Mortgage borç verenler üzerindeki artan performans baskısı, kredi piyasalarındaki endişeler ve subprime borç verme konusundaki tartışmalar nedeniyle, artan sayıda ipotek komisyoncuları ve yırtıcı borç verenler, kredi üretim hacmini artırmak için aldatıcı uygulamalara başvurmaktadır. Bu uygulamalar, borçluları sağduyulu davranmaya, hileli veya yasadışı ipotek dolandırıcılığına kadar ikna edicidir.
Parçalarında Dolandırıcılığı Durdur
Bu dolandırıcılıklar genellikle mevcut ipotekleri yeniden finanse etmeye çalışan insanlara odaklanır, ancak birkaç dolandırıcılık ilk kez borçluları ve satıcıları avlamak için tasarlanmıştır. Hepsine hitap etmek için çok fazla olmasına rağmen, daha yaygın tuzaklardan bazılarının özetlenmesi, borç verme piyasasıyla uğraşırken farkında olacak uygulamaları tanımlamanıza yardımcı olabilir. Bu uygulamaları anlamanın yanı sıra, borçluların ve satıcıların yırtıcı uygulamalardan kendilerini izole etmelerinin ve bu dolandırıcılıklardan biri tarafından alınma riskini azaltmalarının birkaç yolu vardır.
Haksız Krediler Borçlulara haksız görülen fiiller yapan finansal kuruluşlar ipotek piyasasında yeni değildir. Eşit Kredi Fırsatı Yasası, Adil Konut Yasası, Adil Kredi Raporlama Yasası, Borçlanma Gerçeği Yasası, Gayrimenkul Uzlaştırma Prosedürleri Yasası, Ev Sahibi ve Hisse Senedi Koruma Yasası ve Federal Ticaret Komisyonu Yasası gibi çeşitli yasalar, birkaç isim, tüketicileri korumak için çıkarıldı. Bu eylemler tüketicilerin bilinçli seçimler yapmasına, kredi verenler arasında rekabeti teşvik etmesine ve ticaretin faydalarını en üst düzeye çıkarmasına olanak tanır.
Bu düzenlemeyle birlikte, bunları uygulayan, Federal Ticaret Komisyonu (FTC) gibi, ipotek kredisinde haksız veya aldatıcı eylemleri veya uygulamaları yasaklayan veya etkileyen yasaları ortaya çıkaran ve uygulayan kurumlar bulunmaktadır. Haberler, amortismana tabi olmayan kredilerin ucuz olarak reklamını yapan, borçluları kısa vadeli borç ödemek için uzun vadeli ev sermayesi kredilerini kullanmaya ikna eden veya borçluları ayarlanabilir karışıklıklar hakkında bilgilendirmeyen birçok yüksek profilli borç veren vakası ile doludur. oranı ipotek (ARM) ve diğer tanıtım fiyatlandırması.
Bir konut patlamasında, yırtıcı borç verenler ipotek boru hattından daha büyük bir pay almak için aldatma kullanırlar. Tersine, bir kredi krizinde, daha katı sigortalama kurallarını atlatmak için dürüst olmayan uygulamalar kullanılır. Bu, borç verenlerin ipotek için mümkün olduğunca fazla sermaye ayırmasına olanak tanır, böylece nakit olarak kalarak tatmin edici olmayan getiri elde etmez.
Ancak, borç verenler haksız kabul edilen uygulamalar gerçekleştirebilse de, borçlular tamamen suçsuz değildir. Borçlular, önerilen kredilerin yapısını ve bu el yapımı taktiklerin bazılarını araştırarak kendilerini bu uygulamalardan yalıtabilmelidir.
Borçlulara Odaklanmış Dolandırıcılık Hileli faaliyetlerin büyük bir kısmı, evlerinde zaten özkaynak inşa etmiş ve erişebilecekleri sermayeye sahip insanlara odaklanmıştır. Bu, özellikle finansal zorlukta olan ve kredi kartları ve kredi limitleri gibi kısa vadeli borçlarını hafifletmek için bir yöntem bulmakta çaresiz olanlar için geçerlidir. İlk kez borç alanlara odaklanan püf noktaları genellikle tüm gerçekleri ifşa etmeden belirli türdeki kredileri sunma etrafında dönmektedir. Diğer durumlarda, bu taktikler aslında tutulmayan vaatleri içerir. Bu borçlularda oynanan en yaygın hilelerden bazıları şunlardır:
Perakende mağazalarda da yaygın olan Yem ve Geçiş, Yem ve Hatırlama ve Kredi Yönlendirme Yem ve geçiş, bir ipotek şirketinin gerçek olamayacak kadar iyi görünen terimlerle bir krediyi tanıtması ve ardından bir borçlunun kredi, mevcut olmadığını öğrenir. Bunun yerine, borçluya düşük vadede bir kredi daha sunulur.
