Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Nedir?
Yatırım amaçlı gayrimenkuller, kira geliri, mülkün gelecekteki satışları veya her ikisi yoluyla yatırımın geri dönüşünü sağlamak amacıyla satın alınan gayrimenkullerdir. Mülk, bireysel bir yatırımcı, bir grup yatırımcı veya bir şirket tarafından elde edilebilir.
Bir yatırım amaçlı gayrimenkul, uzun vadeli bir çaba veya kısa vadeli bir yatırım olabilir. İkincisi ile, yatırımcılar genellikle gayrimenkulün satın alındığı, yeniden düzenlendiği veya yenilentiği ve kısa bir süre içinde karla satıldığı saygısızlıkla uğraşacaklardır.
Yatırım amaçlı gayrimenkul terimi, bir yatırımcının sanat, menkul kıymetler, arsa veya diğer tahsilâtlar gibi gelecekteki takdirleri uğruna satın aldığı diğer varlıkları tanımlamak için de kullanılabilir.
Yatırım Amaçlı Gayrimenkulleri Anlama
Yatırım amaçlı gayrimenkuller, birincil ikametgah olarak kullanılmayan mülklerdir. Mülk sahibinin normal iş kolunun kapsamı dışında kalan bir tür gelir (temettü, faiz, kira, hatta telif hakkı) üretirler. Yatırım amaçlı bir gayrimenkulün kullanım şeklinin değeri üzerinde önemli bir etkisi vardır.
Yatırım amaçlı gayrimenkuller gelir yaratır ve birincil konut değildir.
Yatırımcılar bazen bir mülkün en iyi ve en kârlı kullanımını belirlemek için çalışmalar yaparlar. Bu genellikle mülkün en yüksek ve en iyi kullanımı olarak adlandırılır. Örneğin, bir yatırım amaçlı gayrimenkul hem ticari hem de konut kullanımı için bölgelere ayrılırsa, yatırımcı potansiyel getiri oranını en yüksek olana kadar her ikisinin de artılarını ve eksilerini tartar. Daha sonra mülkü bu şekilde kullanır.
Yatırım amaçlı gayrimenkullere genellikle ikinci konut denir. Ama ikisi mutlaka aynı anlama gelmiyor. Örneğin, bir aile kendilerini kullanmak için bir yazlık veya başka bir tatil mülkü satın alabilir veya şehirde birincil evi olan biri hafta sonları için bir geri çekilme olarak ülkede ikinci bir mülk satın alabilir. Bu durumlarda, ikinci mülk kişisel kullanım içindir - gelir mülkü olarak değil.
Yatırım Amaçlı Gayrimenkul Türleri
Konut: Kiralık evler yatırımcıların gelirlerini tamamlamaları için popüler bir yoldur. Bir konut satın alan ve kiracılara kiralayan bir yatırımcı aylık kira toplayabilir. Bunlar tek aile evleri, devremülkler, daireler, şehir evleri veya diğer konut yapıları olabilir.
Ticari: Gelir getirici mülklerin her zaman konut olması gerekmez. Bazı yatırımcılar - özellikle şirketler - özellikle ticari amaçlı kullanılan ticari mülkler satın alırlar. Bu özelliklerin bakımı ve iyileştirmeleri daha yüksek olabilir, ancak bu maliyetler daha büyük getirilerle dengelenebilir. Çünkü bu mülkler için kiralamalar genellikle daha yüksek kiralar vermektedir. Bu binalar ticari mülkiyete ait apartman binaları veya perakende mağaza konumları olabilir.
Karma Kullanım: Karma kullanım özelliği, hem ticari hem de konut amacıyla aynı anda kullanılabilir. Örneğin, bir binanın ana katında market, bar veya restoran gibi bir perakende satış mağazası bulunabilirken, yapının üst kısmında konut birimleri bulunur.
Önemli Çıkarımlar
- Bir yatırım amaçlı gayrimenkul, kira geliri, mülkün gelecekteki satışları veya her ikisi yoluyla getiri elde etmek amacıyla satın alınır.Özellikler kısa veya uzun vadeli bir yatırım fırsatını temsil edebilir. Yatırım amaçlı gayrimenkuller birincil konut veya ikinci konut değildir, bu da yatırımcıların finansman sağlamasını zorlaştırır. Bir yatırım amaçlı gayrimenkulün satılması rapor edilmeli ve yatırımcılar için vergi etkisi yaratabilecek sermaye kazançlarına neden olabilir.
Yatırım Amaçlı Gayrimenkullerin Finansmanı
Birincil konutları için kredi temin eden borçlular FHA kredileri, VA kredileri ve konvansiyonel krediler de dahil olmak üzere bir dizi finansman seçeneğine erişirken, bir yatırım amaçlı gayrimenkulün finansmanını sağlamak daha zor olabilir.
Sigortacılar yatırım amaçlı gayrimenkuller için ipotek sigortası sağlamamaktadır ve bunun sonucunda, borçluların yatırım amaçlı gayrimenkuller için banka finansmanını güvence altına almak için en az% 20'lik bir indirime sahip olmaları gerekmektedir.
Bankalar ayrıca, bir yatırım amaçlı gayrimenkul ipoteği için bir borçluyu onaylamadan önce iyi kredi puanları ve nispeten düşük kredi-değer oranları konusunda ısrar ediyorlar. Bazı borç verenler, borçlunun yatırım amaçlı gayrimenkul üzerinde en az altı aylık masrafları karşılayacak geniş tasarruflara sahip olmasını zorunlu kılarak ipotek ve diğer yükümlülüklerin güncel tutulmasını sağlar.
Vergi etkileri
Bir yatırımcı bir yatırım amaçlı gayrimenkulden kira toplarsa, İç Gelir Servisi (IRS) kirayı gelir olarak rapor etmesini ister, ancak ajans ayrıca ilgili tutarı bu tutardan çıkarmasına izin verir. Örneğin, bir ev sahibi bir yıl boyunca 100.000 dolar kira toplar, ancak onarım, çim bakımı ve ilgili giderler için 20.000 dolar öderse, serbest meslek geliri olarak 80.000 dolarlık farkı bildirir.
Bir birey bir yatırım amaçlı gayrimenkulü orijinal satın alma fiyatından daha fazla satıyorsa, IRS'ye bildirilmesi gereken bir sermaye kazancı vardır. 2019 itibariyle, en az bir yıl boyunca elde tutulan varlıklardan elde edilen sermaye kazançları, evli olan ve 479.000 $ 'ı aşan ya da bekar olan ve 425.800 $' ı aşan gelirleri hariç, % 15 oranında vergilendirilir. Bu durumlarda, oran% 20'dir.
Buna karşılık, bir vergi mükellefi birincil ikametgahını satarsa, sadece bireysel olarak dosyalanırsa 250.000 $ 'dan fazla ve evli ve ortaklaşa başvuruyorsa 500.000 $' dan fazla sermaye kazancı bildirmek zorundadır. Yatırım amaçlı gayrimenkullerden elde edilen sermaye kazancı, satış fiyatı eksi satın alma fiyatı eksi önemli bir gelişmedir.
Örneklemek gerekirse, bir yatırımcının 100.000 $ karşılığında bir mülk satın aldığını ve yeni tesisat tesis etmek için 20.000 $ harcadığını düşünün. Birkaç yıl sonra mülkü 200.000 dolara satıyor. İlk yatırımını ve sermaye onarımlarını çıkardıktan sonra kazancı 80.000 dolar.
