İçindekiler
- Açığa Satış Nedir?
- Açığa Satış Nasıl Çalışır
- Bir Haciz Nasıl Farklılaşır?
- Açığa Satış Adımları
- Açığa Satış Sözleşmesi
- Lehte ve aleyhte olanlar
- Açığa Satıştan Kaçınacak Tuzaklar
- Açığa Satış için En İyi Ajan
- Fiyatlar Üzerinde Pazarlık
- Aramaya devam et
- İyi bir anlaşma mı yoksa kötü mü?
Açığa Satış Nedir?
Açığa satış, mevcut sahibinin borçlu olduğu tutardan daha düşük bir satın alma fiyatıyla elde edilebilen bir evdir.
İşlem, pahalı ve zaman alıcı olan hacizde evi yeniden düzenlemekten kaçınmasına izin vererek bankaya yarar sağlar. Satıcı, hacizle birlikte gelen kredi isabetinden ve ona eşlik eden iflastan kaçınır.
Açığa Satış Nasıl Çalışır
Açığa satış, bazen sıkıntılı borç alan ev sahipleri için mevcut olan finansal bir seçenektir. İpotek ödemelerinin gerisinde ve sualtında bir evi var. Yani, ev ipotek ödenmemiş bakiyesinden daha az değer.
Beklenmedik bir nakit düşmesine engel olan ev sahibi ile ayrılmak zorunda kalır. Gerçekten sadece iki seçenek var: Açığa satış veya rehine.
Uzmanlar, kısa satışların iyi bir anlaşma olup olmadığına katılmıyorlar. Taraftarlar, bu tür evlerin piyasa değerinin altında fiyatlandığını söylüyor. Rakipler, bankaların yangın satışı yapmakla ilgisi olmadığını söylüyor.
Açığa satış genellikle ev sahibi tarafından% 20 veya daha fazla düştüğünde ev sahibi tarafından başlatılır. Süreç başlamadan önce, ipoteği elinde bulunduran borç verenin kararı kapatması gerekir. Ayrıca, borç veren, tipik olarak bir banka, açığa satışın neden anlamlı olduğunu açıklayan belgelere ihtiyaç duyar. Sonuçta, borç veren kurum bu süreçte para kaybedebilir.
Açığa satış için onaylanırsa, alıcı önce ev sahibi ile müzakere eder ve daha sonra bankadan satın alma konusunda onay ister. Borç verenin onayı olmadan açığa satış yapılmayacağını unutmamak önemlidir.
Açığa satışlar uzun ve evrak işi yoğun işlemler olma eğilimindedir ve işlenmesi tam bir yıl alır. Ancak, ev sahibinin rehine kadar kredi notuna zarar vermezler. Açığa satış, gelecek borç verenler ve alacaklılara daha iyi görünür. Bu, bankanın evi geri almak için harekete geçmeden önce kişinin harekete geçtiğini gösterir. Açığa satıştan geçen bir ev sahibi, hemen başka bir ev satın almaya bile hak kazanabilir.
Önemli Çıkarımlar
- Sualtı ev sahipleri için, kısa bir satış, kredi derecelendirmelerinde yeniden mülkiyeti, tahliyeyi ve kara lekeleri önlemenin bir yolu olabilir. Potansiyel bir alıcı için, kısa bir satışı tamamlamak esneklik ve büyük bir sabır gerektirir. çabaya değer.
Bir Haciz Nasıl Farklılaşır?
Bir hacizde borçlu, borçlunun belirli sayıda ödeme yapamamasından sonra evi ele geçirir. Çoğu kısa satıştan farklı olarak haciz, ev sahibi evi terk ettikten sonra gerçekleşebilir. Eğer yolcular henüz ayrılmamışsa, haciz sürecinde borç veren tarafından tahliye edilirler.
Haciz normal olarak açığa satış kadar uzun sürmez, çünkü borç veren varlığı hızlı bir şekilde tasfiye etmekle ilgilidir. Haciz edilen evler, alıcıların halka açık bir süreçte evlere teklif verdikleri "mütevelli satışı" nda da açık artırmaya çıkarılabilir.
