İçindekiler
- Hacimli Evler Nasıl Bulunur?
- Rehine Aşamaları
- Haciz Edilen Evler Neden Ucuz?
- Hacimli Ev Satın Alma Riskleri
- Haciz İçinde Konut Satın Alma
- Finansman Seçenekleri
- Alt çizgi
2008-2009 mortgage krizinden önce, haciz edilen bir ev satın almak zor bir teklifti. Emlak pazarlık avcıları adliyelerde yapılan açık artırmaları takip etmek veya yasal başvurulardan geçmek için elemek zorunda kaldılar. Ancak, subprime erimesinin getirdiği haciz dalgası sadece mevcut mülklerin sayısını arttırmakla kalmadı, aynı zamanda onları bulmayı ve edinmeyi de kolaylaştırdı. Aslında, günümüzde süreç genellikle başka bir ev aramaya benzer. Haciz evleri, ülke çapındaki hemen hemen her gayrimenkul piyasasında mevcut olup, hem ev sahipleri hem de yatırımcılar için fırsatlar sunmaktadır.
önemli çıkarımlar
- Satılık hacimli bir ev bulmak hiç bu kadar kolay olmamıştı: Birçok çevrimiçi site onlar üzerinde uzmanlaşmıştır.Ön haciz, kısa satış, şerif satışı ve mülk sahibi olmak da dahil olmak üzere çeşitli haciz türleri vardır. Dezavantajları, bir evin olası kötü durumunu, satın alma sürecinin uzunluğunu ve profesyonel paletlerin rekabetini içerir.Kapalı evler için çeşitli devlet destekli finansman seçenekleri mevcuttur.
Hacimli Evler Nasıl Bulunur?
Online emlak aramaları, banka ofisleri ve siteleri ve yerel gazeteler aracılığıyla çok listeli hizmet (MLS) süreli yayınlarında ve web sitelerinde hacimli mülkler bulunabilir. Birden çok listeli yerel hizmetlerde, üstesinden gelinen mülkler kendiliğinden vurgulanmayabilir; bu sadece mülk tanımında belirtilebilir.
Daha doğrudan bir rota, şimdi Fannie Mae'nin HomePath.com ve usa-foreclosure.com gibi evlerde ve rehine alan mülklerde uzmanlaşmış birçok web sitesidir. Bank of America gibi bazı finansal kurumlar da, haciz edilen bir evi aramanıza yardımcı olmak için ayrılmış sayfalar sunar.
Borç verenler, el konulan varlıklarını giderek daha fazla emlakçı aracılığıyla satmaktadır, bu yüzden bir emlak komisyoncusu veya acentesinden fırsatlar istemekten çekinmeyin. Bazı gayrimenkul profesyonelleri rehine mülklerinde bile uzmanlaşmıştır.
Çeşitli Haciz Evleri
Daha spesifik olarak, haciz edilen bir evi bulmak, haciz işleminin tam olarak nerede olduğuna bağlıdır: Mülkler hâlâ orijinal ev sahibine (önceki evrelerde, ön rehin ve kısa satış mülkleri durumunda) veya böyle bir işletmeye ait olabilir. bir banka veya hükümet olarak (daha sonraki dönemlerde).
İşte beş tür haciz ve satın alma yaklaşımları.
1. Ön Haciz
Bir mülk, ipotek borç veren borçlulara temerrüde düştüklerini bildirdikten sonra, ancak mülk açık artırmada satışa sunulmadan önce haciz altındadır. Bir ev sahibi bu süre zarfında mülkü satabilirse, haciz işlemlerinden ve kredi geçmişi ve gelecekteki beklentileri üzerindeki olumsuz etkisinden kaçınabilir. Bu nedenle, bazı ev sahipleri müzakere etmeye istekli. Ön hacizler genellikle ilçe ve şehir adliye binalarında listelenir. Ayrıca, www.foreclosure.com dahil olmak üzere birçok çevrimiçi kaynak, rehine öncesi aşamadaki özellikleri listeler.
