Bir düzeltici-üst satın almakla ilgileniyorsunuz, ancak yeniden modellemek için paranız yok mu? Ya da belki yeniden biçimlenmek için para biriktirdiniz ve sevdiğiniz bir ev buldunuz, ancak borç vereniniz satın almanıza izin vermiyor çünkü ev tuvaletler olmadan yaşanabilir kabul edilmiyor. Piyasada her zaman nakit sıkıntısı çeken eski sahipler tarafından korunmayan, kiracılar tarafından kötü muamele gören veya kasıtlı olarak biçimlendirilen kalıp sahipleri tarafından kasıtlı olarak çöpe atılan mülkler vardır. Senin gibi birinin bu mahalle gözlerini düzeltip hayata döndürmesi için bir yol olmamalı mı?
Hükümetten Bir Hediye
Bir tamirci üst almanın bir yolu var ve federal hükümet tarafından getirildi. Federal Konut İdaresi'nin rehabilitasyon kredisi ürünü FHA 203 (k) kredisi, hasarlı bir evi rehabilite etmek veya onarmak isteyen kişiler için tasarlandı, böylece birincil ikametgahı olarak yaşayabilirler. Bu krediler, kredi verenleri, aksi takdirde riskli bir kredi ürünü olarak kabul edilecekleri sunmaya teşvik etmek için hükümet tarafından onaylanmıştır. Risk ve masraf nedeniyle, rehabilitasyon projeleri normalde nakit olarak mülk satın alabilen ve bu nedenle mülkün durumunu onaylamak için herhangi bir bankaya ihtiyaç duymayan profesyonel gayrimenkul yatırımcıları tarafından ele alınmaktadır.
Bu makale, ne kadar tasarruf etmeniz gerektiğini, iki farklı 203 (k) krediyi, uygun mülkiyeti, uygun onarımları ve daha fazlasını - kısaca, bu tür bir kredinin doğru olup olmadığını bilmeniz gerekenler hakkında bilgi verecektir. sen. (Arka planda okumak için, bkz. Federal Konut İdaresi (FHA) İpoteklerini Sigortalama .)
Ne Kadar Paraya İhtiyacınız Var
FHA 203 (k) kredisi, onarım için gerekli parayı ve ilgili masrafları (malzeme ve işçilik) krediye dahil etmenizi sağlar. Mutfağın yırtıldığı bir ev satın almak istiyorsanız, krediye yeni dolaplar, tezgahlar, döşeme, buzdolabı, soba, fırın, mikrodalga fırın, lavabo, bulaşık makinesi, çöp imhası ve maliyeti dahil edebilirsiniz. her şeyi tasarlamak, izin vermek ve kurmak için. Kredi, onarım tahminlerinizin ötesinde giderler için% 10-20 oranında yedek akçe de içerebilir. Ayrıca, evinizi yenilerken ipotek teminatına dahil olmak üzere altı aya kadar ipotek ödemeleri de alabilirsiniz, böylece çift konut ödemesi yapmak zorunda kalmazsınız.
203 (k) İpotek Çeşitleri
İki tür FHA 203 (k) ipotek vardır: düzenli ve akıcı ("değiştirilmiş" olarak da adlandırılır). Düzenli yapısal onarım gerektiren özellikler içindir; aerodinamik, sadece yapısal olmayan onarımlara ihtiyaç duyanlar içindir. Her ikisi de satın alma veya yeniden finansman için kullanılabilir.
Düzenli 203 (k) satın alma kredisi için, maksimum ipotek tutarı, mülkün as-is değeri artı rehabilitasyon maliyetlerine veya rehabilitasyon sonrası mülkün beklenen değerinin% 110'una bağlıdır. Bu, ödünç alabileceğiniz en fazla şey 165.000 $ (150.000 $ 'ın% 110'u) olduğu için fazladan 10.000 $' lık nakit paraya sahip olmadıkça, onarımda 25.000 $ 'a ihtiyaç duyuyorsa 150.000 $ değerinde bir ev satın almak istemeyeceğiniz anlamına gelir. Kolaylaştırılmış kredi, homebuyers'ın iyileştirmeler için ödeme yapmak için satın alma fiyatına maksimum 35.000 dolar eklemesine izin verir. (Daha fazla bilgi için bakınız: İpotekler: Ne Kadar Ödeyebilirsin? )
Tabii ki, her durumda, ipoteği destekleyecek geliriniz var - ev bunu garanti ettiği için belirli bir miktar için kredi alamazsınız.
Uygun Özellikler
FHA 203 (k) kredileri yatırımcılar için değil, mülk sahipleri için tasarlanmıştır. Aşağıdaki özellik türleri uygundur:
- Tek aileden dört aileye kadar konutlar En az bir yıl boyunca tamamlanan mevcut inşaatMevcut vakfın bir parçası kalacağı sürece indirimlerYeni bir vakfa taşınacak mevcut bir evKarışık kullanımın (ticari / konut) konut kısmı FHA onaylı kınamak
Bu kadar geniş bir eleme mülkü yelpazesi ile, neredeyse herkes 203 (k) krediye hak kazanacak doğru mülkü bulabilir.
Finansman Koşulları ve İzin Verilen Rehabilitasyon ve Onarım Giderleri
Evin ihtiyacı olan iş ne olursa olsun, borç veren ve FHA'nın da karşılamanız gereken kendi gereksinimleri vardır. ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD) ", bu program kapsamında finanse edilen mülklerin, " HUD'nin Minimum Mülkiyet Standartlarına (24 CFR 200.926d ve / veya HUD El Kitabı 4905.1) ve " yerel yasalar ve yönetmelikler."
