En popüler ters ipotek türü olan konut özsermaye dönüştürme ipoteği (HECM) gelirlerini almanın altı farklı yolu vardır. HECM'leri düzenleyen ABD Konut ve Kentsel Kalkınma Departmanı bu seçimlere “ödeme planları” diyor. Önden büyük bir toplu ödeme almayı, gerektiğinde kullanabileceğiniz bir kredi limiti oluşturmayı, eşit aylık ödemeleri almayı tercih edebilirsiniz veya bu seçeneklerin bir kombinasyonunu seçin.
içindekiler
- Sabit Faizli Ödeme Planı Ayarlanabilir Faizli Ödeme Planları Seçenek 1: Görev Süresi Ödeme Planı Seçenek 2: Vadeli Ödeme Planı Seçenek 3: Kredi Hattı Seçenek 4: Modifiye Tenure Planı Seçenek 5: Değiştirilmiş Dönem Planı
Seçtiğiniz plan, kısa ve uzun vadede ne kadar para alacağınızı, ev sermayenizi ne kadar hızlı kullandığınızı ve ters ipoteğin finansal hedeflerinize ne kadar etkili bir şekilde yardımcı olacağını etkiler. Her bir ödeme planının nasıl çalıştığına ve bunların artıları ve eksileri. (Daha fazla bilgi için, Ters İpotek Yönetmeliğine ve Ters İpotek Komple Rehberine bakınız.)
Sabit Faizli Ödeme Planı
Nasıl çalışır
Ters ipotek kapandıktan hemen sonra büyük miktarda alırsınız. Faiz, bu meblağ, tahakkuk eden aylık mortgage sigortası primlerinin yanı sıra ters ipotek vadesi gelene ve ödenene kadar finanse edilen tüm kapanış maliyetlerine tahakkuk eder. İlk faiz oranı, ayarlanabilir faiz oranlı planlardan daha yüksektir, ancak zaman içinde beklenen faiz oranı daha düşüktür.
Profesyoneller
Bu tür bir krediyi yüksek mortgage bakiyesini ödemek veya başka bir büyük masrafı karşılamak için kullanmalısınız. Halihazırda C2 Financial Corp. için çalışan ve 30'dan fazla sahibi olan San Jose, Kaliforniya'da bir ipotek danışmanı olan Casey Fleming, “Götürü dağıtım, ödemek zorunda oldukları mevcut büyük bir ipoteğe sahip olan insanlar için en iyi sonucu veriyor” diyor. ipotek sektöründe yıllık deneyim. Mevcut gelirlerinizin tümünü veya çoğunu aynı anda almanız gerekiyorsa, bunun en iyi seçenek olduğunu söylüyor.
Eksiler
Gelecekte bu krediden ek gelir alamazsınız. Para yönetiminde iyi olmayan veya bunu yapma yeteneklerini kaybeden borçlular, gelirleri azaltma veya çok çabuk harcama riskiyle karşı karşıyadır. Dolandırıcılar bazen yaşlıları bu tür bir krediyi çıkarmaya ikna eder veya yakın zamanda bir konut sahibi olan ev sahiplerini hedef alır. (Daha fazla bilgi için, bkz . Bu Ters Mortgage Dolandırıcılıklarına Dikkat Edin .)
Fleming, en büyük dezavantajın “neredeyse tüm vakalar için birinci yıldaki maksimum çekilişin ilk ana limitin% 60'ı olduğunu söyledi. Bu seçeneğin sadece bir kuralı olduğundan, maksimum kredi tutarı oldukça düşüktür. ”Diğer% 40'ını konut sermayesi olarak tutuyorsunuz. Bu% 40'a karşı ödünç alamazsınız, ancak evinizi satmak ve ters ipotekinizi ödemek istiyorsanız, kullanışlı hale gelebilir.
Tüm özkaynaklarınıza zaman içinde erişmek için, ayarlanabilir bir ödeme planı seçmeniz gerekir.
Ayarlanabilir Ücret Ödeme Planları
Diğer beş ters ipotek ödeme planı ayarlanabilir oranlara sahiptir. Bunlardan birini seçerseniz, faiz oranınızın nasıl değişebileceğine dair üç olasılık vardır. İpoteğiniz için sadece bir tanesi uygulanır ve kredi evraklarınızda açıklanır.
