İçindekiler
- Bölüm 1031 nedir?
- Amortisman Mülkiyet Özel Kuralları
- 1031 Kuralındaki Değişiklikler
- "Like-Kind" Geniş Temelli
- 'Gecikmeli' Borsa Yapabilirsiniz
- 1031 Zaman Dilimi Düzenlemeleri
- Vergi Uygulamaları ve İpotekler
- Tatil Evleri için 1031'ler
IRS kodu Bölüm 1031 yavaş yavaş günlük konuşmaya giriyor. Terim emlakçılar, unvan şirketleri, yatırımcılar ve futbol anneleri tarafından bantlanmıştır. Bazı insanlar bunu bir fiil haline getirmekte ısrar ediyorlar: "O binayı bir başkası için yapalım."
IRS Bölüm 1031, kullanıcının kullanmaya başlamadan önce anlaması gereken birçok hareketli parçaya sahiptir. Sorunlu olabilecek vergi etkileri ve zaman dilimleri de vardır. Ayrıca, kural 1031 swap benzeri tür özelliklerini şart koşar ve kuralın tatil özellikleriyle kullanımını sınırlar.
Bölüm 1031 nedir?
Genel olarak, bir 1031 borsası (benzer bir borsa veya Starker olarak da adlandırılır), bir yatırım mülkünün diğeriyle takas edilmesidir. Çoğu swap satış olarak vergilendirilebilse de, sizinki 1031 gereksinimlerini karşılıyorsa, değişim sırasında vergi veya sınırlı vergi almazsınız.
Aslında, yatırım şeklinizi (IRS'in gördüğü gibi) nakit para yatırmadan ya da sermaye kazancını fark etmeden değiştirebilirsiniz. Bu, yatırımınızın vergi ertelemesini artırmaya devam etmesini sağlar. Kaç kez veya ne sıklıkta yapabileceğiniz konusunda herhangi bir sınırlama yoktur 1031. Bir yatırım gayrimenkulünden diğerine diğerine kazanç devredebilirsiniz. Her bir swaptan kâr elde edebilmenize rağmen, yıllar sonra nakit para satana kadar vergiden kaçınırsınız. O zaman umarım sadece bir vergi ödersiniz ve bu uzun vadeli sermaye kazancı oranındadır (şu anda gelire bağlı olarak% 15 veya% 20 - ve bazı düşük gelirli vergi mükellefleri için% 0).
Kurallar, belirli koşullar altında eski bir birincil konut için geçerli olsa da yatırım ve işletme mülkiyeti içindir.1031'i tatil evlerini değiştirmek için kullanabileceğiniz yollar vardır - daha sonra - daha fazla, ancak bu boşluk daha da dar eskiden.
Amortisman Malları için Özel Kurallar
Uyarı: 1031 yılında amortismana tabi bir varlığın değiş tokuş edilmesi durumunda özel kurallar geçerlidir. Normal gelir olarak vergilendirilen amortisman yeniden kazanımı olarak bilinen bir karı tetikleyebilir.Genel olarak, bir binayı başka bir bina için değiştirirseniz, bu tekrardan kaçınabilir. Ancak, iyileştirilmemiş araziyi bina olmadan gelişmemiş arazi için bir bina ile değiştirirseniz, binada daha önce talep ettiğiniz amortisman normal gelir olarak yeniden ele alınacaktır.
Bu tür komplikasyonlar neden 1031 yaparken profesyonel yardıma ihtiyaç duymanızdır. Yine de, 1031'i düşünüyorsanız - ya da sadece merak ediyorsanız - bilmeniz gereken 10 şey var.
1031 Kuralındaki Değişiklikler
Yeni vergi mevzuatının kabul edilmesinden önce 22 Aralık 2017 tarihinde, franchise lisansları, uçaklar ve ekipman gibi bazı kişisel mülkiyet borsaları, 1031 borsaya hak kazanmıştır. Yeni yasa uyarınca, sadece gayrimenkul nitelik kazanıyor Kurumsal hisse senetleri veya ortaklık çıkarları hiç değişmedi ve yine de olmadı.