Haciz gören ev sahipleri kredi notlarında ani bir düşüş ve hızlı düşüş yaşarlar. Çoğu durumda, başka bir ev satın almak için en az beş yıl veya FHA kredisi ile üç yıl beklemek zorundadırlar. Haciz yedi yıl boyunca bir kredi raporunda yer alır.
Ne Zaman Açığa Satış Yapmalısınız?
Açığa Satış Adımları
Açığa satış süreci eyaletten eyalete değişir, ancak adımlar genellikle şunları içerir:
- Açığa satış paketi - Bir finansal paket satıcıya borç verene gönderilir. Finansal tablolar, satıcının sıkıntısını açıklayan bir mektup ve finansal kayıtların kopyalarını içerir. Açığa satış teklifi - Satıcı ilgilenen bir alıcıdan bir teklifi kabul ederse, listeleme aracısı borç verene liste sözleşmesini, yürütülen bir satın alma teklifini, alıcının onay mektubunu ve ciddi para çekinin bir kopyasını gönderir. Banka işlemleri - Banka teklifi inceler ve açığı onaylar veya reddeder. Bu birkaç hafta ila ay sürebilir.
Açığa Satış Sözleşmesi
Bazı açılardan, bir kısa-satış mülk satın almak herhangi bir ev satın alma gibi. Ancak, bu durumda sözleşme, şartların ipotek borç verenin onayına tabi olduğunu belirleyecektir.
Sözleşme ayrıca mülkün "olduğu gibi" satın alındığını da belirtmelidir. Alıcı, bir denetim önemli sorunlar ortaya çıkarsa anlaşmanın iptal edilmesine izin veren bir dil içerebilirse de, daha düşük bir fiyat üzerinde pazarlık yapılması muhtemel değildir. Bankanın da herhangi bir onarım yapması pek olası değildir ve nakit parayla bağlanmış olan satıcının yardımcı olma ihtimali daha düşüktür.
Bir hacizden farklı olarak, kredi veren kurum, kısa bir satışla mülkün sahibi değildir. Ancak, satışı onaylaması ve gelirleri alması gerektiği için, alıcı ev sahibi yerine çoğunlukla banka ile ilgilenecektir.
Lehte ve aleyhte olanlar
Açığa satış işlemleri, normal emlak işlemlerinden çok daha fazla zaman alıcı ve sabır testi olabilir. Açığa satış amaçlı bir mülk için teklif yaparsanız, beklemeye hazır olun. Bankalar açığa satış tekliflerine yanıt vermek için birkaç ay kadar sürdüğü için kötü şöhretli kişilerdir.
Açığa satışın borç veren tarafından onaylanmış olduğundan emin olun. Satıcı henüz banka ile açık satışı müzakere etmediyse, alıcı uzun bir bekleyiş için, muhtemelen hiçbir şey için.
Bazı uzmanlar, borç verene bekleme süresini kısaltmak için bir son tarih vermenizi tavsiye eder. Yine de bu stratejinin bankayı eyleme geçirip geçirmeyeceğini söylemek zor.
Açığa Satıştan Kaçınacak Tuzaklar
Alıcı, kısa satışın borç veren tarafından onaylandığından emin olmalıdır. Satıcı henüz temerrüde düşmemiş veya banka ile kısa bir satış görüşmesi yapmamışsa, alıcı uzun bir bekleyiş, muhtemelen hiçbir şey için. Banka, haciz yoluyla daha fazla para alabileceğini düşünüyorsa kısa bir satışla ilgilenmeyebilir.
Potansiyel alıcılar, ipotek borç verenin kısa satış mülkiyeti ile ilgili herhangi bir sorun yaşamadığından emin olmak için önceden kontrol etmek için akıllıcadır.