2. Açığa Satış
Açığa satışlar, borç veren mülk için bir ipotek borcundan daha az kabul etmeye istekli olduğunda gerçekleşir. Borçluların, bir borç verenin kısa bir satışı kabul etmesi için ipotek ödemelerinin temerrüde düşmesi gerekmemektedir; ancak, genellikle, varsayılan olarak sonuçlanması muhtemel olan bir iş kaybı gibi bir tür mali sıkıntıyı kanıtlamaları gerekir. Genellikle söz konusu konut su altındadır, yani ödenmemiş mortgage dengesinden daha az değerlidir. Açığa satış olarak nitelendirilebilmesi için, borç verenin borcundan daha azını kabul ederek "mülkiyeti kısa satmayı" kabul etmesi ve evin satış için listelenmesi gerekir. Bu mülkler genellikle kısa satışlar olarak "banka onayı bekleniyor" olarak bildirilir.
Açığa satış amaçlı bir mülk satın almak, çoğu zaman geleneksel bir satın alma işlemiyle aynıdır, ancak sözleşmelerdeki dil, koşulların borç verenin onayına tabi olduğunu belirterek farklı olacaktır. Bir bankanın kısa satış teklifine yanıt vermesi birkaç ay sürebilir, bu nedenle işlem geleneksel bir satın alma işleminden çok daha uzun sürebilir. Bireysel firmalar veya listeleme hizmetleri de dahil olmak üzere birçok emlak web sitesi, kısa satış durumuna göre arama seçeneği sunar.
3. Şerif Satış Müzayedeleri
Borçluyu temerrüde düşeni borçluya bildirdikten ve borçlunun ipotek ödemelerini takip edebilmesi için ödemesiz bir süreye izin verdikten sonra şerif satışı açık artırması gerçekleşir. Borç verenin temerrüde düşmüş olan krediye hızlı bir şekilde geri ödenmesi için bir açık artırma tasarlanmıştır. Bu açık artırmalar genellikle yerel kolluk kuvvetleri tarafından yönetilen bir şehrin adliye binalarında gerçekleştirilir. Mülkiyet, halka açık bir yerde, tarih ve saatte en yüksek teklif verene açık artırma ile satılır. Bu bildirimler "şerif satışı açık artırmaları" araması yapılarak yerel gazetelerde ve birçok çevrimiçi yerde bulunabilir.
4. Bankanın Mülkiyeti
Açık artırmada satmayan mallar bankaya geri döner; yani, gayrimenkul sahibi (REO) mülk haline gelirler. Genellikle kurumun REO departmanı tarafından yönetilirler. Www.realtytrac.com gibi çevrimiçi kaynaklar, bankaya ait bu tür mülklerin kapsamlı listelerine sahiptir. Bunlar şehir, eyalet veya posta kodu ile aranabilir.
5. Devlete Ait Mülkler
Bazı evler Federal Konut İdaresi (FHA) veya Gazi İşleri Bakanlığı (VA) tarafından garanti edilen kredilerle satın alınmaktadır. Bu mülkler haciz haline geldiğinde, hükümet tarafından yeniden değerlendirilir ve federal ajans için çalışan aracılar tarafından satılır. Devlete ait bir mülk satın almak için devlete kayıtlı bir broker ile temasa geçilmelidir. Alıcılar olasılıkları www.hud.gov'da araştırabilir ("TOPIC ALANLAR" ı tıklayın ve "Satılık Evler" i seçin).
Haciz Edilen Evler Neden Ucuz?
Haciz edilen evlerin en büyük satış noktası, elbette, indirimli fiyatlarıdır - genellikle aynı bölgedeki diğer benzer özelliklerden (komisyoncuda karşılaştırılabilir veya comps olarak bilinir) önemli ölçüde daha düşüktür. Çoğu haciz, en azından belirli bölgelerde daha da büyük indirimlerle piyasa değerinin% 5'in altında satılmaktadır. Alıcılar ayrıca indirimli ödemeler, düşük faiz oranları veya değerleme ücretlerinin ve belirli kapanış maliyetlerinin ortadan kaldırılması gibi avantajlarla ek tasarruflardan da yararlanabilirler.