Yem ve hatırlama, borçlunun geri çekilme sürecinde çok uzak olana kadar ve masraflı veya sorunlu bir krediyle sonuçlanana kadar borç verenin aldatıcı bir şekilde unutduğu kredi ücretlerini veya diğer önemli kredi koşullarını ifade eder. Başka bir taktik, önceden belirlenmiş bir süre için sabit bir oran vaat etmektir, ancak daha sonra bunu sağlayamaz. Borçlular, kredi üretilirken borçluları faiz oranını yüzmeye ve faiz oranı riski almaya ikna etmeye çalışan borç verenlere karşı da dikkatli olmalıdır.
Kredi yönetimi, yırtıcı bir borç veren veya ipotek komisyoncusunun nitelikli bir borçluya gelir, kredi veya bir dizi başka nedenden dolayı belirli bir krediye hak kazanamayacağını (veya bunu yaparak adil borç verme yasalarını ihlal edebileceğini) bildirdiğinde ve o zaman borçluyu borç veren için daha karlı diğer kredilere yönlendirin.
ARM'ler, Sadece Faiz Kredileri ve Negatif İtfa Kredileri Ayarlanabilir faizli ipotekler hiçbir şekilde yasa dışı krediler değildir. Ancak, ARM'ler satarken, borç verenler, borçluları gelecekte kredi oranının ne kadar ayarlanabileceği konusunda bilgilendirmelidir. Borçlular bugün büyük bir tanıtım fiyatı olarak kabul edilebilir almak için gelecekte potansiyel olarak neyi bıraktıklarının farkında olmalıdır.
Bu aynı zamanda, kredinin giriş döneminde herhangi bir anapara ödemesi gerektirmeyen ARM'ler olan sadece faizli krediler için de geçerlidir. Borçlular ilk dönemde tasarruf etseler de, potansiyel olarak krediyi çıkardıkları zamanki kadar borçludurlar.
Negatif amortisman kredileri (bazen "% 1 ipotek" olarak adlandırılır) çoğu eyalette yasa dışıdır.Bu krediler genellikle borçluların evlerinin değerinin% 100'ünden fazlasını ödünç almalarına izin verilir. Bu tür bir kredi, mülkü geliştirmek ve değerini artırmak için ek sermaye kullanılırsa, borç verenlerin mülk değerinden daha fazla borçlanmaya izin verdiği bir rehabilitasyon kredisi (gelirlerin mülke yeniden yatırıldığı) ile karıştırılmamalıdır.. Negatif amortisman kredisinde, borçlunun her ay ödenmesi gereken tutardan daha az ödeme yapması gerekir; bakiye anapara bağlanır ve sonunda bir "balon ödemesi" olarak ödenir. Yırtıcı borç verenler hâlâ bu kredileri az kovuşturma riski olan bilgisiz borçlulara satmaktan kaçmaktadır.
Nakit Çıkarımı Yeniden Finansmanı, Sabit Para Borç Verme ve Özkaynak Sökme Bu borç verme uygulamaları, genellikle maddi sıkıntıları olan evlerinde özkaynak sahibi kişilere yöneliktir. Her ne kadar nakit çıkışı yeniden yapılandırması en korkunç koşullarda mantıklı gelse de, çoğu durumda kısa vadeli borçlarla aşırı genişlemiş olan kişilere duyurulur. Kısa vadeli kredileri kapsayacak şekilde uzun vadeli borç ticareti yaparak sahiplerinin evlerindeki bazı özkaynaklara erişmelerini sağlayan refinance opsiyonları veya hisse senetleri satma. Yeni aylık maliyetler, tüm kredi kartları, oto kredileri, perakende kredileri ve diğer kısa vadeli borçları için aylık giderlerden çok daha küçük olduğu için, borçlular bu kredileri almak için kolayca kandırılabilirler. Ödemeleri (30 yıla kadar) uzatarak, gerçek finansman maliyetinin orijinal borçlarından çok daha yüksek olduğu kredi.
Ne zaman (ve ne zaman değil) ipotek yeniden finanse etmek
Sert para veren krediler, marjinal bir değer yüzdesine kadar (% 50'ye kadar kredi-değer oranları) kredi sağlar, çünkü niyetleri mülkün üzerinde tahmindir. Herhangi bir sebep bulurlar ve borçluların özkaynaklarını kâr olarak alırlar. Mali güçlük çeken ya da bir evin özkaynağa erişim değerinin küçük bir kısmını finanse etmek isteyen herkes, bir borç veren seçerken çok seçici olmalıdır.