Açığa Satış için En İyi Ajan
İşlemin karmaşıklığı nedeniyle, alıcı, kısa satış tecrübesi olan ve bir tane üzerinde çalışmaya istekli bir ajan veya emlakçı ile çalışmalıdır. Bazı emlakçılar kısa satış konusunda uzmanlaşmıştır ve Ulusal Emlak Komisyoncuları Birliği tarafından sunulan Kısa Satış ve Rehine Kaynak (SFR) sertifikasına sahip olabilir. Bu sertifikanın sahipleri uzmanlık eğitimi almışlardır.
Fiyatlar Üzerinde Pazarlık
Açığa satış mülkünün alıcısı teklif fiyatını yükseltmek için hazırlanmalıdır. Sonuçta, satıcının satış fiyatını onaylama konusunda gerçek bir yetkisi yoktur, sadece banka bunu yapar ve karşı teklif verebilir.
Öte yandan, banka, özellikle önemli ölçüde daha düşük bir teklifse, teklifi doğrudan reddedebilir. En kötü senaryoda, hiç yanıt vermeyebilirler.
Aramaya devam et
Bankanın teklifinize cevap vermesinin ne kadar süreceği göz önüne alındığında, bir alıcı muhtemelen bir cevap beklerken diğer evlere bakmaya devam etmelidir. Bir temsilci, satış teklifini geri çekme esnekliğini koruyacak şekilde bir kısa satış satın alma sözleşmesi yazabilir.
Alıcı emanet etse bile, banka teklif toplamaya devam edebilir. Çoğu insan bunu etik dışı olarak değerlendirir, çünkü potansiyel alıcı bu noktada teftişler, başlık aramaları ve benzerleri üzerinde birkaç bin dolar kazanmış olabilir. Ancak banka kaybedilen bir işlemle karşı karşıya ve kayıplarını en aza indirmek istiyor.
Oyunda bu kadar geç olan anlaşmalardan vazgeçmek, alıcı için büyük bir zaman ve para kaybıdır, son derece sinir bozucu değildir.
Tüm bu nedenlerden dolayı, kısa bir satışın liste fiyatı sağlıklı bir şüphecilikle alınmalıdır.
İyi bir anlaşma mı yoksa kötü mü?
Uzmanlar, kısa satışların alıcılar için iyi bir anlaşma olup olmadığına katılmıyorlar. Taraftarlar, kısa satış mülklerinin piyasa değerinin altında fiyatlandığını söyleyerek, alıcıların çok şey elde etmeleri veya ilk kez ev sahipleri için başka türlü karşılayamayabilecekleri bir eve girmeleri için fırsat yaratıyor. Rakipler, bankaların yangın satışı yapmakla ilgisi olmadığını ve bir mülk için fiyat belirlemeden veya kabul etmeden önce karşılaştırılabilir bir piyasa analizi yapacaklarını söylüyor.
Ayrıca, bir kısa satışın liste fiyatı, satıcının acentesinin bankanın gerçekten kabul etmeyi kabul ettiği miktardan ziyade bankanın kabul edebileceğini düşündüğü bir miktar olabilir. Banka fiyatı çok düşük bulabilir veya satıcı bir ihale savaşı oluşturmak amacıyla pazarın altındaki mülkü listeleyebilir.
Bazı eyaletlerde, satıcı, kendisine karşı ipotek tutarı ve evin satış fiyatı arasındaki farkı geri ödemeye zorlayan bir eksiklik yargısına sahip olacaktır, bu yüzden mümkün olduğu kadar çok para almak satıcının yararına olacaktır..
Hem bankaya hem de alıcıya bir avantaj, bankaya ait bir mülkün aksine, kısa satış mülkünün çöpe atılması veya yağmalanması ihtimalinin düşük olmasıdır. Mülk, mal sahibinin mali durumu nedeniyle ertelenmiş bakımdan muzdarip olsa da, satıcının hala içinde yaşadığı yeri yok etmesi muhtemel değildir. Aksine, haciz için mallarını kaybeden ev sahipleri genellikle bankadaki geri dönmenin bir yolu olarak evdeki hayal kırıklıklarını ortadan kaldırırlar.