Onları böyle bir anlaşma yapan nedir? Rezidans haciz veya kısa satış aşamasındaysa, mal sahipleri mali açıdan bağlayıcıdır. Ve zaman onların yanında değil: Mülkü boşaltmalı ve ellerinden gelenin en iyisini yapmaları için ellerinden geleni yapmalılar. Kısacası, bu satıcılar bir güç konumundan tam olarak pazarlık yapmıyorlar. Başkalarının talihsizliğinden yararlanmak acımasız görünse de, alıcılar faydalanabilir.
Mülk ele geçirilmişse daha da fazla yararlanabilirler. Şerif ofisi bir eve asılmakla ilgilenmiyor; bankalar ev sahibi işinde olmak istemiyor. Finansal kurumlar tipik olarak kendilerini haciz edilen mallardan derhal kurtarmak isterler (elbette makul bir fiyat için - yatırımcılara ve denetçilere, orijinal kredi miktarının mümkün olduğunca çoğunu telafi etmek için her türlü çabayı sarfetmeleri gerekir). Yine, alıcılar bu durumdan yararlanabilir.
Son olarak, haciz edilen evler genellikle "olduğu gibi" koşulunda satılır - hasar varsa, sahibin yaptığı onarımlar denklemin bir parçası değildir - ve kullanılmış araba ve eski mobilya meraklılarının bildiği gibi, "olduğu gibi" indirim. Tabii ki, "olduğu gibi" aşağıda tartışacağımız gibi iki ucu keskin bir kılıç olabilir.
Hacimli Ev Satın Alma Riskleri
Aşağıdaki piyasa fiyatı, haciz edilen bir ev satın almanın en büyük artısı. Ancak bu mülkler de tuzaklardan paylarını taşıyor.
Mülkiyet Sorunları
Telafi edici bir indirim olsa da, "olduğu gibi" durumu oldukça acımasız olabilir. Ev hala sahipleri tarafından işgal ediliyorsa, genellikle kötü bir şekilde korunur - sonuçta, insanlar ipotek ödemelerini yapamazlarsa, büyük onarımlardan bahsetmemek için düzenli bakım için de ödeme yapmaktalar. Buna ek olarak, hacizle karşı karşıya kalan veya zorla kabul gören bazı insanlar ezilir ve banka yeniden sahiplenmeden önce evlerindeki hayal kırıklıklarını giderir. Bu genellikle aletleri ve armatürleri ve hatta bazen doğrudan vandalizmi kaldırmayı içerir.
Gizli maliyet
Öngörülmeyen onarım ve yenileme çalışmaları ile birlikte, geri vergiler ve hacizler (IRS veya devlet veya diğer alacaklılar tarafından genellikle açık artırma mülkleri kendilerine eklenmiş olan) temerrütler, aksi takdirde istenen bir eve daha fazla maliyet ekleyebilir. Borçlu ne olursa olsun, hükümetin satın alma sürecinin ilerleyebilmesi için önce ödenmesi ve çözülmesi gerekir. Bu esas olarak açık artırmada alınan mülkler için geçerlidir; bir banka başka bir tarafa satmadan önce her zaman mülke bağlı olan hacizleri ödeyecektir.
Yavaş İşlem
Önceki komplikasyonlar genellikle çok sayıda evrak işi anlamına gelir. Tipik olarak, haciz kapanışa hazırlanmak için tamamlanması gereken bir takım ek belgelere sahip olacaktır, bu da her zaman bu kadar zamanında değildir. Açığa satış durumu söz konusuysa, sahibinin borç vereni anlaşmayı onaylamak zorundadır ve bu daha önce de belirtildiği gibi biraz zaman alabilir. Evde bulunan ciddi hasar, alıcının kredi temin etme kabiliyetini etkileyebilecek daha düşük bir ev değerlendirme ile sonuçlanabilir. Bazı kredi verenler belirli bir dolar tutarının altında borç vermezler çünkü daha az kredi için kar potansiyeli riske değmez.
