İçindekiler
- 1. Emlakçılar FSBO göstermeyebilir
- 2. Acenteler Duygusal Satışlardan Kaçının
- 3. Gayrimenkul Tam Zamanlı Bir İştir
- 4. Ajanlar Büyük Ağlara Erişir
- 5. Niteliksiz Alıcılar Ayıklayacaktır
- 6. Fiyat Müzakereleri Beceri Alma
- 7. Evinizin Kusurlarını Yoksun
- 8. Yasal Risklere Maruz Kalma
- Alt çizgi
“Sahibinden satılık” (FSBO) yöntemi, evinizi satarken binlerce dolar tasarruf etmenin harika bir yolu gibi görünüyor. Sonuçta, standart emlak komisyoncusu komisyonu% 6'dır - bu 250.000 $ 'lık bir evde 15.000 $' dır. Bu ücretin büyüklüğü göz önüne alındığında, kendi satıcınızın acentesi olarak hareket etmenin kesinlikle tasarruf etmeye değer olacağını düşünebilirsiniz. Tekrar düşünmeniz gereken sekiz neden:
Önemli Çıkarımlar
- Gerçek bir emlakçıdan kaçınmak, komisyonu kurtarmak ve sadece evinizi kendiniz satmak, yani “sahibi tarafından satış” (FSBO) sunmak cazip olabilir. Cazip olsa da, yalnız başına gitme riskleri faydalardan daha ağır basar, RİSKLER, az sayıda potansiyel alıcıya sahip olmayı, kalifiye alıcıları bırakmayı, duygusal kararlar vermeyi, doğru bir şekilde nasıl pazarlık yapacağınızı bilmemeyi ve bir alıcı bulmak için yeterli zamana sahip olmamayı içerir.Satmanın en büyük risklerinden biri, bir ev satmakla birlikte gelen tüm yasal ve düzenleyici gerekliliklerde gezinmek için deneyim veya uzmanlık.
1. Emlakçılar FSBO göstermeyebilir
Sahibinden satışa sunulan bir anlaşmada, alıcının temsilcisi işlemin diğer ucunda profesyonel bir meslektaş olmayacağını bilir. Bir müşteri evinizi görmekte ısrar etse bile, temsilci, satıcıyı temsil eden bir profesyonel olmadan ve garantili bir komisyon olmadan anlaşmayı kapatmaya çalışmanın zorluklarını ve risklerini göstererek teklif vermeyi caydırabilir.
RE / MAX Greater Atlanta'dan bir emlakçı olan Bruce Ailion, “Bir FSBO göstermem için yalnızca iki neden var: Başka bir envanter yok veya fiyat gülünç derecede düşük” diyor. Tecrübeli brokerler genellikle satıcının kabul edilen komisyonun tamamını veya herhangi bir komisyonu alıcıyı getiren acenteye ödemediği bir FSBO işlemi tarafından yakıldı, diyor Ailion. “FSBO satıcıları, profesyonel emlakçıların reddettiği gerçekçi olmayan, mantıksız ve zor satıcılar olarak görülüyor” diyor.
Ancak mülkünüzü doğru koşullar altında gösterecek alıcı acenteleri var. Berkshire Hathaway HomeServices Fox & Roach'tan Philadelphia emlakçısı Denise Baron, bir FSBO evini gösterdiğinde ajansının ödeme aldığını belirten imzalı bir alıcının anlaşması olduğunu söylüyor.
Baron, “Ayrıca kendi mülklerini veya evlerini satan mal sahibi tarafından önceden imzalanmış bir anlaşmam var” diyor. Anlaşma, satıcının acenteye yüzde kaç ücret ödeyeceğini belirtir. (Temsilci, hem alıcının hem de satıcının tarafını yakalamaya çalışarak% 6 komisyon belirleyebilir. Bunun yerine, toplam komisyonu% 2 ila% 3 arasında daha makul bir şekilde müzakere edin.) Anlaşma ayrıca Baron'un yalnızca alıcı ve bir alıcı acentesi olarak, belirli bir tarihe kadar satma ihtiyacı gibi, satıcının kendisine sağladığı tüm bilgileri müvekkiline açıklamakla yükümlüdür.
2. Acenteler Duygusal Satışlardan Kaçının
Evinizi satmak genellikle duygusal bir süreçtir. Bir aracıya sahip olmak sizi bir adım kaldırır ve evinizi aşırı fiyatlandırma, kırıldığınız için düşük bir teklife karşı çıkmayı reddetme veya satış için son tarihiniz olduğunda çok kolay bir şekilde verme gibi aptal hatalar yapma olasılığınızı azaltır. “Bir emlakçı bir isteklilik veya çaresizlik duygusu duymadan takip edebilir; takip etmek onların işi ”diyor Ailion. "Bir satıcı tekrar tekrar kontrol ettiğinde, doğru ya da yanlış, daha düşük bir fiyatı kabul etme istekliliğine işaret eder."