- Faiz oranınız yılda bir kez Sabit Vadeli Hazine (CMT) endeksi artı borç veren tarafından belirlenen bir marja göre ayarlanacaktır. Bu oran yılda% 2'den fazla artamaz ve kredi vadesindeki ilk kurdan% 5'ten fazla artamaz veya azaltamaz. Faiz oranınız aylık olarak CMT endeksine ve borç veren tarafından belirlenen bir marja göre ayarlanacaktır. Bu oran kredi vadesinde% 10'dan fazla artamaz ve faiz oranının ne kadar düşük olabileceğine dair bir sınır yoktur. Faiz oranınız aylık olarak Londra Bankalararası Teklif Oranına ve borç veren tarafından belirlenen bir marja göre ayarlanacaktır. Bu oran kredi vadesinde% 10'dan fazla artamaz ve faiz oranının ne kadar düşük olabileceğine dair bir sınır yoktur.
Kredinizin zaman içinde ne kadar faiz tahakkuk ettiğini etkilediğinden, bu senaryolardan hangisinin krediniz için geçerli olduğu önemli olsa da, planlanan aylık ödemelerinizi veya mevcut kredi limitinizi etkilemesi önemli değildir. Ters oranlı ipotek ile faiz oranındaki önemli bir değişiklik, ileri bir ipotek ile olabildiğince haciz riski altına girmez. Ancak daha yüksek bir faiz oranı evinizin özkaynağını etkiler ve evi satıyorsanız daha az para almaya devam edeceğiniz anlamına gelir.
Ayarlanabilir faiz oranlı ters ipotek için başvururken, ödeme planı seçeneklerinizin çizimlerinde beklenen faiz oranı kullanılır. Bu, borç verenin, ayarlanabilir faiz oranının kredinizin ömrü boyunca ne anlama geleceğini tahmin etmesidir. En küçük borçlunun yaşı ve mülkün değeri ile birlikte ne kadar ödünç alabileceğinizi belirlemede üç anahtar faktörden biridir.
Artık ayarlanabilir ücret planlarının nasıl çalıştığına dair genel bir anlayışa sahip olduğunuza göre, beş ödeme seçeneğinizi inceleyelim. Bu bağlamda “ödeme” nin kredi gelirlerini nasıl alacağınızı ifade ettiğini unutmayın.
Seçenek 1: Görev Süresi Ödeme Planı
Nasıl çalışır
En az bir borçlu evde ana ikametgah olarak yaşadığı sürece eşit aylık ödemeler alırsınız. Aylık ödemeler, 100 yaşında olacağınız varsayımı altında hesaplanır. Eğer bu kadar uzun yaşamayı beklemiyorsanız, daha sonra ele alınacak bir vadeli ödeme planı daha iyi bir seçenek olabilir. Daha uzun yaşarsanız ödeme almaya devam edersiniz. Evinizdeki hayatınızın geri kalanı için düzenli bir aylık ödeme almak istiyorsanız, ödeme süresi planı iyi bir seçimdir.
Profesyoneller
Fleming, “Görev süresi ödemeleri evde uzun süre yaşayacaklarını düşünen ve aylık sabit gelire ihtiyaç duyanlar için harika” diyor. Kredinin diğer şartlarını yerine getirmeye devam ettiğiniz sürece, ters ipotek gelirlerinin vadesi uzatma planı ile bitmesi konusunda endişelenmenize gerek yoktur.
Eksiler
Siz veya varisleriniz, ters ipotek ödendikten sonra evinizin satışından kalan parayı alacaksınız. Bununla birlikte, depresif bir emlak piyasasının yüksek faiz oranlarıyla birleştirilmiş en kötü senaryosunda, çok fazla nakit çıkmayabilirsiniz.
2. Seçenek: Vadeli Ödeme Planı
Nasıl çalışır
Örneğin, seçtiğiniz belirli bir süre için eşit aylık ödemeler alırsınız - örneğin 10 yıl. Fleming, “Evde ne kadar yaşayacağınız konusunda net bir fikriniz varsa vadeli ödemeler en iyisidir” diyor Fleming. “80 yaş ve üstü yaşlılar ya da birkaç yıl içinde taşınmak isteyenler bu türü seçebilirler.”