Bir bankanın yeniden tahsis edilmiş bir konutu boşaltmaya istekli olacağını düşünürken, banka ve diğer ilgili taraflar arasındaki yanıt süreleri REO mülkleriyle de yavaşlayabilir. Teklifinize yanıt almak için geçen süre büyük ölçüde değişebilir; mülkünüzü elinde tutan banka hacizle doluysa, bankanın talebinizi işleme koyması çok daha uzun sürebilir. Önemli birikmiş işler olan bankaların bir teklife cevap vermesinin 90 güne kadar sürdüğü bilinmektedir. Satın almayı finanse etmeyi planlıyorsanız, bir ipotek için ön onay almak için zaman harcamak akıllıca olur.
yarışma
Herhangi bir pazarda olduğu gibi, gidişatından indirimli bir şey alma şansı olduğunda talep artar. Bu nedenle, sadece potansiyel işgalcilerden değil, yatırımcılardan ve flip profesyonellerinden gelen artan ilgi ve rekabet, değerli hacimli mülklerle uğraşırken kaçınılmazdır. Çoğu zaman, haciz edilen bir ev, çevredeki diğer evlerin altında çekici bir şekilde fiyatlandırılabilir, ancak kelime ortaya çıktığında, çok sayıda teklif hızla gelebilir ve bir teklif savaşı gerçekleşebilir. Yani bir zamanlar büyük bir mahallede ucuz bir ev olan şey hızlı bir şekilde pahalı bir mülk haline gelebilir.
Müstakbel evlerin potansiyel alıcıları, aynı anda çeşitli mülklere teklif vermek akıllıca olabilir, çünkü rakip alıcıların daha yüksek bir teklifi veya tamamen nakit teklifi olan bir mülkü güvence altına alması mümkündür. Ama bir başkası belirli bir mülk için teklifinizi koyarsa cesaretiniz kırılmasın; bankanın envanterinde tekrar görünüp görünmediğini düzenli olarak kontrol edin. Haciz anlaşmaları oldukça sık düşüyor.
Haciz İçinde Konut Satın Alma
Bir bankadan alışveriş yapıyorsanız, pazarlık becerilerinizi keskinleştirmeniz ve istediğiniz mülke ait bir düşük top teklifiyle işleme başlamanız gerekir. Haciz edilen malların büyük ölçüde stoklarını biriktirmiş olan bankalar, fiyat konusunda müzakere etmeye daha eğilimli olacaktır; Banka mülkü ne kadar uzun süre elinde tutsa, özellikle daha uzun süredir tutulan mülklerde daha düşük teklifleri ciddiye alma olasılığı o kadar artar. Bu nedenle, ilk teklifinizi mevcut piyasa fiyatının en az% 20'sinden daha düşük bir fiyata veya belki de teklif verdiğiniz mülk yüksek haciz oranına sahip bir bölgede bulunuyorsa, daha da yüksek bir fiyatta yapmanız gerekir.
Hacimli Konutlar için Finansman Seçenekleri
Özel borç verenler, haciz anlaşmalarının finansmanında ürkütücü olma eğiliminde olmalarına rağmen, bir REO mülkü satın almak için ipotek kullanabilirsiniz. Ancak, kalifiye olanlar için devlet destekli çeşitli finansman seçenekleri mevcuttur: Federal Konut İdaresi'nden (FHA) 203 (k) kredi, Fannie Mae'nin HomePath ReadyBuyer programı ve Freddie Mac aracılığıyla HomeSteps programı.
203 (k) Krediler
FHA, 203 (k) kredisini, aksi takdirde yüksek riskli REO'dan kaçınacak olan bankaların endişelerini gidermeye yardımcı olmak için tasarladı. alımları. Borçlulara ipotek sigortası primi tahsil ederek, programa katılan özel kredi verenler tarafından verilen kredileri garanti edebilirler.
