borçluyu değil, kredi vereni potansiyel kayıplara karşı korumaya yönelik olduğunu unutmayın. satın alabileceğiniz dört ana ipotek sigortası türüdür: Borçlu Tarafından Ödenen İpotek Sigortası, Tek Premium İpotek Sigortası, Borç Veren Ödenmiş İpotek Sigortası ve Split-Prim İpotek Sigortası. ihtiyacınız olacak ek bir sigorta türüdür.
Mortgage Sigorta Kapsamı
İlk olarak, PMI'nın nasıl çalıştığını anlamalısınız. Örneğin, mülkün değerinin geri kalan% 90'ı için% 10 indirim ve kredi aldığınızı varsayalım - 20.000 $ düşüş ve 180.000 $ kredi. İpotek sigortası ile, borç veren işinizi kaybettiğiniz ve birkaç ay boyunca ödeme yapamayacağınız için ipotek üzerinde ipotek etmek zorunda kalırsa, borç verenin kaybı sınırlı olacaktır.
İpotek sigortası şirketi borç verenin zararının belli bir yüzdesini karşılar. Örneğimiz için, diyelim ki yüzde% 25. Dolayısıyla, haciz edildiği sırada evinizin 200.000 $ satın alma fiyatının% 85'ine (170.000 $) borçlu olsaydınız, 170.000 $ 'ı tamamen kaybetmek yerine, borç veren 170.000 $' ın ya da ev sahibinin 127.500 $ 'ının sadece% 75'ini kaybedecektir. PMI diğer% 25 veya 42.500 $ 'ı karşılayacaktır. Ayrıca, borçlu olduğunuz gecikmiş faizin% 25'ini ve borç verenin haciz masraflarının% 25'ini de kapsayacaktır.
PMI ödünç vereni koruyorsa, neden borç alan siz ödüyorsunuz? Borç vereni size daha yüksek peşinat ödemesi olan birine, evine haciz verildiğinde kaybedecek daha çok kişiye sahip olanlara karşı borç verme riskini üstlendiğinden dolayı telafi ediyorsunuz.
PMI Ne Kadar Sürer?
Borçlular, kredi / değer oranı% 80'in altına düştüğünde aylık ipotek sigortası ödemelerinin kaldırılmasını isteyebilirler. İpoteğin LTV oranı% 78'e düştüğünde - peşinatınız, artı ödediğiniz kredi müdürü, evin satın alma fiyatının% 22'sine eşittir - borç veren, federal Ev Sahipleri Koruma Yasası'nın gerektirdiği şekilde PMI'yı otomatik olarak iptal etmelidir. evinizin piyasa değeri düştüyse (ipoteğinizde mevcut olduğunuz sürece).
Aksi takdirde, PMI'yi taşımanız gereken süre seçtiğiniz PMI türüne bağlıdır.
1. Borçlu Tarafından Ödenen İpotek Sigortası
En yaygın PMI türü borçlu tarafından ödenen ipotek sigortasıdır (BPMI). PMI hakkında okuduğunuzda ve tür belirtilmediğinde, bu genellikle tartışılan türdür.
BPMI, ipotek ödemenizle ödediğiniz ek bir aylık ücret şeklinde gelir. Krediniz kapandıktan sonra, orijinal satın alma fiyatına göre evinizde% 22 oranında özkaynak elde edene kadar her ay BPMI ödersiniz. Bu noktada, borç veren, ipotek ödemelerinizde geçerli olduğunuz sürece BPMI'yi otomatik olarak iptal etmelidir. BPMI'nin iptal edilmesini sağlamak için düzenli aylık ipotek ödemeleri yoluyla yeterli miktarda ev sermayesi biriktirmek genellikle yaklaşık 11 yıl sürer.
Ayrıca proaktif de olabilirsiniz ve evinizde% 20 özkaynağa sahip olduğunuzda borç verenden BPMI'yi iptal etmesini isteyebilirsiniz. İpotek ödemeleriniz güncel olmalı, tatmin edici bir ödeme geçmişiniz olmalı, mülkünüzde herhangi bir ek haciz olmamalı ve bazı durumlarda evinizin değerini doğrulamak ve reddetmediğini kanıtlamak için geçerli bir değerlendirmeye ihtiyacınız olabilir. satın aldığınızdaki değerin altında.
