İçindekiler
- Cazip Uzun Vadeli Yatırım
- İnşaat Sermayesi
- Yer, Yer, Yer
- Sermaye Kazançları Dışlaması
- Vergi kesintileri
- Vergi Kesintileri ve İş Kanunu
- Yüksek Peşin Maliyetler
- Potansiyel Amortisman
- Gurur ve Sorumluluklar
- illiquidity
- Alt çizgi
Ev sahibi olma her zaman Amerikan Rüyasının bir parçası olmuştur. Bu nedenle, birçok insan, faydaları ve riskleri dikkate almadan bir ev sahibi olmayı doğru, hatta zorunlu bir şey olarak kabul eder. Bir ev satın almayı düşünüyorsanız, noktalı hatta imzalamadan önce, yapmak istediğiniz yatırımın artılarını ve eksilerini - herhangi bir yatırım kararında olduğu gibi - bilmeli ve gözden geçirmelisiniz.
Önemli Çıkarımlar
- Ev sahipliğini düşünüyorsanız, anlaşmayı kapatmadan önce karşılaşabileceğiniz potansiyel risklerin yanı sıra avantajları da göz önünde bulundurun ve gözden geçirin.Bir eve yatırım yapmanın faydaları arasında takdir, ev eşitliği, vergi indirimleri ve indirilebilir masraflar yer alır. bir eve yatırım yapmak yüksek ön maliyetleri, amortismanı ve likidite olmayışı içerebilir.
Cazip Uzun Vadeli Yatırım
Takdir, zaman içinde ev değerlerindeki artışı temsil eder. Gayrimenkul fiyatları döngüseldir ve ev sahipleri kısa vadede mülk değerinin önemli ölçüde artmasını beklememelidir. Ancak evinizde yeterince uzun kalırsanız, ileride takdir edeceğiniz için evinizi kâr için satabileceğiniz çok iyi bir olasılık var.
Aslında, bir ev satın almak yapabileceğiniz en iyi uzun vadeli yatırımlardan biridir.
Bazı dramatik düşüşlere rağmen, 2008-10'da, konut gayrimenkulleri değer kazanma eğilimindedir. St. Louis Federal Reserve Bankasına göre, ABD'de satılan evlerin ortalama fiyatı 2014'ün üçüncü çeyreğinde 340.400 $ 'dan 2019'un üçüncü çeyreğinde 380.300 $' a yükseldi - beş yıl boyunca% 10'luk bir değer artışı. Ortalama bir ev 274.100 $ (2009 3. Çeyrek) getirdiğinde ve% 28'lik bir artışınız olduğunda on yıl geriye gidin. Bu size yaşamak için bir yer sağlayan kötü bir yatırım getirisi değildir.
Gayrimenkul esas olarak evin oturduğu arazi nedeniyle değer kazanırken, gerçek yapı zaman geçtikçe değer kaybetmektedir. Yani "yer, yer, yer" ifadesi sadece bir gayrimenkul yakalamak-ifade değil, bir ev satın alırken çok önemli bir husustur. Getirdiği olanakların bulunduğu mahalle - okul bölgeleri, parklar, yolların durumu, vb. - Evin bulunduğu şehrin mülkün takdirine girmesi.
Yıkılmaz ve yaşanmaz olduğu noktaya kadar harap bir evi düşünün. Evin altındaki arazi hala önemli miktarda paraya değebilir - bu durumda konuttan daha fazlası. Bir satıcı, evi olduğu gibi satmayı düşünebilir - yapı hala bozulmamış olarak veya evi yıkmak ve araziyi kendi başına daha yüksek bir fiyata satmak için biraz fazla harcama yapabilir.
İnşaat Sermayesi
Ev sermayesi hala ipoteğinize ne kadar borcunuz olduğu ve evinizin piyasa fiyatı veya değeri arasındaki farkı temsil eder. Evdeki eşitlik ve takdir birlikte düşünülebilir. Yukarıda belirtildiği gibi, evinizin zaman içinde piyasa değerinde büyümesi muhtemeldir. Hisse senediniz, ipotekinizi ödediğinizde, ödemenizin daha az faizli ve daha çok kredinizdeki bakiyeyi azaltmaya yönelik olarak büyür.