Profesyoneller
Aylık ödeme, bir ödeme süresi planına göre daha yüksektir. Kredi vadesinin sonuna geldikten sonra ek aylık ödemeler almayacak olsanız da, ölene kadar ya da taşınana kadar (diğer krediyi karşılamaya devam ettiğiniz sürece) evinizde ana ikametgahınız olarak yaşamaya devam edebilirsiniz. emlak vergilerinizi ödemek gibi).
Eksiler
Kredi döneminde ölmedikçe ömür boyu sabit bir gelir elde edemezsin. Evinizin özkaynağını hayatınızın çok erken döneminde kullanabilir ve güvenebileceğiniz başka bir kaynak kaynağınız olmayabilir.
3. Seçenek: Kredi Limiti
Nasıl çalışır
Paraya ihtiyacınız olduğu kadar erişebilirsiniz. Bakiyeniz ana limitin altında olduğu sürece kredi limitinizden ne zaman alacağınıza ve ne kadar alacağınıza karar verebilirsiniz. Borç vereniniz belirli bir programda minimum tutarı veya minimum tutarı çekmenizi gerektiremez.
Profesyoneller
Bir kredi limiti çok fazla esneklik sağlar. Önden büyük bir toplu ödeme çekebilir, sonra zaman içinde ek para ödünç alabilir ve sabit oranlı ödeme planıyla kilitli kalan bu ek özkaynağa erişebilirsiniz. Ayrıca, ihtiyaç duyabileceğiniz bir gün beklentisiyle çizgiye yıllarca dokunulmaz bırakabilirsiniz. Her ay eşit veya benzer tutarlarda para çekebilirsiniz. Temel olarak, para çekme işlemlerinizi ihtiyaçlarınıza göre özelleştirebilir ve ihtiyaçlarınız değiştikçe ayarlayabilirsiniz.
Bir kredi limiti, toplu ödeme, görev süresi veya vade planı gibi çalışabilir, ancak daha fazla kontrole sahipsiniz. Ayrıca, kredi limitinizin kullanılmayan kısmı zaman içinde ödünç aldığınız tutar üzerinden ödediğiniz faiz oranıyla büyür. Ayrıca, yalnızca ödünç aldığınız paraya faiz ödersiniz, bu da daha sonra satmayı ve taşımayı kolaylaştırabilir veya varislerinize para bırakabilir. Ev sermayesi bir kredi limitinden farklı olarak, evinizin değeri düşse veya finansal durumunuz kötüleşse bile ters ipotek kredisi iptal edilemez.
Eksiler
Birinci yılda anapara limitinizin en fazla% 60'ını ve ikinci yılın ilk gününde kalan% 40'ını ödünç alarak kredi limiti kullanabilirsiniz. Bunu yaparsanız, fonlara erişemezsiniz. Ayrıca, beş iş kadar sürebilir kredi limitinizden talep ettiğiniz fonları alabilmeniz için, acil ihtiyaçlarınız için çek hesabınızda yeterli miktarda nakit bulundurduğunuzdan emin olmalısınız.
4. Seçenek: Değiştirilmiş Görev Süresi Planı
Nasıl çalışır
Bir borçlu evi ana konut olarak işgal ettiği sürece, sabit aylık ödemeleri bir kredi limitine erişim ile birleştirirsiniz. Sabit aylık ödemeler, düz bir kiralama planına sahip olduğunuzdan daha küçük olacaktır ve kredi limiti, düz bir kredi planı aldığınızdan daha küçük olacaktır, ancak aynı toplam fon miktarına erişebileceksiniz.
Profesyoneller
Hem aylık ödemelerinizi oluşturma hem de kredi limitinizin boyutunu seçme esnekliğiniz vardır. Daha büyük aylık ödemeler istiyorsanız, daha küçük bir kredi limiti seçebilirsiniz. Daha büyük bir kredi limiti istiyorsanız, daha küçük aylık ödemeleri tercih edebilirsiniz.
