Subprime ipoteklerin ipoteğe dayalı menkul kıymetlere (MBS) ve teminatlı borç yükümlülüklerine (CDO'lar) menkulleştirilmesi, subprime ipotek krizinde önemli bir etken olmuştur. Yüksek faizli MBS ve CDO'lar, yüksek faizli ipoteklerle desteklenen varlıklara karşı sundukları yüksek faiz oranları nedeniyle yatırımcılar için cazipti. Kusursuz krediden daha düşük faizli borçluların temerrüt riskindeki artış nedeniyle ipoteklerinde daha yüksek faiz oranları vardı. Ayrıca, daha sonra ipotek krizine büyük miktarda yakıt ekleyen ayarlanabilir faizli ipoteklere sahip birçok kredi verilmiştir.
Bu süre zarfında, borç verenler subprime ipotekleri MBS ve CDO'larda bir araya getirdiler. Bu finansal ürünler genellikle kredi kuruluşlarından yüksek puan aldı. Bu menkul kıymetlerin dilleri daha sonra, kendileriyle ilişkili riskin farkında olmayan şüpheli yatırımcılara satıldı. Düşük kaliteli dilimler daha yüksek faiz oranları sunmuş, ancak üst düzey dilimden önce temerrüt ipotekleriyle ilgili ilk zararları emmiştir.
Subprime borç verme, mevcut ipotek kredisinde çarpıcı bir artışa neden oldu. Ortalamanın altında kredi notları nedeniyle ipotek almakta güçlük çekecek borçlulara çok sayıda kredi verilmiştir. Özel kredi verenler, subprime ipotekleri bir araya getirip satarak çok para kazanmışlardır. Ancak, kredi standartlarının gevşemesi ile haciz riski arttı. Borç verenler ve alıcılar, emlak değerlerinin gerilemeye karşı geçirimsiz olduğunu yanlış varsaymışlardır. Özel markalı MBS, subprime ipotekler için gerekli sermayenin çoğunu sağladı. 2006'da subprime kredilerin yaklaşık% 80'i özel etiketli MBS ile yapılmıştır. Mart 2007'de subprime ipoteklerin değeri yaklaşık 1.3 trilyon dolar değerindedir. Özel kredi verenler tarafından verilen ipotekler, Freddie Mac ve Fannie Mae gibi hükümetler tarafından desteklenmedikleri için daha büyük risk taşıyordu.
Emlak piyasası patladı, daha fazla alıcı mevcut evlerin fiyatlarını teklif etti. Florida, Arizona ve Las Vegas bölgesindeki emlak pazarları bu süre zarfında çok sıcaktı. İlk başta, geride kalan subprime borçlular ipoteklerini daha yüksek mülk değerlerine göre yeniden finanse edebilir veya evleri kârla satabilirler. Subprime ipotekler için risk miktarı şu anda bir sorun değildi.
Yalnızca mülk değerleri düşmeye başladığında sorunlar ortaya çıkmaya başladı. Ayarlanabilir faizli ipotekler daha yüksek oranlarda sıfırlanmaya başladı ve ipotek temerrütleri önemli ölçüde büyüdü. Subprime ipoteklerde temerrüt daha fazla soruna yol açtı. Ağustos 2008 itibariyle, ABD'deki tüm ipoteklerin yaklaşık% 9'u temerrüttü. MBS ve CDO'lar, daha yüksek varsayılan oranlarla değer kaybetmeye başladı. Freddie Mac ve Fannie Mae 2008 yılında büyük kayıplar yaşamaya başladığında hükümet tarafından ele geçirildi. Haciz ve haciz arttı, bankalar stoklarını tasfiye etmeye çalışırken daha fazla mülk piyasaya sürüldü. Bu durum emlak değerlerini daha da fazla düşürerek emlak piyasası için aşağıya doğru bir sarmal yarattı. Bazı borçlular sualtı ipotekleri için açığa satış yapmaya çalıştılar, ancak çoğu zaman borç verenlerle çalışmak zor ya da müzakere etmek istemiyorlardı.
Danışman Görüşü
Paul McCarthy, CFA
Kisco Capital, LLC, New York, NY
Bu konuyla ilgili bir kitap yazabilirim çünkü uzun yıllardır işte çalıştım ve mali kriz sırasında çalıştığım bir hedge fonunda kendimde büyük bir eksiklik vardı.
Menkul kıymetleştirme, kredi veya kiralamanın paketlenmesidir ve 1980'lerden beri kullanılmaktadır. Menkul kıymetleştirme gerçekten 1990'larda başladı ve 2000'lerde ihraç hacmi açısından patladı. Akıllıca kullanıldığında, kredilerin ve kiralamaların (oto, ipotek, kredi kartları vb.) Sigortacıları için çok etkili bir finansman şeklidir.
Menkul kıymetleştirmeler, nihayetinde temerrüde düşmüş ve bankacılık krizine neden olan subprime ipotek kredilerine sahipti. 2000-2006 döneminde ortaya çıkan kredi sayısı alışılmadık derecede yüksekti çünkü Amerika Birleşik Devletleri'nde emlak balonu vardı. Bu menkul kıymetleştirmeleri yatırım olarak tutan bankalar, ABD bankacılık sisteminin neredeyse çökmesine neden olan on milyarlarca dolar kaybetti. ABD hükümeti tarafından sağlanan kurtarma parası bugün sahip olduğumuz bankacılık sistemini korudu.