Gayrimenkul, çoğu insanın servetinin önemli bir bölümünü temsil eder ve bu özellikle ABD'deki birçok ev sahibi için geçerlidir. Federal Rezerv tarafından yapılan en son Tüketici Finansmanı Araştırmasına göre, Amerikalı ailelerin% 65, 2'si kendi birincil konutlarına sahiptir. Emlak piyasasının büyüklüğü ve ölçeği onu birçok yatırımcı için çekici ve kazançlı bir sektör haline getirmektedir. Bu makale, emlak piyasasını ve mevcut yatırım çeşitliliğini etkileyen bazı ana faktörlere bakacaktır.
EĞİTİM: Gayrimenkul Yatırımlarını Keşfetmek
Gayrimenkul Piyasasını Yönlendiren 4 Temel Faktör
Gayrimenkulü Etkileyen Faktörler
Demografik
Demografi, bir nüfusun yaş, ırk, cinsiyet, gelir, göç modelleri ve nüfus artışı gibi kompozisyonunu tanımlayan verilerdir. Bu istatistikler, gayrimenkulün nasıl fiyatlandırıldığını ve ne tür mülklerin talep edildiğini etkileyen genellikle gözden kaçan ancak önemli bir faktördür. Bir ulusun demografik yapısındaki büyük değişimler, onlarca yıldır gayrimenkul eğilimleri üzerinde büyük bir etkiye sahip olabilir.
Örneğin, 1945 ile 1964 yılları arasında doğan bebek patlamaları, emlak piyasasını önemli ölçüde etkileme potansiyeli olan demografik eğilime bir örnektir. Bu bebek boomerlerinin emekliliğe geçişi geçen yüzyıldaki daha ilginç nesil eğilimlerinden biridir ve 2010'da başlayan bu bebek boomerlerinin emekliliği, onlarca yıl boyunca piyasada fark edilmek zorundadır.
Bu tür demografik kaymanın emlak piyasasını etkileyebileceği sayısız yol vardır, ancak bir yatırımcı için sorulması gereken bazı kilit sorular şunlar olabilir: i) Daha fazla insan emekli olmaya başladığında bu popüler tatil bölgelerindeki ikinci evlere olan talebi nasıl etkiler? ? Veya ii) Gelirler daha küçükse ve çocuklar taşındığında bu daha büyük evlere olan talebi nasıl etkiler? Bu ve diğer sorular yatırımcıların eğilim başlamadan çok önce potansiyel olarak arzu edilen gayrimenkul yatırımlarının türünü ve yerini daraltmasına yardımcı olabilir.
Faiz oranları
Faiz oranlarının emlak piyasaları üzerinde de büyük etkisi vardır. İpotekli bir ev satın almayı düşünüyorsanız, bir ipotek hesap makinesi kullanarak faiz oranlarını araştırmak yararlıdır. Faiz oranlarındaki değişiklikler, bir kişinin konut satın alma yeteneğini büyük ölçüde etkileyebilir. Çünkü düşük faiz oranları gittikçe, bir ev satın almak için bir ipotek edinme maliyeti daha düşük olacak, bu da emlak için daha yüksek bir talep yaratır ve bu da fiyatları yukarı iter.
Faiz oranları arttıkça, bir ipotek edinme maliyetinin arttığını ve böylece gayrimenkulün talebini ve fiyatlarını düşürdüğünü belirtmek önemlidir. Ancak, faiz oranlarının konut amaçlı gayrimenkul yerine gayrimenkul yatırım ortaklığı (GYO) gibi öz sermaye yatırımları üzerindeki etkisine bakıldığında, ilişkinin tahvilin faiz oranları ile olan ilişkisine benzer olduğu düşünülebilir. Faiz oranları düştüğünde, bir kuponun değeri artar çünkü kupon oranı daha arzu edilir hale gelir ve faiz oranları arttığında bonoların değeri azalır. Benzer şekilde, piyasada faiz oranı düştüğünde GYO'ların yüksek getirileri daha cazip hale gelir ve değerleri artar. Faiz oranları arttığında, bir GYO getirisi daha az cazip hale gelir ve değerlerini düşürür. (Bu etkiler hakkında daha fazla bilgi için bkz. Faiz Oranları Mülk Değerlerini Nasıl Etkiler .)
Ekonomi
Gayrimenkul değerini etkileyen bir diğer önemli faktör ekonominin genel sağlığıdır. Bu genellikle GSYİH, istihdam verileri, üretim faaliyeti, malların fiyatları, vb. Gibi ekonomik göstergelerle ölçülür. Genel olarak, ekonomi durgunken gayrimenkul de öyle.
