İçindekiler
- Kredi Türleri
- Özkaynak ve Gelir Gereksinimleri
- Özel İpotek Sigortası
- Sabit ve Dalgalı Oranlar
- Alt çizgi
İlk kez ev sahiplerine sunulan sayısız finansman seçeneği bunaltıcı görünebilir. Ancak, emlak finansmanının temellerini araştırmak için zaman ayırmak, size önemli miktarda zaman ve para tasarrufu sağlayabilir. Mülkün bulunduğu pazarı ve kredi verenlere teşvikler sağlayıp sağlamadığını anlamak sizin için ek finansal avantajlar anlamına gelebilir. İhtiyaçlarınıza en uygun ipoteği aldığınızdan emin olmak için finansmanınıza bir göz atın.
Önemli Çıkarımlar
- Bir ipotek almak ilk evinizi satın almak için çok önemli bir adım olacaktır ve en uygun olanı seçmek için çeşitli faktörler vardır.Kredi verenler, kredibilitenizi ve geri ödemenizi gelirinize, varlıklarınıza, borçlarınıza ve kredi geçmişinize göre değerlendirecektir. Bir ipotek seçerek, sabit veya değişken bir oran seçip seçmemenize, ipotek ödemeniz için kaç yıl olacağınıza ve peşinatınızın büyüklüğüne karar vermeniz gerekir. Koşullarınıza bağlı olarak, FHA veya VA kredisi veya devlet tarafından garantili başka bir kredi yoluyla daha uygun şartlar için uygun olabilirsiniz.
Kredi Türleri
Geleneksel krediler, federal hükümet tarafından sigortalanmayan veya garanti edilmeyen ipoteklerdir. Bunlar tipik olarak sabit faizli ipoteklerdir. Daha büyük peşinat, daha yüksek kredi puanı, borç oranlarına daha düşük gelir ve özel mortgage sigortasına ihtiyaç duyma potansiyeli için daha katı gereklilikleri, onları en zor hale getirmesine rağmen, geleneksel ipotekler genellikle garantili ipoteklerden daha az maliyetlidir.
Geleneksel krediler, ya uyumlu krediler ya da uygunsuz krediler olarak tanımlanır. Uygun krediler, devlet destekli işletmeler (GSE'ler) Fannie Mae veya Freddie Mac tarafından belirlenen kredi limitleri gibi yönergelere uygundur, çünkü onlar veya çeşitli borç verenler genellikle bu kredileri alıp paketleyip ikincil piyasada menkul kıymet olarak satarlar. Geleneksel bir ipotek için 2019 kredi limiti genel olarak 484.350 $ 'dır, ancak belirlenen yüksek maliyetli alanlar için daha fazla olabilir.
Bu tutarın üzerinde yapılan bir krediye jumbo kredisi denir ve genellikle biraz daha yüksek bir faiz oranı taşır, çünkü bu krediler daha fazla risk taşırlar (daha fazla para içerdikleri için) ve bu da onları ikincil piyasaya daha az çekici hale getirir. Uygun olmayan krediler için, genellikle bir portföy borç vereni olan kredinin altında yer alan kredi veren kurum kendi kurallarını belirler.
FHA Kredileri
ABD Konut ve Kentsel Kalkınma Departmanı'nın bir parçası olan Federal Konut İdaresi (FHA) çeşitli ipotek kredisi programları sunmaktadır. Bir FHA kredisinin peşinat gereksinimleri daha düşüktür ve konvansiyonel bir krediye göre daha kolaydır. FHA kredileri ilk kez ev sahipleri için mükemmeldir, çünkü daha düşük ön ödeme maliyetleri ve daha az sıkı kredi gereksinimlerine ek olarak, % 3, 5 gibi düşük bir peşinat yapabilirsiniz. FHA kredileri yukarıda açıklanan yasal limitleri aşamaz.
Yakalayış? Tüm FHA borçluları, ipotek ödemelerine eklenmiş bir ipotek sigortası primi (MIP) ödemek zorundadır (aşağıdaki özel ipotek sigortasına bakın).
VA Kredileri
ABD Gaziler İşleri Bakanlığı (VA) VA kredilerini garanti eder. VA kredi vermez, ancak nitelikli kredi verenler tarafından verilen ipotekleri garanti eder. Bu garantiler, gazilerin ve hizmet personelinin genellikle peşinat ödemeden uygun şartlarda konut kredisi almasına olanak tanır. Çoğu durumda, VA kredilerine hak kazanılması konvansiyonel kredilere göre daha kolaydır. Borç verenler genellikle maksimum VA kredisini konvansiyonel mortgage kredisi limitleriyle sınırlar. Kredi başvurusu yapmadan önce, VA'dan uygunluk talebinde bulunun. Kabul edilirseniz, VA kredi başvurusu yapmak için kullanabileceğiniz bir uygunluk sertifikası düzenleyecektir.