Öte yandan, bir kiracı olarak gayri menkulde ortak menfaatler (TIC) geçerlidir. Vergi Kesintileri ve İş Yasası'nın (TCJA) belirli somut kişisel mülkler için tam harcama ödeneğinin, vergi hukukundaki bu değişikliğin telafi edilmesine yardımcı olabileceğini belirtmek gerekir.
TCJA, orijinal mülk satılmışsa veya 31 Aralık 2017'ye kadar ikame mülk satın alınmışsa, 1031 nitelikli kişisel mülk alışverişine izin veren bir geçiş kuralı içerir. Geçiş kuralı vergi mükellefine özgüdür ve eski mülk satılmadan önce yeni mülkün satın alındığı tersi 1031 değişimi.
"Like-Kind" Geniş Temelli
Çoğu borsa sadece "benzer-tür" olmalıdır - bunun ne demek istediğini kastetmeyen gizemli bir ifade. Bir apartman binasını ham arazi için veya bir çiftlik için bir şerit alışveriş merkezi ile değiştirebilirsiniz. Kurallar şaşırtıcı derecede liberal. Hatta bir işi diğeriyle de değiştirebilirsiniz. Ama yine de, uyanık olmayanlar için tuzaklar var.
'Gecikmeli' Borsa Yapabilirsiniz
Klasik olarak, bir değişim, iki kişi arasında bir mülkün diğeriyle basit bir şekilde değiştirilmesini içerir. Ancak tam olarak sahip olduğunuz mülkü isteyen, istediğiniz mülke sahip birini bulma şansı zayıftır. Bu nedenle, borsaların çoğunluğu geciktirilir, üç taraflı veya "Starker" borsaları (onlara izin veren ilk vergi davası için adlandırılır).
Gecikmeli bir borsada, mülkünüzü "sattıktan" ve sizin için yedek mülkü "satın almak" için kullandıktan sonra parayı tutan Kalifiye Aracıya (aracı) ihtiyacınız vardır. Bu üç parti borsa takas olarak kabul edilir.
1031 Zaman Dilimi Düzenlemeleri
Gecikmeli bir borsada gözlemlemeniz gereken iki temel zamanlama kuralı vardır.
- Birincisi, bir yedek mülkün tanımlanması ile ilgilidir. Mülkünüzün satışı gerçekleştiğinde, aracı nakit alacaktır. Parayı alamazsınız, yoksa 1031 tedavisini bozar. Ayrıca, mülkünüzün satışından itibaren 45 gün içinde, ikame mülkünü aracıya yazılı olarak belirtmeniz ve satın almak istediğiniz mülkü belirtmeniz gerekir.İDS, nihayetinde bir mülkünüzü kapattığınız sürece üç mülk atayabileceğinizi söyler. onlar. Belirli değerleme testlerine dahil olmaları halinde üçten fazla belirtebilirsiniz.Gecikmiş bir borsadaki ikinci zamanlama kuralı kapanma ile ilgilidir. Yeni mülkün eskisinin satışından sonraki 180 gün içinde kapatılması gerekir.İki zaman diliminin aynı anda çalıştığını unutmayın. Bu, mülkünüzün satışı kapandığında saymaya başladığınız anlamına gelir. Değiştirme özelliğini tam olarak 45 gün sonra belirlerseniz, değiştirme özelliğini kapatmak için yalnızca 135 gününüz kalır.
Vergi Uygulamaları ve İpotekler
Aracı ikame mülkünü aldıktan sonra nakit paranız kalmış olabilir. Eğer öyleyse, aracı 180 günün sonunda size ödeyecektir. "Önyükleme" olarak bilinen bu nakit, kısmi satışlar olarak mülkünüzün satışından, genellikle sermaye kazancı olarak vergilendirilir.