Ancak, ekonominin döngüselliği farklı gayrimenkul türleri üzerinde farklı etkilere sahip olabilir. Örneğin, bir GYO'nun otellere yaptığı yatırımların daha büyük bir yüzdesi varsa, ofis binalarına yatırım yapan bir GYO'dan daha ekonomik bir gerilemeden daha fazla etkilenecektir. Oteller, işyerinde bulunan kiralama yapısının türü nedeniyle ekonomik faaliyetlere çok duyarlı bir mülktür. Otel odası kiralamak, ekonominin kötü performans göstermesi durumunda otel müşterileri tarafından kolayca önlenebilecek kısa vadeli bir kiralama şekli olarak düşünülebilir. Öte yandan, ofis kiracıları genellikle ekonomik gerilemenin ortasında değiştirilemeyecek uzun vadeli kira sözleşmelerine sahiptir. Bu nedenle, döngünün ekonominin içinde bulunduğu kısmının farkında olsanız da, gayrimenkulün ekonomik döneme olan duyarlılığının da farkında olmalısınız.
Devlet Politikaları / Sübvansiyonlar
Mevzuat ayrıca emlak talebi ve fiyatları üzerinde önemli bir etkiye sahip olabilecek bir başka faktördür. Vergi kredileri, kesintiler ve sübvansiyonlar, hükümetin mevcut olduğu sürece gayrimenkul talebini geçici olarak artırabilmesinin yollarından bazılarıdır. Mevcut hükümet teşviklerinden haberdar olmak, arz ve talep değişikliklerini belirlemenize ve potansiyel olarak yanlış eğilimleri belirlemenize yardımcı olabilir.
Örneğin, 2009 yılında ABD hükümeti ağır bir ekonomide ev satışlarına hızlı bir başlangıç yapmak için ev sahiplerine ilk kez bir ev sahibi vergi kredisi getirdi (sadece 2008-2010 yılları arasında ev satın alanlar uygundur). Ulusal Emlak Komisyoncuları Birliği'ne (NAR) göre, bu vergi teşviki tek başına 900.000 ev sahibinin ev almasına yol açtı. Bu, geçici olmasına rağmen oldukça büyük bir artıştı ve artışın vergi teşvikinin bir sonucu olduğunu bilmeden, konut talebinin diğer faktörlere göre arttığı sonucuna varabilirsiniz.
En İyi Yatırım Nedir?
Emlak piyasasının büyüklüğü ve ölçeği onu birçok yatırımcı için cazip ve kazançlı bir pazar haline getirmektedir. Yatırımcılar doğrudan fiziksel gayrimenkullere yatırım yapabilir veya yönetilen fonlarla dolaylı olarak yatırım yapmayı seçebilirler. Doğrudan gayrimenkul yatırımı, gelir getiren bir mülk olarak kullanmak veya gelecekteki bir zamanda yeniden satmak için konut veya ticari mülk satın almayı içerir. Gayrimenkul piyasasına yatırım yapmanın dolaylı yolları arasında gayrimenkul yatırım ortaklıklarına (GYO'lar), gayrimenkul borsada işlem gören fonlara (ETF'ler), ortaklaştırılmış emlak fonlarına (CREF'ler) ve altyapı fonlarına yapılan yatırımlar dahildir. Piyasadaki yüksek likidite, daha düşük işlem maliyetleri ve daha düşük sermaye ihtiyacı nedeniyle, ortalama yatırımcılar dolaylı olarak gayrimenkul yatırımını tercih etmektedir. (Konut piyasasından kâr sağlama yolları hakkında daha fazla bilgi edinmek için, Gayrimenkul Yatırımının Basit Yolları bölümünü okuyun . )
Alt çizgi
Bu makalede, emlak piyasasının taşınmasında önemli rol oynayan bazı üst düzey faktörler tanıtıldı, ancak oynamak için daha karmaşık parçalar da var. Ve bu faktörlerden bazıları, faktör ve piyasa arasında açık bir ilişki önermesine rağmen, pratikte sonuçlar çok farklı olabilir. Ancak, emlak piyasasını yönlendiren temel faktörlerin anlaşılması, potansiyel bir yatırımın kapsamlı bir değerlendirmesinin yapılması için şarttır.
(Bu konu hakkında daha fazla bilgi için, Konut Gayrimenkulünde Para Kazanma konusunu okuyun .)