Arazi Güveni Nedir?
Arazi güveni, mülk sahibinin emriyle bir mülkün mülkiyetini veya yetkisini devralan tüzel bir varlıktır. Diğer güven türleri gibi, her bir arazi güveninin şartları benzersizdir.
Önemli Çıkarımlar
- Arazi güvenleri, toprak sahiplerinin emriyle yasal mülkiyet, yönetim veya mülk üzerinde kısmi kontrol alan kuruluşlardır. Illinois toprak güvenleri olarak da bilinen başlık sahibi toprak güvenleri, toprak sahibinin anonimliklerini korur ve mülkiyeti geçici durumdan uzak tutar. gelecek nesiller için doğal kaynakları, tarihi mekanları ve halka açık rekreasyon alanlarını korumak için gelişmemiş arazilerin yönetimi ile görevlendirilmiştir.Gelişim haklarını bir koruma arazisi güvenine aktarmak için koruma kolaylığı kullanan işverenler, hayırsever bağışları için vergi indirimi alabilirler. dolandırıcılık vakaları, bazı koruma irtifakı bağışları ve onları kabul eden kara tröstleri daha fazla inceleme altına alınmıştır.
Arazi Güveni Nasıl Çalışır?
İki tür arazi güvenini anlayarak başlayın.
- Mülkiyet hakkı, mülk sahibinin mülk üzerindeki tüm hakları anonim olarak korumasına ve arazi güveninin eylemlerini yönlendirmesine olanak tanır. Bu güvenlere yaygın olarak 'Illinois kara güvenleri' de denir, çünkü 1800'lerde ilk kez Chicago'da popüler hale getirilmişlerdir. O zaman, mülk sahiplerinin sahip oldukları aynı yerdeki şehir projelerinde oy kullanmasına izin verilmiyordu. Bu yasayı atlatmak için varlıklı işadamları ve politikacılar, toprakları anonim olarak satın almak ve böylece oy haklarını korumak için arazi güvenlerini kullanacaklardı.
50 eyaletin tamamı tapu sahibi arazi güveni için yasal bir yapıya sahip değildir. Bununla birlikte, çoğu eyalet, kendi toprakları yoksa, Illinois toprak güven yasalarını kabul eder, bu da herhangi bir bireyin uygun yasal rehberlikle herhangi bir eyalette 'Illinois tarzı' bir arazi güveni oluşturabileceği anlamına gelir. Bir koruma arazisi güveni ise mülk sahibinin arazi kullanımı ve gelişimi üzerinde bazı haklardan vazgeçmesini gerektirir. Bir koruma toprak güveninin amacı, yaban hayatı, tarihi veya kültürel yerleri ve doğal kaynakları ticari kalkınma veya bozulmaya veya kirliliğe yol açabilecek diğer faaliyetlerden korumaktır.
Ünvan Tutma Kara Güvenleri (diğer adıyla Illinois Kara Güvenleri)
Mülkiyet hakkı sahibi olan bir arazi güveninde, toprak sahibi, mülkün yasal sahipliğini aktaran Güvende Tapu adlı bir belge imzalar. Güveni kurarken, toprak sahibi (hem güven veren ve hem de faydalanıcı olan) arazinin nasıl yönetileceğini, üzerinde kimin kontrol sahibi olacağını ve ürettiği gelirin nasıl dağıtılacağını belirleyebilir. Bu, güvenin kâğıt üzerinde mülkiyet sahibi olmasına rağmen, toprak sahibinin mülk üzerinde tam kontrol sahibi olduğu anlamına gelir.
Mülkiyet haklarının korunması, mülk sahiplerinin anonimliklerini korumalarının ve değerli varlıkları kayıtsız tutmalarının bir yolu olarak kullanılmaktadır. Ayrıca bir dizi başka emlak planlama avantajı sağlayabilir ve varlıkları yargılamalardan veya hacizden koruyabilirler. Bu, özellikle kalkınma planlarını gizlemek isteyen çok varlıklı, ünlüler ve büyük şirketler için yararlı olabilir.