Bazı kredi görevlileri borçluların PMI değerini ev değerlerinin değerlenmesine göre daha erken iptal etmesine izin verir (ancak izin vermek zorunda değildir). Borçlu, ikiden beşe kadar olan yıllardaki takdir nedeniyle% 25 özkaynak veya beşinci yıldan sonra% 20 özsermaye biriktirirse, krediyi satın alan yatırımcı (çoğu ipotek yatırımcılara satılır), evin artan değeri kanıtlandıktan sonra PMI iptali yapabilir bir değerleme, bir aracının fiyat görüşü (BPO) veya bir otomatik değerleme modeli (yakın zamanda satılan benzer mülklerin değerini dikkate alan AVM).
Ayrıca, refinansman yoluyla PMI'den erken kurtulabilirsiniz, ancak refinansman maliyetini mortgage sigortası primlerini ödemeye devam etme maliyetleriyle karşılaştırmanız gerekir. En az% 20 özsermayeye sahip olmanız için ipotek anaparanızı önceden ödeyerek bunu erken başlatabilirsiniz.
Bunu yapmak için 11 yıla kadar PMI ödemek isteyip istemediğinize karar vermeniz gerekir. Aylık ödemenin ötesine bakın. PMI'nin uzun vadede size maliyeti nedir? Potansiyel olarak satın almak için ne beklemek size mal olacak? Evet, kiralarken ev özkaynaklarını biriktirmeyi kaçırırsınız, ancak ev sahibinin sigortası, emlak vergileri, bakım ve onarım gibi ev sahipliğini atma maliyetlerinden de kaçınabilirsiniz. Ve standart kesintiyi iki katına çıkaran 2017 Vergi Kesintileri ve İş Kanunu, ipotek faiz vergisi indirimini artık eskisi kadar değerli hale getirmiyor.
Kalan üç PMI türü de neredeyse aynı değildir. Yine de, birisinin daha cazip gelmesi veya ödünç verenin size birden fazla ipotek sigortası seçeneği sunması durumunda nasıl çalıştığını bilmek isteyebilirsiniz.
2. Tek Premium İpotek Sigortası
Tek ödemeli ipotek sigortası olarak da adlandırılan tek primli ipotek sigortası (SPMI) ile, ipotek sigortasını toplu olarak, kapanışta veya ipotek için tam olarak finanse edilirsiniz (ikinci durumda, tekli olarak adlandırılabilir) -finansman ipotek sigortası).
SPMI'nın avantajı, aylık ödemenizin BPMI'ye göre daha düşük olacağıdır. Bu, evinizi satın almak için daha fazla ödünç almaya hak kazanmanıza yardımcı olabilir. Diğer bir avantaj, PMI'den çıkmak için yeniden finansman konusunda endişelenmenize gerek olmaması veya PMI'nizin ne zaman iptal edilebileceğini görmek için kredi-değer oranınızı izlemenizdir.
Risk, birkaç yıl içinde yeniden finanse ederseniz veya satarsanız, tek primin hiçbir kısmının iade edilemez olmasıdır. Ayrıca, tek primi finanse ederseniz, ipoteği taşıdığınız sürece ona faiz ödersiniz. Ayrıca, % 20 peşinat için yeterli paranız yoksa, peşin olarak tek bir prim ödemek için paranız olmayabilir. Bununla birlikte, satıcı veya yeni bir ev durumunda, inşaatçı borçlunun tek prim mortgage sigortasını ödeyebilir. Bunu her zaman satın alma teklifinizin bir parçası olarak pazarlık etmeyi deneyebilirsiniz.
3. Borç Veren Ödenmiş İpotek Sigortası
Borç veren tarafından ödenen ipotek sigortası (LPMI) ile, borç verenin ipotek sigortası primi teknik olarak ödeyecektir. Aslında, kredinin ömrü boyunca bunun için biraz daha yüksek bir faiz oranı şeklinde ödeme yapacaksınız. BPMI'den farklı olarak, özsermaye% 78'e ulaştığında LPMI'yi iptal edemezsiniz, çünkü krediye dahil edilmiştir. Yeniden finansman, aylık ödemenizi düşürmenin tek yolu olacaktır. % 20 veya% 22 özkaynağa sahip olduğunuzda faiz oranınız düşmeyecektir. Borç veren PMI iade edilmez.