İnsanların bu işlemlerle başa çıkmalarının ana yollarından biri kredileri dikkate almamaktır. Bıraktığınız mülkte ipotek kredilerini veya diğer borçları ve ikame mülk üzerindeki herhangi bir borcu göz önünde bulundurmalısınız. Nakit geri ödeme almazsanız, ancak yükümlülüğünüz azalırsa, bu da tıpkı nakit gibi size gelir olarak kabul edilecektir.
Eski mülkte 1 milyon dolarlık bir ipotekiniz olduğunu, ancak karşılığında aldığınız yeni mülkte ipotekinizin sadece 900.000 dolar olduğunu varsayalım. "Önyükleme" olarak da sınıflandırılan 100.000 $ kazanç elde edersiniz ve vergilendirilir.
Tatil Evleri için 1031'ler
Birincil konutunuzu satabilirsiniz ve eşinizle birlikte, son beş yıldan iki yıl boyunca orada kaldığınız sürece, 500.000 $ sermaye kazancını koruyabilirsiniz.
2004 Tatil Konutu Döngü Deliğinin Sıkılması
Belki de emekli olmak istedikleri bir ev için bir tatil evini diğerine takas etmek için 1031 hükmünü kullanan vergi mükelleflerinin masallarını duymuş olabilirsiniz ve Bölüm 1031 kazançların tanınmasını geciktirmiştir. Daha sonra, yeni mülke taşındılar, birincil konutları oldular ve sonunda 500.000 dolarlık sermaye kazancı hariç tutmayı kullanmayı planladılar.
2004 yılında Kongre bu boşluğu sıkılaştırdı Evet, vergi mükellefleri hala tatil evlerini kiralık mülklere dönüştürebilir ve 1031 borsa yapabilirler. Örnek: Plaj evinizi kullanmayı bırakın, altı ay veya bir yıl kiralayın ve sonra başka bir mülkle değiştirin. Bir kiracı alırsanız ve kendinizi ticari bir şekilde yönetirseniz, muhtemelen evi bir yatırım mülküne dönüştürdünüz ve bu da 1031 değişiminizi tamamlayacaktır.
Ancak, sadece kira için bekletirseniz, ancak aslında kiracılarınız yoksa, muhtemelen izin verilmez. Zamanlama gibi gerçekler de anahtar olacaktır. Mülkün kullanımını kiralamaya dönüştürdükten sonra ne kadar zaman geçerse o kadar iyi olur. Mutlak bir standart olmamasına rağmen, altı aydan az iyi niyetli kiralama kullanımı muhtemelen yeterli değildir. Bir yıl daha iyi olurdu.
1031 Swap Rezidansına Taşınma
- Konut birimini 14 gün veya daha uzun bir süre adil bir kiralama için başka bir kişiye kiralamanız gerekir. Konut birimini kendi kişisel kullanımınız, 12 aylık süre boyunca 14 günden fazla veya gün sayısının% 10'unu aşamaz. konut birimi adil bir kiralama ile kiralanmaktadır.
Dahası, bir tatil veya yatırım mülkünü diğeri için başarıyla değiştirdikten sonra, yeni mülkü hemen ana evinize dönüştüremez ve 500.000 $ hariç tutmanın avantajlarından yararlanamazsınız.
Yasa 2004 yılında değiştirilmeden önce, bir yatırımcı bir kiralık mülkü 1031 borsada başka bir kiralık mülk için devredebilir, yeni kiralık mülkü bir süre için kiralayabilir, birkaç yıllığına mülke geçebilir ve sonra satabilir, anapara ikametinin satışından elde edilen kazancın hariç tutulması. Şimdi, 1031 borsalarında mülk edinir ve daha sonra bu mülkü ana ikametgahınız olarak satmaya çalışırsanız, hariç tutma, mülkün 1031 benzeri tür borsada edinildiği tarihten başlayarak beş yıllık süre boyunca geçerli olmayacaktır. Başka bir deyişle, birincil ikametgah sermaye kazançları vergi indirimini kullanmak için çok daha fazla beklemeniz gerekir.