Takdir, zaman içinde evinizin değerindeki değişiklikken, ev sermayesi ipotek bakiyeniz ile evinizin piyasa değeri arasındaki farktır.
Özsermaye oluşturmak biraz zaman alır, çünkü ipotek kredisi nedeniyle ana bakiyenin düşürülmesi zaman alır - tabii ki büyük bir peşinat veya düzenli ön ödemeler yapmazsanız. Ancak akılda tutulması gereken bir şey, evinize sahip olduğunuz zamanın uzunluğunun, ne kadar eşitlik kazandığınız ve gerçekleştirebileceğiniz takdir için büyük bir faktör olduğudur. Ne kadar uzun süre tutarsanız, o kadar çok eşitlik elde edersiniz.
İpoteğinizi ödeyip borçlu olduğunuz tutarı azalttıkça, farkında olmadan evinizin değeri arttıkça tasarruf edersiniz - tıpkı tasarruf hesabının değeri faizle arttıkça. Sattığınız zaman, evinizde yeterince uzun kaldığınız varsayılarak, ödediğiniz her doları ve daha fazlasını geri alacaksınız. Zaman içinde, tasarruflarınızdan ortalama% 6 getiri (faiz oranı)
masraflarınızı karşılayın.
Başka bir artı: Ev sermayesi, ev sermayenizin miktarına bağlı bir kredi alma esnekliği sağlar. Birçok yatırımcı aynı anda ev özkaynaklarını ve konut değerlerini takip eder. Bir yatırımcı kendi ev değerlerinin büyük ölçüde takdir ettiğine inanıyorsa, satıcının takdirini gerçekleştirmek için daha iyi bir fırsata sahip olmak için bir ev sermayesi kredisi verebilir.
Yer, Yer, Yer
Nerede yaşarsanız yaşayın, ipotek ödemeleriniz aynı şekilde yapılırken, piyasa değeri büyümesi lokasyona göre değişir. Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA) Konut Fiyat Endeksi'ne (HPI) göre, emlak fiyatları ABD'de 31 Ağustos 2019 tarihinde sona eren beş yıllık dönemde ortalama% 32.93 arttı. Bununla birlikte, Orta Atlantik nüfus sayımı bölümündeki fiyatlar sadece% 22.26 artarken, Pasifik nüfus sayımı bölümündeki fiyatlar ortalama% 41.04 yükseldi.
Bunun, satın almayı planladığınız fiyatları nasıl etkileyebileceğini görmek için aşağıdaki FHFA grafiğinin tamamına bakın:
Bölünme |
Bölünme Sıralama |
Bir yıl |
çeyrek |
Beş yıl |
Dan beri 1991 1Ç |
---|---|---|---|---|---|
Amerika Birleşik Devletleri |
% 4.94 |
% 1.11 |
32.93% |
174, 44% |
|
Dağ |
1 |
% 6.91 |
% 1.77 |
47.18% |
276, 71% |
Pasifik |
2 |
4.45% |
% 1.08 |
41.04% |
218, 63% |
Güney Atlantik |
3 |
4.96% |
% 1, 02 |
36.39% |
177.94% |
Batı Güney Merkez |
4 |
% 4.65 |
% 1, 02 |
% 30.75 |
188, 76% |
Doğu Güney Merkez |
5 |
5.27% |
.99% |
29.59% |
149, 60% |
Doğu Kuzey Centra l |
6 |
% 5.16 |
% 1.15 |
30.25% |
128.07% |
Yeni ingiltere |
7 |
4.67% |
% 1, 35 |
% 24.41 |
152, 51% |
Batı Kuzey Merkez |
8 |
4.78% |
% 1.16 |
28.60% |
171, 64% |
Orta Atlantik |
9 |
% 4.04 |
.76% |
22.26% |
146, 18% |
Kaynak: FHFA. ABD Nüfus Sayımları, Konut Fiyatlarındaki Yüzde Değişim. Mevsimsellikten Arındırılmış, Yalnızca Satın Alınan HPI, 31 Ağustos 2019 tarihinde sona eren Dönem.