Yüksek faiz oranına rağmen, borç veren PMI'nın yararı, aylık ödemenizin aylık PMI ödemeleri yapmaya kıyasla hala daha düşük olabilmesi ve daha fazla borç almaya hak kazanabilmenizdir.
4. Split-Premium Mortgage Sigortası
Split-premium mortgage sigortası en az yaygın olanıdır. Tartıştığımız ilk iki türden oluşan bir melez: BPMI ve SPMI.
Şöyle çalışır: İpotek sigortasının bir kısmını kapanışta ve aylık olarak toplu ödeme olarak ödersiniz. SPMI ile yapacağınız kadar fazla nakit bulmak zorunda değilsiniz ve aylık ödemenizi BPMI ile yaptığınız kadar artırmazsınız. Split-prim mortgage sigortasını seçmenin bir nedeni, yüksek bir borç / gelir oranına sahip olmanızdır. Böyle bir durumda, BPMI ile aylık ödemenizi çok fazla artırmak, istediğiniz evi satın almak için yeterince borçlanmaya hak kazanmak anlamına gelmez.
Ön ödeme, kredi tutarının% 0, 50 ila% 1, 25'i arasında değişebilir. Aylık prim, herhangi bir finanse edilen prim hesaba katılmadan önce net kredi / değer oranına dayalı olacaktır.
SPMI'da olduğu gibi, inşaatçıdan veya satıcıdan - hatta borç verenden - ilk primi ödemesini isteyebilir veya mortgage kredinize devredebilirsiniz. İpotek sigortası iptal edildikten veya feshedildikten sonra, bölünmüş primler kısmen iade edilebilir.
5. Federal Konut Kredisi İpotek Koruması - MIP
Federal Konut İdaresi tarafından verilen kredilerle kullanılan ve daha iyi bir FHA kredisi veya FHA ipoteği olarak bilinen beşinci bir ipotek sigortası da vardır. FHA sigortası MIP olarak bilinir ve FHA kredileri için bir gerekliliktir ve% 10 veya daha düşük peşinatlarla ev yeniden finanse edilmeden kaldırılamaz. MIP peşin ödeme gerektirir ve genellikle aylık ipotek notuna aylık primler eklenir. Alıcı, % 10'dan fazla peşinat ödemesi yapmışsa MIP'yi krediden kaldırabilmesi için 11 yıl beklemek zorundadır.
PMI maliyeti
İpotek sigortası maliyetleriniz veya primleriniz birkaç faktöre bağlı olacaktır.
- faiz oranınızın sabit olup olmadığını veya kredi sürenizi (genellikle 15 veya 30 yıl) ayarlayarak peşinat veya kredi / değer oranınızı (LTV) seçin (% 5 peşinat, % 95 LTV;% 10 indirim LTV'nizi% 90 yapar), primin iade edilebilir olup olmadığı veya kredinizin jumbo için olduğu gibi kredi puanlama ek risk faktörleriniz olup olmadığı kredi veren veya yatırımcı tarafından talep edilen ipotek sigortası kapsamı tutarı (% 6 ila% 35 arasında değişebilir) ipotek, yatırım amaçlı gayrimenkul, nakit çıkışı refinansmanı veya ikinci ev
Genel olarak, herhangi bir faktöre baktığınız risk, primleriniz o kadar yüksek olur. Örneğin, kredi puanınız ne kadar düşük ve peşinatınız o kadar düşükse, primleriniz o kadar yüksek olur.
Nisan 2018 başı itibariyle primler yılda% 0, 17 ile% 2, 81 veya daha fazla arasında değişebilir. 15 yıllık sabit oranlı bir ipoteğe% 15 indirim yaparsanız ve 760 veya daha yüksek bir kredi puanınız varsa, örneğin, düşük riskli bir borçlu olduğunuz için% 0.17 ödersiniz. Giriş oranının sadece üç yıl için sabit olduğu 30 yıllık ayarlanabilir faiz oranlı bir ipoteğe% 3 indirirseniz ve 630 kredi puanınız varsa, oranınız% 2, 81 olacaktır, çünkü yüksek bir risklisiniz borçlu.
