Negatif Dişli Nedir?
Negatif dişli takımı, mülk yatırımında yaygın bir uygulamadır. Bir varlık, varlığın maliyetini yeterli miktarda gelir üretmeyeceği zaman, bir yatırımcı tarafından bir kira mülkü gibi gelir getiren bir varlığın satın alınmasını açıklayan bir finansal kaldıraç biçimidir. Örneğin, kira geliri kısa vadede varlığın kredi ödemelerini, bakımını, faizini veya amortismanını karşılamak için yetersizdir. İdeal olarak, varlık sonunda bu maliyetleri karşılamak için yeterli para üretecektir. Bir alıcının negatif dişli takımı kullanmasının nedeni, kısa vadeli kayıpların belirli durumlarda sahibinin vergi faturasına faydalı olabilmesidir.
Önemli Çıkarımlar
- Negatif dişli takımı, tipik olarak mülk yatırımı bağlamında görülen bir finansal kaldıraç biçimidir. Negatif dişli bir varlık, maliyetini karşılamak için yeterli gelir üretmeyen bir varlıktır. Negatif dişli kutusu olan bir yatırımcı kısa vadede vergi avantajlarından kazanç beklemektedir. Negatif dişli takımı yalnızca mülk nihayetinde satıldığında karlı bir girişim haline gelir.
Negatif Dişliyi Anlama
Negatif bir varlık, maliyetini karşılamak için yeterli gelir sağlamayan varlıktır. Varlık sahibi için bir zarara yol açar. Alıcıya veya yatırımcıya sağlanan fayda, yatırımcının anavatanına bağlı olarak, kazanılan gelir ile ödenmesi gereken faiz arasındaki eksikliğin cari gelir vergilerinden düşülebilmesidir. Bu vergi indirimine izin veren ülkeler arasında Avustralya, Japonya ve Yeni Zelanda bulunur. Kanada, Fransa, Almanya, İsveç ve Amerika Birleşik Devletleri gibi diğer ülkeler, kesinti yapılmasına izin vermektedir, ancak kısıtlamalara tabidir. Bu şekilde yatırım yapmak, satış sırasında büyük sermaye kazançlarının beklendiği ve aralıklı kayıpları telafi edeceği durumlarda mantıklı olabilir.
Negatif Dişlilerden Kazanç
Negatif dişli takımı yalnızca mülk nihayetinde satıldığında karlı bir girişim haline gelir. Satış sırasında bir ön koşul, mülk değerlerinin yükselmesi, düşmemesi veya sabit tutulmasıdır. Mülk değerleri düşüyorsa veya sabit tutulursa, mal sahibi, masrafları karşılamak için yetersiz gelir üretirken, varlığı, zararı karşılayacak kadar yüksek bir fiyattan satamayabilir. Bu şekilde spekülasyon yapan birçok yatırımcı, mülk bir sermaye kazancı için satıldığında kar elde edecekleri umuduyla, vergi kesintileri için negatif dişli çağı arayacaktır.
Negatif Dişli için Özel Hususlar
Bu tür bir düzenlemeyi düşünen yatırımcıların, mülk satılana ve tam kâra ulaşılana kadar cebindeki açığı finanse etmek için finansal istikrara sahip olması gerekir. Ayrıca son derece önemli olan, faiz oranının başlangıçtan itibaren kilitli olması veya borçlunun faizi değişken bir endekste hesaplanıyorsa, geçerli oranların düşük kalmasıdır. Negatif dişliye yönelik bir eleştiri, özellikle kiralık mülklerin konut arzını azaltarak, belki de kira fiyatlarını artırarak ve gayrimenkul yatırımlarını teşvik ederek konut piyasasını bozabilmesidir.