Enerji verimliliği standartları, kalafatlama, yalıtım ve havalandırmanın yanı sıra ev için doğru boyutta ısıtma ve klima sistemlerinin kullanımını içerir. Evin ayrıca her uyku alanına bitişik duman dedektörleri olması gerekir.
203 (k) kredisi ile finanse edilebilecek çeşitli ev onarımları ve iyileştirmeler sizi şaşırtabilir. Bunlar aşağıdakileri içerir, ancak bunlarla sınırlı değildir:
- çatı katı veya bodrum katında yapısal değişikliklerin yapılması ve onarımlar sistemleri (HVAC) su tesisatı çatı zemini enerjisi koruma engelli erişimi
FHA, tenis kortları, yüzme havuzları, spa küvetleri ve barbekü çukurları gibi "lüks eşyaların" 203 (k) kredi ile finanse edilmesine izin vermez, ancak jakuzi gibi lüksler olarak düşünebileceğiniz bazı öğeler aslında izin veriliyor. Neyi finanse edebileceğinizi görmek için borç vericinizle yapmak istediğiniz özel gelişmeler hakkında konuşun.
Rehabilitasyonu Tamamlama
Satın alma işlemini tamamladıktan ve ev sizin olduğunda, onarım ve yeniden biçimlendirmeye başlayabilirsiniz. FHA, tüm onarımların altı ay içinde tamamlanmasını gerektirir, ancak borç verenler daha kısa bir zaman dilimi gerektirebilir.
Herhangi bir evdeki gibi ipotek ödemeleri yapmaya hemen başlayacaksınız. Sonuçta, ona sahipsiniz - henüz yaşamamanız önemli değil. Ancak, daha önce de belirtildiği gibi, ilk birkaç ipotek ödemenizi finanse edebilirsiniz.
Rehabilitasyon ve onarım parası bir emanet hesabına yerleştirilir ve HUD onayını sağlamak için iş tamamlandığında ve denetlendiğinde serbest bırakılır. HUD ayrıca tüm işler tamamlandıktan sonra bitmiş ürünü onaylamalıdır.
Kaçınılması Gereken Sorunlar
Pek çok kredi veren, ekstra evrak işi nasıl yapılacağını bilmedikleri veya istemedikleri için FHA 203 (k) kredisi kullanmaz. FHA 203 (k) kredileri ile deneyimli olmayan bir borç veren ile çalışmak kaçınmanız gereken bir şeydir - süreç olduğu gibi karmaşıktır. Ne yaptığını bilmeyen biriyle çalışarak kendinize baş ağrısı vermeyin.
Ayrıca, evde fazla yatırım yapmadığınızdan emin olun - evi ve bir gün satarsanız maliyetlerinizi telafi edemeyeceğiniz onarım ve iyileştirmelere çok fazla harcamayın. Mahallenizdeki taşınmaya hazır evlerin ortalama satış fiyatlarına bakın ve evinizi bu aralıkta tutmaya çalışın. 200.000 $ 'lık bir evde 300.000 $' lık bir ev sahibi olmak istemezsiniz, çünkü 300.000 $ 'lık bir evi karşılayabilen çoğu insan, tüm evlerin nispeten değerli olduğu daha güzel bir mahallede yaşamak isteyecektir.
Dezavantajları
FHA 203 (k) kredilerin kapanış süresi diğer borç türlerine göre daha uzundur. Normal FHA kredileri de dahil olmak üzere diğer krediler için ortak olan 30 ila 45 güne kıyasla genellikle 60 ila 90 gün sürer. Taşınmak için acele ediyorsanız, 203 (k) kredisi sizin için bir ürün değildir. Ayrıca, ev geliştirme kredileriyle ilişkili artan risk nedeniyle daha yüksek bir faiz oranı ödeyebilirsiniz. (Daha fazla bilgi için Mortgage Puanları'na bakın - Nokta Nedir? )
Bu krediler aynı zamanda borç veren için daha fazla iştir ve özel kredi bilgisi gerektirir, bu nedenle sizinle çalışacak bir borç veren bulmak daha zor olabilir. Uygulama ve yenileme süreçleri ev sahibi için çok fazla iş ve bir sürü bürokrasi var. Bazı borçlular, rehabilitasyon fonlarını almada gecikmeler olduğunu bildirmiştir ve bu da sürece ek stres getirmektedir.
Alt çizgi
FHA 203 (k) kredisi veren bir borç veren bulmak ve hem başvuru hem de yenileme süreçlerini tamamlamak daha fazla iş olsa da, ekstra çaba ödeyebilir. Bu kredi ürünü, yeniden yaşanabilir olması için biraz yenilenmesi gereken mükemmel evi satın almanızı mümkün kılabilir. Ayrıca, kiralayabileceğiniz herhangi bir taşınmaya hazır ev olmadığında, fiyat aralığınızda bir tamirci-üst olabileceğinden, kiralamadan ev sahipliğine sıçramanızı da mümkün kılabilir. (Daha fazla bilgi için, bkz. Ev Satın Almaya Hazır mısınız? )
![FHA 203 (K) Kredisine Giriş FHA 203 (K) Kredisine Giriş](https://img.icotokenfund.com/img/purchasing-home/370/an-introduction-fha-203-loan.jpg)