Bir ajan iğneyi reddetme işleminden çıkarabilir ve olumsuz geri bildirimlere olumlu bir dönüş yapabilir. Kaliforniya, Santa Rosa'daki Archer Realty'nin sahibi emlak komisyoncusu Jesse Gonzalez, “Duygularını satıştan uzak tutmak daha zordur, çünkü hiçbir şeyden zıplayacak üçüncü bir parti yoktur” diyor. piyasada oturuyor, ev sahibi evin neden satmadığını bilmiyor."
“Duygular her zaman satıcı için orada olacak, ” diye ekliyor Gonzalez, “ancak yapıcı eleştiri, yanlarında olan bir komisyoncudan geldiğinde satıcı için sindirimi kolaylaştırabilir, onlar için en iyisini almaya çalışır.”
3. Gayrimenkul Tam Zamanlı Bir İştir
Birisi evinizi her görmek istediğinde işten eve acele edebilir misiniz? Telefonunuz potansiyel bir alıcıyla her çaldığında bir toplantıdan muaf olabilir misiniz? Uzun bir iş gününün sonunda, evinizi pazarlamak için mümkün olan her fırsattan yararlanacak enerjiniz var mı? Pazarlama evlerinde uzman mısınız?
Böyle bir deneyiminiz var mı? Tüm bu sorulara cevabınız muhtemelen “hayır” dır. Bir temsilcinin tüm bu sorulara cevabı “evet” tir. Ayrıca, bir temsilciden geçerek ön kapınız için temsilcilerin göstermesini sağlayan bir kilit kutusu alırsınız. müsait olmadığınızda bile evinize.
4. Ajanlar Büyük Ağlara Erişir
Evet, evinizi Zillow, Redfin, Craigslist ve hatta temsilcilerin kullandığı Çoklu Liste Hizmetinde (MLS) kendiniz listeleyebilirsiniz. Ama bu yeterli olacak mı? Büyük bir kişisel veya profesyonel ağınız olsa bile, bu insanlar evinizin satılık olduğu kelimesini yaymaya pek ilgi duymayacaklardır. Potansiyel alıcıların en büyük havuzunu evinize getirmek için müşterilerle, diğer temsilcilerle veya bir emlak ajansıyla ilişkiniz yoktur. Daha küçük bir potansiyel alıcı havuzu, mülkünüz için daha az talep anlamına gelir, bu da evinizi satmak için daha uzun süre beklemek ve muhtemelen evinizin değeri kadar para almamak anlamına gelebilir.
New York'taki Barlavi Realty CEO'su emlak komisyoncusu Pej Barlavi, “İyi bir emlakçı Rolodex'in isim ve iletişim bilgilerine sahip olmasını sağlamalıdır. “Bir mülkü listelediğimiz 48 saat içinde benden e-posta gönderen 3.500'den fazla kişiden oluşan bir dağıtım listem var. Daha sonra, momentumu korumak ve tutarlı bir şekilde göstermek için mülkü mevcut her web sitesi, MLS ve sitede pazarlamaya başlarım. ”
5. Niteliksiz Alıcılar Ayıklayacaktır
Bir temsilci, evinizi görmek isteyen birisinin gerçekten nitelikli bir alıcı mı yoksa sadece bir hayalperest veya meraklı bir komşu olup olmadığını öğrenebilir. Hayatınızı beklemeye almak, evinizin mükemmel görünmesini sağlamak ve evinizi göstermek zorunda olduğunuz her seferinde çok fazla iş ve büyük bir kesinti. Bu zorlukları satışla sonuçlanması muhtemel gösterilerle sınırlamak istiyorsunuz.
“Emlakçılar, bir potansiyel müşterinin ciddiyetini, niteliğini ve motivasyonunu belirlemek için nitelikli sorular sormaya eğitilirler” diyor Ailion. Emlakçılar ayrıca, alıcıların ne kadar zamandır baktıkları, ihtiyaçları için işe yarayacak başka herhangi bir ev görüp görmedikleri, nakit ödeme yapıyorlarsa veya ön yeterlilik kazanmışlarsa, hangi okulları aradıklarını vb. üzerinde. Nitelikli ve motive olmuş bir kişiyi satın alma noktasına taşıyabilirler. FSBO satıcıları bu eğitim ve beceri setinden yoksun.
Ayrıca, ev turu sırasında satıcının acentesinden ziyade alıcıların satıcının bulunması da gariptir. “Bir ev gösterirken, ev sahibi asla orada olmamalı, ” diyor Kean. “Hiçbir şey potansiyel bir alıcıyı evdeki mevcut sahibinden daha rahatsız edemez. Bir satıcı mevcut olduğunda, çoğu alıcı bir eve koşar ve gördükleri hakkında çok fazla şey fark etmez veya hatırlamaz. ”
6. Fiyat Müzakereleri Beceri Alma
Satış deneyiminiz olsa bile, ev satışında müzakere konusunda uzmanlaşmış bir deneyime sahip değilsiniz. Alıcının temsilcisi bunu yapar, bu yüzden müzakerede başarılı olma olasılığı daha yüksektir, bu da cebinizde daha az para demektir. Kean, “Deneyimli bir satış acentası yüzlerce ev alımında pazarlık yapmış olabilir” diyor. “Sinirli veya sadakatsiz bir alıcının tüm oyunlarını, uyarı işaretlerini biliyoruz.”