Durumunuzun hangi yüzdesinin geçerli olduğunu öğrendikten sonra, ödünç aldığınız miktarla çarpın. Ardından, her ay ne ödeyeceğinizi görmek için bu tutarı 12'ye bölün. Örneğin, yıllık% 0, 65 primi olan 200.000 $ 'lık bir kredi, yıllık 1.300 $' a (200.000 x.0065 $) veya aylık 108 $ 'a (1.300 $ / 12) mal olacaktır.
Oranları Tahmin Etme
Birçok şirket ipotek sigortası sunmaktadır. Oranları biraz farklı olabilir ve siz değil, borç vereniniz sigortacıyı seçecektir. Bununla birlikte, ipotek sigortası ücret listesini inceleyerek ne kadar ödeyeceğinize dair bir fikir edinebilirsiniz. MGIC, Radian, Essent, Ulusal MI, United Guaranty ve Genworth, özel ipotek sigortasının bazı önemli sağlayıcılarıdır.
Mortgage sigortası ücret listeleri ilk bakışta kafa karıştırıcı olabilir. Bunları nasıl kullanacağınız aşağıda açıklanmıştır.
- Kredi puanınıza karşılık gelen sütunu bulun. LTV oranınıza karşılık gelen satırı bulun. Geçerli kapsama satırını belirleyin. Krediniz için ne kadar kapsama alanı gerektiğini belirlemek için Web'de Fannie Mae'nin Mortgage Sigorta Teminat Gereksinimlerini arayın veya ödünç alanınıza danışın (ve PMI'nın nasıl çalıştığına dair bilginizle pantolonu etkileyin). Kavşağa karşılık gelen PMI oranını belirleyin Geçerliyse, kredi puanınıza karşılık gelen düzenleme tablosuna (ana ücret tablosunun altında) tutarı ekleyin veya çıkarın. Örneğin, bir nakit çıkışı refinansı yapıyorsanız ve kredi puanınız 720 ise, oranınıza 0.20 ekleyebilirsiniz. Önceki bölümde gösterdiğimiz gibi, toplam oranı ödünç aldığınız tutarla çarpın; bu yıllık ipotek sigortası priminizdir. Aylık ipotek sigortası primi almak için 12'ye bölün.
Oranınız her ay aynı olacaktır, ancak bazı sigortacılar 10 yıl sonra bunu düşürecektir. Bununla birlikte, kapsama alanını yine de düşürebilmeniz gereken noktadan hemen önce, bu nedenle herhangi bir tasarruf o kadar önemli olmayacaktır.
% 1.75
Nisan 2018 itibarıyla ön ipotek sigortası primi (UFMIP) tutarı.
FHA İpotek Sigortası
Mortgage sigortası Federal Konut İdaresi kredileri ile farklı çalışır. Çoğu - çoğu olmasa bile - borçlular için PMI'dan daha pahalı olacaktır.
PMI, tek primli veya split prim ipotek sigortası seçmediğiniz sürece peşin primi ödemenizi gerektirmez. (Tek prim mortgage sigortası durumunda, aylık mortgage sigortası primi ödemediğinizi unutmayın. Split prim mortgage sigortası durumunda, daha düşük aylık mortgage sigortası primi ödersiniz.) Ancak, FHA mortgage sigortası ile herkesin bir ve bu ödeme aylık primlerinizi düşürmek için hiçbir şey yapmaz.
Nisan 2018 itibarıyla, peşin ipotek sigortası primi (UFMIP), kredi tutarının% 1, 75'idir. Bu tutarı kapanışta ödeyebilir veya ipoteğinizin bir parçası olarak finanse edebilirsiniz. UFMIP ödünç aldığınız her 100.000 $ için 1.750 $ 'a mal olacak. Finanse ederseniz, zamanla daha pahalı hale getirerek de faiz ödersiniz. Satıcının kapanış maliyetlerine toplam katkısı satın alma fiyatının% 6'sını geçmediği sürece satıcının UFMIP'inizi ödemesine izin verilir.