Bu federal kredi türlerine ve programlarına ek olarak, eyalet ve yerel yönetimler ve ajanslar belirli alanlarda yatırım veya ev sahipliğini artırmak için yardım programlarına sponsor olmaktadırlar.
Özkaynak ve Gelir Gereksinimleri
Konut ipotek kredisi fiyatlandırması borç veren tarafından, her ikisi de borçlunun kredibilitesine dayanarak iki şekilde belirlenir. Kredi verenler, üç büyük kredi bürosundan FICO puanınızı kontrol etmenin yanı sıra, size borç verecekleri tutarı ve faiz oranını belirlemek için kredi-değer oranını (LTV) ve borç-hizmet karşılama oranını (DSCR) hesaplar. oranı.
LTV, ödünç alınmakta olan teminatta bulunan fiili veya zımni özkaynak tutarıdır. Ev alımları için LTV, kredi tutarının ev alım fiyatına bölünmesiyle belirlenir. Borç verenler, ne kadar çok para yatırırsanız (peşinat şeklinde), krediyi temerrüde düşürme olasılığınızın azaldığını varsayar. LTV ne kadar yüksek olursa, temerrüt riski o kadar artar, bu nedenle borç verenler daha fazla ücret alır.
Borç hizmet karşılama oranı (DSCR) ipotek ödeme yeteneğinizi belirler. Borç verenler, ipotek üzerinde temerrüde düşme olasılığını değerlendirmek için aylık net gelirinizi ipotek maliyetlerine böler. Çoğu kredi veren birden fazla DSCR gerektirir. Oran arttıkça, borçlanma maliyetlerini karşılayabilme olasılığı artar ve borç verenin riskini azaltır. DSCR ne kadar büyük olursa, bir borç verenin kredi oranını müzakere etmesi daha olasıdır, çünkü daha düşük bir oranda bile, borç veren riske göre ayarlanmış daha iyi bir getiri alır.
Bu nedenle, bir ipotek ödünç veren ile müzakere ederken her tür nitelikte geliri dahil etmelisiniz. Bazen fazladan yarı zamanlı bir iş ya da diğer gelir getirici bir iş, bir krediye hak kazanma ya da hak kazanmama ya da mümkün olan en iyi oranı alma arasındaki farkı yaratabilir.
Özel İpotek Sigortası
LTV ayrıca özel mortgage sigortası (PMI) satın almanız gerekip gerekmediğini de belirler. PMI, kredi riskinin bir kısmını bir ipotek sigortasına aktararak borç vereni temerrüde düşürür. Çoğu kredi veren, % 80'den daha büyük bir LTV'ye sahip herhangi bir kredi için PMI'ye ihtiyaç duyar, bu da evde% 20'den az özkaynağa sahip olduğunuz herhangi bir kredi anlamına gelir. Sigorta bedeli ve ipotek programı ipotek sigortasının maliyetini ve nasıl tahsil edileceğini belirler.
Çoğu mortgage sigortası primi vergi ve emlak sigortası emanetleri ile aylık olarak tahsil edilir. LTV% 78'e eşit veya daha düşük olduğunda, PMI'nın otomatik olarak ortadan kaldırılması gerekir. Ev size% 20 eşitlik sağlamak için yeterince değer kazandıktan ve iki yıl gibi belirli bir süre geçtikten sonra PMI'yi iptal edebilirsiniz. FHA gibi bazı borç verenler, ipotek sigortasını götürü bir bedel olarak değerlendirecek ve kredi tutarında aktifleştirecektir.
Genel bir kural olarak, özel ipotek sigortasından kaçınmaya çalışın, çünkü bu size faydası olmayan bir maliyettir.
PMI için ödeme yapmaktan kaçınmanın yolları vardır. Biri, bir ev satın alırken mülk değerinin% 80'inden fazlasını ödünç almamaktır; diğeri ise% 20'den fazlasını azaltmak için konut sermayesi finansmanı veya ikinci bir ipotek kullanmaktır. En yaygın programa 80-10-10 ipotek denir. 80 ilk ipoteğin LTV'sini, ilk 10 ikinci ipotekin LTV'sini, üçüncü 10 ise evde sahip olduğunuz özsermayeyi temsil eder.