Sermaye Kazançları Dışlaması
Sonunda evinizi satacaksınız. Bunu yaptığınızda, yasalar karınızı korumanıza ve hiçbir sermaye kazancı vergisi ödememenize izin verir. Eh, tüm kârlar olmak zorunda değil. Tek bir ev sahibi için 250.000 $ ve evli çiftler için 500.000 $ 'a kadar vergisiz kar vardır. Bu sadece ana ikametiniz içindir - ikinci bir ev veya tatil yeri için değil.
Bu hariç tutmaya hak kazanmak için karşılamanız gereken birkaç gereksinim vardır. Son beş yıl içinde kapanış tarihine kadar en az iki yıl (24 ay) ev sahibi olmalısınız. İkamet şartı, satışa çıkan beş yıllık süre boyunca evde en az 730 gün veya iki yıl yaşamış olmanız gerektiğini belirtir. Nihai gereklilik, yeniden inceleme gereksinimi, en son satışa kadar iki yıllık dönemde başka bir birincil konut satmaktan kâr etmediğinizi belirtiyor.
Vergi kesintileri
Takdir edildikten sonra, en sık atıfta bulunulan ev sahipliğinin yararı vergi indirimleri veya tasarruflardır. Bir ev satın aldığınızda, o eve sahip olmanın bazı masraflarını devlete ödediğiniz vergilerden düşebilirsiniz. Bu, hem ana konutunuz hem de ikinci bir ev için ipotek faizini içerir ve bu da yılda binlerce dolar olabilir.
Fonlar evinizi önemli ölçüde iyileştirmek için kullanılıyorsa, ev sermayesi kredileri veya ev sermayesi kredi hatlarına (HELOC'lar) olan faiz de düşülebilir.
Ayrıca emlak vergileri de dahil olmak üzere eyalet ve yerel vergileri (SALT) 10.000 dolara kadar düşebilirsiniz.
Vergi Kesintileri ve İş Kanununun Etkisi
Aralık 2017'de kabul edilen Vergi Kesintileri ve İşler Yasası, vergi kodunun ev sahipliği ile ilgili kısımlarında önemli değişiklikler yaptı. Gelecekteki bir Kongre yasayı değiştirmedikçe, tüm hükümler 31 Aralık 2025'ten sonra sona erecektir. Ancak şimdilik, bu yasadaki değişiklikler bir eve sahip olma değerini azaltmıştır.
Yasa, ipotek faiz kesintilerini birinci ve ikinci konutlar ve her türlü ev sermayesi veya HELOC kredileri dahil olmak üzere 750.000 $ toplam ipotek borcu ile sınırlandırmaktadır. Önceki limit ipotek borcunda 1.000.000 dolar artı ev sermayesi borcunda ilave 100.000 dolardı.
14 Aralık 2017 tarihinde veya daha önce evinizi satın aldıysanız, toplam ipotek borcuna 1.000.000 $ 'lık bir istisna söz konusudur. Konut sermayesi kredisi faizi ancak para, krediyi çıkardığınız eve yapılan önemli iyileştirmeler için kullanıldığında düşülebilir. Daha önce, ev sermayesi parası nasıl kullanılırsa kullanılsın, 100.000 dolara kadar olan faiz düşülebilirdi.
Yasa ayrıca SALT indirim limitini 10.000 $ olarak belirledi. Daha önce, alternatif asgari vergiye tabi olmadığınız sürece tüm SALT ödemeleri düşülebilirdi.
Diğer yeni hükümler arasında, federal olarak beyan edilen afetler dışında kaza zararı iddiasına ilişkin kısıtlamalar bulunmaktadır. İş nedeniyle harekât yapan aktif görev askeri hariç, giderlerin azaltılması artık mevcut değildir.
Tüm bu değişiklikler, bir ev sahibi olma değerini düşürmüştür - standart kesintinin iki katına çıkmasıyla (Kanunun başka bir özelliği), daha az sayıda insan, standart kesintiyi almak yerine Program A'ya dosyalamak için yeterli kesintilere sahip olacaktır. Dolayısıyla, vergi indirimi almaya hak kazanmış olmanız, bunun sizin için yararlı olacağı anlamına gelmez. SALT kesintisinin ciddi şekilde sınırlandırılması, yüksek oranda vergilendirilmiş ülkelerde yaşayan insanlar için mevcut kesintileri azaltmada özellikle zararlı olacaktır.