Eşitlik sıyırma veya hayali yardım, mali zorluk çeken bir borçluya istenmeyen yardım sunulduğunda ortaya çıkar ve bu da önemli maliyetlere yol açar ve borçlunun yardım almadan gerçekleştirebileceği hizmetler için herhangi bir yardım sağlamaz. En kötü durumlarda şu şekilde çalışır: Birisi borçlunun güvenini kazanır ve borçlunun geçici olarak borçlunun bir krediye hak kazanmasına veya evi ucuza satmasına ve daha sonra bir kiralama geri alım seçeneğinde kiralamasına yardımcı olmak için kefaleti devreder. Sorun asıl sahibine geri taşınmasıdır - eğer olmazsa, sahibi evin sahipliğini kaybeder. İpotek yükümlülüğünün tamamen devredildiği durumlarda, asıl mal sahibi evi kaybedebilir ve yine de orijinal ipoteğe borçlu olabilir.
Sahiplere ve Satıcılara Odaklanan Dolandırıcılık Ev sahiplerine odaklanan birkaç dolandırıcılık, onları evlerinde gereksiz veya hatalı onarım yapmaya ikna etmekten dolandırıcılık yapmaya kadar uzanır.
Ev Geliştirme Dolandırıcılar Bu dolandırıcılık, masum birey bir tür büyük ev onarım çalışmaları gerektirir veya büyük bir rehabilitasyon projesi yapmak istiyor. Bir "yüklenici", ev sahibini, yüklenicinin işi yapmasına ve finansman sunmasına izin vermeye ikna eder ve ikna eder. Finansman genellikle elverişsiz şartlarda yapılır, ancak projenin gerektirdiğine eşit veya daha yüksek bir miktarda tamamlanır ve yırtıcı bir borç verene satılır. Sık sık çapraşık ve pahalı olan iş, kredinin kredi verene geri verilebilmesi için standart üç günlük iptal döneminden hemen önce tamamlanır. Borçlu, ödeme yapılıncaya kadar düşük işi gerçekleştirmez ve düşük kredi hakkında hiçbir şey yapmak için çok geç.
Milyon Dolar Dökümü Bu aldatmacada, dolandırıcı yanlış kimlik kullanarak, küçük bir iyilik anlaşması ile istekli bir satıcıdan bir ev satın almayı kabul eder. Alıcı, mevcut piyasa fiyatından kalifiye olabileceğinden daha büyük bir ipoteğe ihtiyaç duyduğunu açıklar. Bu nedenle, alıcının mülkü yükseltmeyi planladığına inanarak, sahibi daha büyük bir ipotek alabilmesi için ev sahibi orijinal değerin birkaç katında yeniden kiralamayı kabul eder. İşlem yapılır, satıcı orijinal fiyata ödenir ve sanatçı geri kalanını cebe indirir. Ev genellikle haciz altına girer ve orijinal sahibi sahtekarlıktan mahkum olma riskiyle karşı karşıyadır ve satıcı evi meşru bir potansiyel müşteriye sattığından daha fazla bir şey almaz.
Bu dolandırıcılık listesi uzayıp gidiyor. Hepsinde, farkında olmayan markaya, gelir olarak veya bazı durumlarda sadece kredi açısından olağanüstü bir kazanç vaadi verilir. Bu vakaların çoğunda olduğu gibi, gerçek olamayacak kadar iyi görünüyorsa, muhtemelen doğrudur.
Mortgage Dolandırıcılığı Kendinizi Yalıtın Herhangi bir aldatmaca tarafından alınma riskini azaltmak için en iyi yolu aldatıcı uygulamalar hakkında bilgili olmak ve iş yapmayı umduğunuz herkes hakkında araştırma yapmaktır. Finansman dolandırıcılık gelince, genel kurallar şunlardır:
- Herhangi bir sözleşme belgesini yasal inceleme olmadan asla imzalamayın Asla herhangi bir ipotek veya finansal yükümlülük çıkarılmadan mülkiyet devri yapmayın.
Mali zorlukta veya rehine tehdidi sırasında artan özen gösterilmesi gerekmektedir. Yırtıcı borç verenler ve dolandırıcıların, korkunç bir durum nedeniyle kolayca manipüle edilebilen veya savunmasız olanları saptama yeteneği vardır. Çok iyi görünen herhangi bir vaat veya teklife şüpheli bir göz atmanın yanı sıra, kredi veya ipotek sorunlarına çözüm önerisinde aşırı veya aşırı aktif olan herkese de dikkat etmelisiniz. İstenmeyen teklifler veya telefon görüşmeleri başlangıçta dikkatle ele alınmalı ve tekliflerine ilk "hayır" cevabını kabul etmeyen herkes reddedilmelidir.