Düzenli aylık nakit akışı ihtiyaçlarınızı, gerekenden fazlasını ödünç almadan karşılamanızı sağlar. Bu seçenek, faiz giderlerinizi azaltır ve tüm özkaynaklarınızı kullanma ve daha sonra isterseniz veya daha sonra ihtiyaç duyduğunuzda hareket edememe riskinizi azaltır.
Eksiler
Seçenek 5: Değiştirilmiş Terim Planı
Nasıl çalışır
Önceden belirlenmiş sayıda ay için sabit bir aylık ödeme ve ayrıca bir borçlu evi ana ikametgahı olarak koruduğu sürece bir kredi limitine erişim elde edersiniz. Sabit aylık ödemeler, düz vadeli bir plana sahip olduğunuzdan daha küçük olacaktır ve kredi limiti, düz bir kredi planı aldığınızdan daha küçük olacaktır, ancak aynı toplam fon miktarına erişebileceksiniz.
Profesyoneller
Aylık ödemelerinizin boyutunu ve ne kadar süre alacağınızı belirleme esnekliğiniz vardır ve aynı boyutta kredi limiti varsayarak, değiştirilmiş bir görev süresi planında olacaklarından daha yüksek olacaktır. Ayrıca kredi limitinizin boyutunu seçmede esneklik elde edersiniz.
Dönemin sonunda, kredi limitinizi henüz kullanmadıysanız, kredi gelirlerine erişmeye devam edersiniz. Değiştirilmiş görev süresi planında olduğu gibi, faiz giderlerinizi düşük tutabilir ve daha sonra ilerlemek için yeterli özkaynağa sahip olabilirsiniz.
Eksiler
Ters mortgage gelirleri tükenebilir. Yalnızca belirli sayıda ay veya yıl için aylık ödeme alırsınız, bu nedenle dönem sonundan daha fazla gelire ihtiyacınız varsa kredi limitinizi dikkatli bir şekilde kullanmanız gerekir. Bu plan aynı zamanda büyük, peşin para gereksinimleri için en iyi seçenek değildir.
Alt çizgi
HECM'ler çok fazla ödeme planı sunuyor çünkü üst düzey ev sahiplerinin birçok farklı finansal ihtiyacı var. Belirli bir seçenek evrensel olarak iyi ya da kötü değildir. Fleming, “Hangi seçeneğin en iyi olduğu tamamen müşterinin durumuna ve ihtiyaçlarına bağlıdır” diyor. Bununla birlikte, “genel bir kural olarak, görev süresi veya vade ödemeleri üzerinden kredi limitini tercih ediyorum” diye devam ediyor, çünkü kredi limiti, bir görev süresi veya vade planında olduğu gibi aylık para çekme yapmanızı sağlıyor, ancak acil bir durumda daha fazlasını alma esnekliği sağlar ve kullanmanız gerekmiyorsa faiz tasarrufu sağlar.
Araştırmanızı yapın ve hangi ödeme planının sizin için en uygun olduğunu bulmak için borç veren ve ters ipotek danışmanınızla ilgili birçok soru sorun. (Daha fazla bilgi için, bkz. Ters Mortgage İyi Bir Fikirdir ve Sağ Ters Mortgage Borç Vereni Seçmek için 5 İşaret .)
Okumaya devam et
Komple Ters İpotek Rehberi
Karşılaştırma Reverse Mortgages ile Forward Mortgages
Ters ipotek almaya hak kazanıyor musunuz?
Ters İpotek Türleri
Sağ Ters İpotek Kredisi Veren
Ters ipotek mi yoksa konut-öz kaynak kredisi mi?
Vergiler ve Ters İpotekler Rehberi
Ters ipoteğe 5 alternatif
5 Ters Mortgage İyi Bir Fikir İşaretler
5 Ters Mortgage Kötü Bir Fikir İşaretler
Ters ipotek outliving kaçının
Ters İpotek Yönetmeliğine bir bakış
FHA Ters İpotek Edinme Kuralları
Doğru Ters Mortgage Danışmanlık Ajansı Bulun
En Ters Ters Mortgage Şirketleri Bul
Ters Mortgage: Dul (er) Evi kaybedebilir mi?
Bu Ters Mortgage Dolandırıcılık dikkat
Ters İpotek Tuzakları