Bir FHA ipoteği ile peşinat ve kredi sürenize göre kredi tutarının% 0, 45'i ila% 1, 05'i arasında aylık ipotek sigortası primi (MIP) ödersiniz. Örneğin, FHA'nın aşağıdaki tablosunda gösterildiği gibi, 200.000 ABD Doları (temel kredi tutarı 625.500 ABD Doları'ndan az veya ona eşit) için 30 yıllık bir krediniz (15 yıldan fazla ipotek süresi) varsa ve FHA'nın minimum tutarını ödüyorsanız % 3.5 peşinat (% 95'ten fazla LTV), MIP'iniz kredinin ömrü boyunca% 0, 85 (85 bps veya baz puan) olacaktır (ipotek süresi). MIP'lerinizi iptal edememek maliyetli olabilir.
Peşinat% 10 veya daha fazla olan FHA kredileri için, aylık MIP'lerinizi 11 yıl sonra iptal edebilirsiniz. Peki% 10 indiriminiz varsa neden FHA kredisi alıyorsunuz? Bunu sadece kredi puanınız geleneksel bir krediye hak kazanmak için çok düşükse yapmak istersiniz. Başka bir iyi neden: Düşük kredi puanınız, geleneksel bir krediyle FHA kredisinden çok daha yüksek bir faiz oranı ve / veya PMI gideri verecekse.
580'e kadar düşük ve muhtemelen daha düşük bir kredi puanına sahip bir FHA kredisi alabilirsiniz (kredi verenler puanınızın 620 veya daha yüksek olmasını gerektirebilir). Ve daha düşük bir kredi puanına sahip olmasına rağmen, konvansiyonel bir kredide alacağınız orana hak kazanabilirsiniz: örneğin 660'a karşı 740.
Bir FHA ipoteğine% 10 veya daha fazla indirim yapmadan, FHA MIP'lerini ödemeyi bırakmanın tek yolu geleneksel bir krediye yeniden finansman sağlamaktır. Bu adım, kredi puanınız ve / veya LTV'niz önemli ölçüde arttığında en mantıklı olacaktır. Ancak, yeniden finansman, kapanış maliyetlerini ödemek anlamına gelir ve yeniden finanse etmeye hazır olduğunuzda faiz oranları daha yüksek olabilir. Daha yüksek faiz oranları ve kapanış maliyetleri, FHA ipotek sigortasını iptal etmekten kaynaklanan tasarrufları olumsuz etkileyebilir. İşsizseniz veya gelirinize göre çok fazla borcunuz varsa yeniden finanse edemezsiniz.
Buna ek olarak, FHA kredileri, satıcıların alıcının kapanış maliyetlerine katkıda bulunmalarında daha cömerttir: kredi tutarının% 6'sına kadar, konvansiyonel krediler için% 3'e kadar. Dolayısıyla, önemli bir kapanış maliyeti yardımı olmadan bir ev satın almaya gücü yetmiyorsa, tek seçenek FHA kredisi olabilir.
Alt çizgi
İpotek sigortası borçluların maliyetine mal olur, ancak küçük peşinatlı kişilere ipotek ihraç eden finansal kurumların riskini azaltarak onların daha kısa sürede ev sahibi olmalarını sağlar. Yaşam tarzı ya da uygun fiyattan ötürü daha geç bir ev sahibi olmak istiyorsanız, ipotek sigortası primleri ödemeye değer bulabilirsiniz. Bunu yapmanın nedenlerine ek olarak: Aylık PMI veya split-premium mortgage sigortası ödüyorsanız, ev sermayeniz% 80'e ulaştığında prim iptal edilebilir.
Ancak, kredinin ömrü boyunca FHA sigorta primleri ödemek zorunda olan borçlular kategorisindeyseniz iki kez düşünebilirsiniz. PMI'den kurtulmak için daha sonra bir FHA kredisinden yeniden finansman sağlayabilseniz de, istihdam durumunuzun veya piyasa faiz oranlarınızın yeniden finansmanı mümkün veya kârlı hale getireceğine dair bir garanti yoktur. (İlgili okumalar için bkz. "Özel İpotek Sigortası - PMI Ödemeyi Önleme")