Konuyla ilgili bir örnek: Orlando, Fla'daki ünlü Walt Disney World Resort, ilk olarak 1965 yılında mülk sahibi bir arazi güveni kullanılarak satın alındı. Tesisin inşa edildiği Florida bataklıklarının orijinal sahipleri, o zamanlar zaten bir ev ismi olan Disney'in satın alma işleminin arkasında olduğu konusunda hiçbir fikre sahip değildi. Alıcının kimliğinin farkında olsaydı, muhtemelen fiyatını arttırırlardı.
Koruma Arazi Güvenleri
Bir koruma arazisi güveninde, mülk bütünüyle bağışlanmadığı sürece, söz konusu güven, arazi mülkiyetini devralmayabilir. Bunun yerine, bir arazi sahibi, koruma kolaylığı olarak adlandırılan yasal olarak bağlayıcı bir anlaşmaya girebilir ve böylece kalkınma haklarını güveye "bağışlayabilir". Güven, irtifak hakkı uygulanmasını sağlamak ve bazı durumlarda mülkü yönetmekle görevlendirilir.
Koruma kolaylığı, toprak sahibinin sürekli olarak gelişmemiş kalmasını sağlarken, toprak sahibinin tarım ve hayvan yetiştirmeye devam etme hakkı gibi mülkiyet ve kullanım haklarını elinde tutacağı şekilde ayarlanabilir. Koruma irtifakları “toprağı takip eder”, yani toprak satılsa ya da mirasçılara geçse bile irtifak hakkı koşulları yürürlükte kalır.
56 milyon
ABD genelinde 1300'den fazla özel koruma arazisi tarafından yönetilen gelişmemiş arazilerin toplam dönüm sayısı
Özel Hususlar
Mülkiyet hakkı ve koruma arazi güvenleri arasında bir diğer önemli ayrım vardır: ikincisine yapılan bağış size büyük bir vergi indirimi kazandırabilir.
Eğer bir toprak sahibi kalkınma haklarını bir koruma güvenine bağışlarsa, arazinin değeri (mevcut irtifak hakkı ile) ile değeri arasındaki fark ile eşit olan bir vergi indirimi alabilirler. en yüksek ve en iyi kullanım. " Bazı durumlarda, bu indirim milyonlarca dolar değerinde olabilir.
Tipik olarak, toprak sahipleri, nesiller boyu mülk sahibi olan çiftçiler ve çiftlik sahipleri veya açık yollardan satın alabilecek çok varlıklı bireyler, aileler veya işletmelerdir. Bununla birlikte, son zamanlarda, korumanın vergi avantajlarını nüfusun daha büyük bir bölümüne açmak için tasarlanmış yeni bir yatırım nişi geliştirilmiştir.
Koruma olanaklarına yatırım yapmak…
Çok üyeli bir ortaklık (veya "sendika") kullanan bu yatırım şirketleri, akredite olmuş birden fazla yatırımcının koruma amacıyla arazi satın almak için paralarını bir araya getirmesine izin verir. Mülkiyet geliştirme haklarını koruma kolaylığı yoluyla bir arazi güvencesine bağışladıktan sonra, ortaklık üyeleri vergi indirim oranını ayırdı. Kısmen bu koruma ortaklıkları sayesinde, arazi korumasının 2005-2015 yılları arasında% 175 arttığı tahmin edilmektedir.
… ve koruma hakkı yatırımı konusundaki tartışmalar
Tabii ki, herhangi bir kâr potansiyeli olduğunda, birisi sistemi kötüye kullanacaktır. Golf sahalarında, konut gelişmelerinde ve aslında çok ekolojik veya kültürel değeri olmayan diğer mülklerde yardım bağışlamak için çok büyük kesintiler alan bazı yüksek profilli insanlar olmuştur.
Buna cevaben, özellikle sendikasyonlu yatırımlara ve irtifak hakkı bağışlarını kabul eden arazi güvenlerine karşı agresif bir tepki vardı. Bununla birlikte, bu tekil odak, oyundaki sorunların tam bir resmini çizmeyebilir. İster çiftçiler, milyarderler veya sendikal yatırımcılar tarafından bağışlansın, koruma irtifası bağış yasalarının, korunma teşviki kaldırılmadan kötüye kullanım riskinin en aza indirilmesini sağlamak için daha yakından bakılması gerektiği açıktır.