Sadece deneyimsiz değil, aynı zamanda süreç hakkında da duygusal olursunuz ve - kendi ajanınız olmadan mantıksız olduğunuza işaret etmeksizin - kötü kararlar verme olasılığınız daha yüksektir. Kean'a göre, rahatsız edici bir satıcı, bir alıcıya duygusal olarak ücretlendirilmiş, uygunsuz bir yanıt vermek yerine, "Satıcı ilk isteğinizi reddetti, ancak aşağıdaki karşı öneriyi yaptı" gibi daha profesyonel bir şey sunacak.
Yalnız giden satıcılar da genellikle yerel geleneklere veya piyasa koşullarına aşina değildir. Surefield'in kurucu ortağı ve aracısı Rob McGarty, “Temsilciler pazarın nabzını ve hangi talebin müzakere etmeye değer olduğunu ve diğer tarafın kazanmasına izin vermeye değer olduğunu bilerek bir avantaj sağlayan, talepte ne olduğunu biliyorlar” diyor. merkezi Seattle'da bulunan bir konut emlak komisyonculuğu.
Ayrıca, Gonzalez, acentelerin, alıcının veya satıcının genellikle transfer vergileri ve kapanış maliyetleri gibi ücretler ödemesi gibi bir ev satmak için yerel gelenekleri bildiğini söylüyor.
7. Evinizin Kusurlarını Yoksun
Temsilciler, evlerin satışını yapma konusunda uzmandır. Sizinle evinizde yürüyebilir ve alıcıları çekmek ve en iyi teklifleri almak için yapmanız gereken değişiklikleri gösterebilirler. Her gün gördüğünüz için ya da sadece kusur olarak görmediğiniz için bilmediğiniz kusurları görebilirler. Ayrıca, satış şansını artırmak için evinizi piyasaya sürdükten sonra potansiyel alıcılardan hangi geri bildirimlerinizle hareket etmeniz gerektiğini belirlemenize de yardımcı olabilirler.
Kean, “Kendi evini satmaya kararlı olan herkes, mevcut durumu ve pazardaki cazibesini değerlendirmek için bir iç tasarımcı veya mülk sahibi kiralamalıdır” diyor. “Tüm satıcıların, eve piyasaya sürmeden önce derinlemesine temizlik sağlamak için profesyonel bir temizlik hizmeti alması gerekiyor. İyi bir temizlik, sakinlerin her gün onlarla yaşadıkları için koklayamayacakları, evcil hayvanlar gibi belirgin kokuların giderilmesine yardımcı olacaktır. ”
8. Yasal Risklere Maruz Kalma
Bir ev satışında çok sayıda yasal evrak işi vardır ve bir uzman tarafından doğru bir şekilde tamamlanması gerekir. En önemli kalemlerden biri satıcının açıklamalarıdır. LegalAdvice.com'un avukatı ve CEO'su Matthew Reischer, “Bir gayrimenkul satıcısının, mülkün değerini veya cazibesini önemli ölçüde etkileyen herhangi bir gerçeği ifşa etme olumlu bir görevi vardır” diyor. Satıcı, uygun şekilde ifşa etmemesi halinde sahtekarlık, ihmal veya sözleşmenin ihlali ile yükümlü tutulabilir. Reischer, “Bir gerçeğin maddi olup olmadığı meselesi genellikle içinde yaşadığınız devletin içtihadı ile belirlenir” diyor Reischer.
Bir emlak avukatı olmadığınız sürece, temsilciniz ifşa yasaları hakkında muhtemelen sizden daha fazla bilgi sahibi olur. Bir tehlikeyi, sıkıntıyı veya kusuru ifşa edemezseniz - ve alıcı taşındıktan ve bir sorun bulduktan sonra size geri dönerse - alıcı size dava açabilir. Aracılar da hata yapabilirler, ancak kendilerini korumak ve alıcıya rücu vermek için profesyonel hatalar ve eksiklik sigortası vardır, bu nedenle alıcının zarar için satıcıyı takip etmesi gerekmeyebilir.
Alt çizgi
Evinizi satmak muhtemelen hayatınızın en büyük işlemlerinden biri olacaktır. Paradan tasarruf etmek için bunu tek başına yapmaya çalışabilirsiniz, ancak bir acenteyi işe almanın birçok avantajı vardır. Temsilciler, mülkünüz için daha geniş bir pozlama alabilir, daha iyi bir anlaşma için pazarlık yapmanıza, satışınıza daha fazla zaman ayırmanıza ve duygularınızın sabote edilmesini önlemeye yardımcı olabilir. Bir temsilci, az sayıda ev satıcısının sahip olduğu uzmanlığı birçok finansal ve yasal tuzakla karmaşık bir işleme sokar.