Yüksek Peşin Maliyetler
Bir eve yatırım yapma maliyeti yüksek olabilir - masraflarınız için mülkün satış fiyatı ve ipotek faiz oranından daha fazlası vardır. Yeni başlayanlar için, kapanış maliyetlerinde satın alma fiyatının% 2 ila% 5'ini ödemeyi bekleyebilirsiniz. En yaygın kapanış maliyetlerinden bazıları başvuru ücreti, ekspertiz ücreti, avukat ücreti, emlak vergileri, ipotek sigortası, ev denetimi, birinci yıl ev sahibi sigorta primi, tapu arama, tapu sigortası, puanlar (ön ödemeli faiz), oluşum ücreti, kayıt ücretler ve anket ücreti.
Uzmanlar, bu masrafları karşılamak için evinizde en az beş yıl kalmayı planlamanız gerektiğini söylüyorlar.
Potansiyel Amortisman
Tüm evler değer taşımaz. 2008'deki konut krizi, birçok ev sahibinin su altında kalmasına neden oldu, bu da ipotekinizde evinizden daha fazla borçlu olduğunuz anlamına geliyor. Konut fiyatlarının durağanlaşması veya düşmesi konut krizi gerektirmez. Bölgesel veya yerel ekonomik koşullar enflasyona ayak uyduramayan ev değerlerine yol açabilir.
Unutmayın, içinde yaşadığınız gerçek yapı zaman içinde değer kaybedecektir. Bu, mülk üzerindeki aşınma ve yıpranma veya bakım ve onarım eksikliğinden kaynaklanabilir.
Gurur ve Mali Sorumluluklar
Ev sahipliğinin sıklıkla dile getirilen bir yararı, dünyanın küçük köşesine sahip olduğunuz bilgisidir. Ev sahibinden izin almak zorunda kalmadan evinizi özelleştirebilir, yeniden düzenleyebilir, boyayabilir ve dekore edebilirsiniz.
Ancak, mülkiyet sorumluluklarla birlikte gelir. İpoteğinizi ödemeniz ya da evinizi ve inşa ettiğiniz hakkanızı kaybetme riskiniz olması gerekir. Bakım ve bakım sizin sorumluluğunuzdadır. Sızdıran bir su borusunun onarılması için ev sahibini sabah 2'de arayamazsınız. Çatı hasar görürse, kendiniz onarmanız veya tamir ettirmeniz gerekir. Çim biçme, kar temizleme, ev sahibi sigortası ve sorumluluk sigortası size düşüyor.
illiquidity
Birkaç gün içinde satılabilecek stoktan farklı olarak, evlerin boşaltılması genellikle daha uzun sürer. Vergisiz sermaye kazançlarında 500.000 $ 'a erişebilmeniz, hazır erişiminiz olduğu anlamına gelmez. Bu arada, hala ipotek ödemeleri yapmalı ve evi satana kadar sürdürmelisiniz.
Alt çizgi
Bir ev, birçok yatırım avantajı ile birlikte gelen ve aynı zamanda riskleri olan bir yatırımdır, bu da onu herkes için olmayan bir yatırım yapar. Yatırım faydalarının risklere karşı tartılması önemlidir. Avantaj ve dezavantajların rasyonel bir şekilde karşılaştırılması, paranızı bir ev yatırımına koymaya veya potansiyel olarak başka bir yerde daha iyi getiri bulmaya karar vermenize yardımcı olabilir.
İlgili Makaleler
Emeklilik planı
Emekliler Evlerine Sahip Olmalı veya Kiralamalı mı?
kiralamak
Ev Kiralama ve Sahip Olma Arasındaki Fark
Ev Hakkı
Ev-İştirak Kredisi Faizine Vergi Loopholeu Bulundu
Ev Hakkı
Home Equity Loan vs. HELOC: Fark Nedir?
Vergi İndirimleri / Kredileri
Vergi Kanunu Değişiklikleri Nedeniyle Kaybettiğiniz Kesintiler
Ev sahipliği