Borçlular için en büyük avantajlardan biri, ev satın alımının yanı sıra gerekli onarımları tek bir ipotek ile finanse edebilme yeteneğidir. Daha basit bir versiyon olan aerodinamik 203 (k) kredi, mühendislik veya mimari plan gerektirmeyen sınırlı onarımlar içindir. Bireyler, yeni cihazlar, siding ve pencereler gibi temel ilaçları kapsamak için evin satış fiyatının 35.000 dolara kadar ödünç alabilirler.
İlave ekleme veya yapısal hasara dikkat etme gibi daha kapsamlı düzeltmelerle, geleneksel 203 (k) kredi genellikle en iyi seçenektir. Aerodinamik varyantın aksine, ev sahipleri en az 5.000 $ almalıdır; maksimum tutar, her bir ilçe için FHA limitlerine dayanmaktadır. Ayrıca, mülkü incelemek ve çalışmanın program yönergelerine uygun olduğunu doğrulamak için bağımsız bir danışman için ödeme yapmanız gerekir.
Bu krediler için ek bir dezavantaj fiyattır. Borçlu sigorta ödemenin yanı sıra, borçlular genellikle konvansiyonel kredilerdekinden yüzde çeyrek daha yüksek faiz oranları öderler. Ayrıca, her biri anapara miktarının% 1'i değerinde olan ön ücretler olan bir veya iki noktayı çatallamak zorunda kalabilirler.
Şekil 1. Geleneksel 203 (k) krediler ile modern versiyon arasında bir karşılaştırma.
Ana SayfaYol Hazır Alıcı
Federal Ulusal Mortgage Birliği (FNMA) tarafından sunulan HomePath ReadyBuyer programı - veya sevgiyle bilindiği üzere Fannie Mae - ilk kez alıcılara yöneliktir. Çevrimiçi alınabilecek zorunlu bir homebuying eğitim kursunu tamamladıktan sonra, katılımcılar Fannie Mae'ye ait haciz edilen bir mülkün satın alınmasına yönelik kapanış maliyet yardımında% 3'e kadar yardım alabilirler. Devlet destekli bu işletme başka molalar da veriyor; Örneğin, ev sahiplerinin en yüksek paraya yalnızca 500 ABD doları yatırması gerekebilir ve evdeki özkaynaklarınız% 20'ye ulaştıktan sonra özel ipotek sigortası iptal edilebilir.
HomeSteps
Freddie Mac, bankalardan kredi alarak, bunları bir araya getirip yatırımcılara menkul kıymet olarak satarak ipotek piyasasına likidite sağlar. HomeSteps ile kuruluş - özel borç verme ortakları aracılığıyla - sadece sahip olduğu mülkleri satın almak isteyenler için özel finansman sunuyor. HomeSteps şu anda yalnızca şu eyaletlerde kullanılabilir: Alabama, Florida, Georgia, Illinois, Kentucky, Kuzey Carolina, Güney Carolina, Tennessee, Teksas ve Virginia.
Alıcılar, HomeSteps web sitesinde tek aile, kınamak ve çok aile özelliklerinin bir listesini bulabilirler.
Alt çizgi
Yüzeyde, haciz edilen evler çok çekici görünebilir. Ancak, maliyetler önceden kestirilemez olabilir ve temeldeki zararlar bir mülkü istenmeyen hale getirebilir. Satın alma süreci genellikle durgun, bu da alıcıların zihninde ikinci düşünceleri teşvik edebilirken, haciz edilen mülkleri cazip hale getirmek için yoğun talep bazı umutlu alıcıları uzaklaştırabilir.
Bütün bunlar söylenirken, haciz edilen evler inanılmaz anlaşmalar olabilir. Alıcılar, normal koşullar altında kendileri için uygun olmayacak olan evler için piyasa değerinin altında ödeme yapma fırsatına sahiptir. Eğer iktisap tarafında tasarruf varsa, alıcının varlığını takdir etmesini ve gelecekte satarsa yatırımından bir kazanç elde etmesini artırır.
Sorumlu bir şekilde yapılırsa, haciz edilen bir ev satın almak, alıcının uzun yıllar boyunca sayısız fayda elde etmesine izin verebilir.