Ertelenmiş faiz ipoteği, bir kredi için gerekli olan faizin bir kısmının veya tamamının ertelenmesine izin veren bir ipotektir.
Ertelenmiş Faiz İpoteğinin Dağıtılması
Ertelenmiş faiz ipoteği koşulları, her türlü ipotek kredisini özelleştirmek için entegre edilebilir. İpotek piyasasında, ertelenen faiz en çok balon ödeme kredileri ve ödeme opsiyonlu ayarlanabilir faizli ipotek (ARM) kredileriyle ilişkilidir.
Artan Ertelenmiş Faiz Karşılıkları
Ertelenmiş faiz karşılıkları, borçlunun ve borç verenin ödeme planına göre özelleştirilmesini gerektirdiği için karmaşık olabilir. Genel olarak, artan ertelenmiş faizli ipotek kredileri borçlunun borçlu olduğu toplam ödemeden daha az asgari ödeme yapmasına izin verir. Borç verenler bu hükmü farklı şekillerde değiştirebilir, ancak genellikle borçlu için standart ödeme tutarının altında izin verilebilecek bir minimum ödemeye sahip olacaktır. Eğer borçlu ertelenmiş faiz haklarını kullanmayı ve düşük bakiyeyi ödemeyi seçerse, ödeme anaparayı ve bir miktar faizi karşılayacaktır. Fazla faiz, kredinin toplam bakiyesine eklenir. Bu, gelecekteki ödemelerden tahsil edilen faiz miktarını artırır.
Genel olarak artan ertelenmiş faiz, genellikle negatif itfa payı ile eş anlamlıdır. Artan ertelenmiş faizle, bir ev sahibi faizin tahakkuk etmesine izin verir ve sonuçta kredinin toplam maliyetini arttırır. Ertelenmiş faizli kredi kartı borcundan farklı olarak, ertelenmiş faizli kredilerin kesin bir vadesi vardır ve kredi vadesine ulaştığında borçlunun götürü bir ödeme yapmasını gerektirecektir. Ertelenmiş faiz ipoteği için, kredi tadilatı veya hoşgörü gibi bir uzatmaya izin verecek bazı hususlar olabilir.
Ödeme Seçeneği Ayarlanabilir Oran İpotekler
İpotek piyasasında, borç verenler borçlulara bir ödeme seçeneği ayarlanabilir oranlı ipotek sunabilir. Bu tür ürünler, negatif amortismanın gerçekleşeceği en yaygın kredilerden biridir.
Ayarlanabilir oranlı bir ipotekte, borçlular hem sabit bir oran hem de değişken bir faiz oranı öderler. Ödeme seçenekleri kısa bir süre için düşük sabit faiz oranıyla başlayacaktır. Borçlu belirtilen bir sıfırlama tarihine ulaştığında, kredinin değişken oran bölümünde yapmak istedikleri ödeme türü hakkında çeşitli seçeneklere sahip olacaktır. Borçlu asgari sabit faiz ödemesini yapabilir. Ayrıca sadece faiz ödeme seçeneğine de sahip olabilirler. Ayrıca, gerekli olan standart değişken oranı ödeyebilirler veya borç veren tarafından belirlenen başka seçenekleri de olabilir. Standart kredi ödemesi hariç tüm senaryolarda, borç standart tutarın altında olduğu için borçlu ertelenmiş faize tabi olacaktır. Fazlalık bakiyesi, kalan bakiyeye eklenir.
Bir ödeme seçeneği ARM'de, borçlunun her ödeme zamanında çeşitli seçenekleri vardır. Asgari ödemeyi bir ay içinde yapmayı ve bir sonraki ay daha yüksek bir ödeme yapmayı seçebilirler. Ödeme seçeneği ARM'ler, borçluların ödeme gerektiğinde her ay herhangi bir ödeme seçeneği arasından seçim yapabilmeleri nedeniyle değişken gelir düzeylerine sahip borçlulara yardımcı olmak üzere tasarlanmıştır.
Balon Ödeme Kredileri
Balon ödeme kredileri standart bir tür ertelenmiş faiz ipoteğidir. Bir balon ödeme kredisi ile borçlu, kredinin ömrü boyunca anapara veya faiz üzerinden ödeme yapmaz. Borçlunun krediyi, kredinin vade tarihinde anapara ve faizi de içeren bir toplu ödeme olarak ödemesi gerekmektedir. Genel olarak, bir yıldan uzun süreli balon ödeme kredilerinde, borç verenler yıllık olarak tahakkuk ve erteleme faizlerini yapılandırırlar. Kredi verenler, kredi koşullarında belirttikleri herhangi bir programa faiz tahakkuk ettirebilirler.