İkinci ipotek faiz oranı ilk faiz oranından yüksek olmakla birlikte, harmanlanmış bazda, % 90'lık bir LTV kredisi oranından çok daha yüksek olmamalıdır. 80-10-10 mortgage, PMI için ödeme yapmaktan daha ucuz olabilir ve ayrıca ikinci ipotek ödemesini hızlandırmanıza ve borcunuzun bu kısmını hızlı bir şekilde ortadan kaldırmanıza izin verir, böylece evinizi erken ödeyebilirsiniz.
Sabit ve Dalgalı Oranlı İpotekler
Diğer bir husus, sabit faizli mi yoksa değişken faizli (veya değişken faizli) mortgage mi alacağınızdır. Sabit faizli bir mortgage kredisinde, kredinin tamamı boyunca bu oran değişmez. Sabit oranlı bir kredi almanın bariz yararı, tüm kredi dönemi boyunca aylık kredi maliyetlerinin ne olacağını bilmenizdir. Ve, geçerli faiz oranları düşükse, önemli bir süre için iyi bir oranda kilitli kaldınız.
Sadece faizli ipotek veya ayarlanabilir faizli ipotek (ARM) gibi değişken faizli bir ipotek, ilk kez ev sahiplerine veya gelirlerinin kredi süresi boyunca önemli ölçüde yükselmesini bekleyen kişilere yardımcı olmak için tasarlanmıştır. Değişken faizli krediler genellikle kredinin ilk birkaç yılında daha düşük giriş oranları elde etmenizi sağlar ve daha pahalı bir sabit faizli kredi almaya çalışmış olduğunuzdan daha fazla para kazanmanıza olanak tanır. Elbette, geliriniz faiz oranındaki artışla adım adım büyümezse, bu seçenek riskli olabilir. Diğer dezavantajı, piyasa faiz oranlarının yolunun belirsiz olmasıdır: Eğer dramatik bir şekilde yükselirlerse, kredi koşullarınız onlarla birlikte yükselecektir.
ARM'ler Nasıl Çalışır?
En yaygın ARM tipleri bir, beş veya yedi yıllık süreler içindir. Başlangıç faiz oranı normal olarak bir süre için sabitlenir ve daha sonra periyodik olarak, genellikle her ay sıfırlanır. Bir ARM sıfırlandığında, genellikle hakim olan ABD Hazine oranına önceden belirlenmiş bir spread (yüzde) ekleyerek piyasa oranına göre ayarlanır. Artış tipik olarak sınırlanmış olmasına rağmen, bir ARM düzenlemesi, borç verenleri giriş döneminde daha düşük bir oran teklif etmek için telafi etmek için mevcut sabit oranlı mortgage kredisinden daha pahalı olabilir.
Sadece faizli krediler, kredi sabit, anapara ödeyen bir krediye dönene kadar, giriş dönemi boyunca anapara değil, yalnızca ipotek faizi ödediğiniz bir ARM türüdür. Bu tür krediler ilk kez borç alanlar için çok avantajlı olabilir, çünkü sadece faiz ödemesi aylık borçlanma maliyetini önemli ölçüde azaltır ve çok daha büyük bir krediye hak kazanmanızı sağlar. Ancak, ilk dönem boyunca hiçbir anapara ödemediğiniz için anaparayı geri ödemeye başlayana kadar kredi borcundaki bakiye değişmez.
Alt çizgi
İlk kez bir konut ipoteği arıyorsanız, tüm finansman seçeneklerini sıralamak zor olabilir. Ne kadar ev alabileceğinize karar vermek için zaman ayırın ve ardından buna göre finansman sağlayın. Eğer önemli miktarda para yatırmayı göze alabiliyorsanız veya düşük bir LTV oluşturmak için yeterli gelire sahipseniz, borç verenler ve en fazla finansman seçeneği ile daha fazla müzakere gücünüz olacaktır. En büyük krediyi zorlarsanız, daha yüksek riske göre ayarlanmış bir oran ve özel mortgage sigortası teklif edilebilir.
Riskle daha büyük bir kredi elde etme avantajını tartın. Faiz oranları genellikle sadece faiz dönemi boyunca yüzer ve genellikle piyasa faiz oranlarındaki değişikliklere tepki olarak ayarlanır. Ayrıca, borçlanma maliyetlerindeki olası artışla birlikte harcanabilir gelirinizin artma riskini de göz önünde bulundurun.
İyi bir ipotek komisyoncusu veya ipotek bankacısı, tüm farklı programlar ve seçenekler arasında yönlendirmenize yardımcı olmalıdır, ancak hiçbir şey size bir ipotek kredisi için önceliklerinizi bilmekten daha iyi hizmet etmeyecektir.