Amerika Birleşik Devletleri mortgage endüstrisinde iki muazzam kurum var: Fannie Mae ve Freddie Mac. Çoğu insan onları duydu, ancak çok azı ne yaptığını ya da Amerikan ev sahipliğini finanse etmede oynadıkları önemli rolü anlıyor. Çoğu insan tüm finansal sistemimize getirdikleri potansiyel sistematik riski anlamıyor. ne yaptıklarını, devlet destekli işletme (GSE) statülerini, kamu görevlerini ve nasıl kâr ettiklerini tartışacağız. Daha sonra, bu devlerin, risklerini etkili bir şekilde yönetemedikleri takdirde, ABD mortgage piyasasına getirebilecekleri tehlikeyi keşfedeceğiz. Unutmayın, devler düştüğünde, ezilen köylülerdir.
Ne yaparlar
Fannie Mae ve Freddie Mac ikincil mortgage piyasası üzerinden ipotek satın alıp garanti veriyor. Bunlar ipotek sağlamamaktadır.
İpotek yaratıcıları doğrudan Fannie Mae ve Freddie Mac'e ipotek satarlar veya aynı ipoteklerle desteklenen ipotek destekli menkul kıymetler (MBS'ler) karşılığında ipotek havuzlarını onlarla değiştirirler, güvenlik sahibi. İpotek yaratıcıları Fannie Mae veya Freddie Mac'e ipotek sattıklarında veya kendilerine verilen MBS'leri sattıklarında, bu ipotekleri oluşturmak için kullanılan fonları serbest bırakır, böylece orijinatörler daha da fazla ipotek yaratabilirler. Fannie Mae ve Freddie Mac de kendi portföyleri olarak bilinen MBS'lerine büyük yatırımlar yapıyorlar.
Kısacası, Wall Street'ten Main Street'e para akışını kolaylaştırıyorlar.
SEE: İpoteğinizin Perde Arkası
Devlet Destekli Şirketler
Fannie Mae ve Freddie Mac GSE'ler. Her ikisi de Kongre eylemleri tarafından yaratıldı; 1938'de Fannie Mae ve 1970'de Freddie Mac. Her ikisi de halka açık bir misyona hizmet vermek üzere kiralanmış halka açık şirketler. Hisseleri NYSE'de sırasıyla FNM ve FRE sembolleri altında işlem görüyor. Halka açık şirketler oldukları halde, tüzükleri nedeniyle Federal Hükümete aşağıdaki bağları vardır:
- Her iki şirketin de beşi ABD başkanı tarafından atanan 18 üyeden oluşan bir yönetim kurulu var. Likiditelerini desteklemek için, Hazine sekreteri her şirketten 2, 25 milyar dolara kadar menkul kıymet satın almaya yetkilidir ancak zorunlu değildir. Her iki şirket de devlet ve yerel vergilerden muaftır.
Bu bağlar nedeniyle piyasa, Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından ihraç edilen menkul kıymetlerin ABD hükümetinin zımni garantisini taşıdığına inanma eğilimindedir. Başka bir deyişle, pazar Fannie Mae veya Freddie Mac'te bir şeyler ters giderse, ABD hükümetinin onları kurtarmak için adım atacağına inanıyor. Bu örtük garanti, finansmana ne kadar ucuz erişebildiklerine bağlıdır. Fannie Mae ve Freddie Mac, diğer kurumlardan daha düşük getirilerle "ajans borçları" olarak bilinen kurumsal borç ihraç edebilirler.
Fannie Mae ve Freddie Mac'in Kamu Amacı ve Misyonu
Yönetmeliklerine göre, Fannie Mae ve Freddie Mac'in genel amacı düşük maliyetli ipotek fonlarının istikrarlı akışını kolaylaştırmaktır.
Şartları şunları içerir:
- Onların tek odak noktası konut ipotek piyasası. İlişkili olmayan iş kollarına giremez veya konut ipotek piyasası için desteği kesemezler. Satın aldıkları ve temin ettikleri ipotekler Federal İskan Teşkilatı Gözetim Ofisi (OFHEO) tarafından belirlenen bir tutarın altında olmalıdır. Örneğin, diğer konut finansmanı şirketlerinin işine girmeleri yasaklanmıştır - örneğin ipotek oluşumu. Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD) tarafından belirlenen yıllık hedefleri karşılamalıdırlar. Bu hedefler düşük ve orta gelirli konutlar ve azınlıklar için konutlar etrafında yoğunlaşmaktadır. OFHEO tarafından riske dayalı ve asgari sermaye gereksinimlerine ve yıllık incelemelere tabidirler.
Freddie Mac'in web sitesi, misyonunun konut piyasasına likidite, istikrar ve karşılanabilirlik sağlamak olduğunu belirtti. Fannie Mae'nin web sitesi misyonunun uygun fiyatlı konutları genişletmek ve ABD konut pazarına hizmet etmek için yerel topluluklara küresel sermaye getirmek olduğunu belirtiyor. (Gayrimenkul hakkında okumaya devam etmek için, Gayrimenkul Yatırımları , Akıllı Gayrimenkul İşlemleri ve Gayrimenkul Yatırımlarını Keşfetme eğiticimize bakın.)
Kamu Misyonuna Sahip Kâr Odaklı Şirketler
Hiç kuşkunuz olmasın - Fannie Mae ve Freddie Mac, hissedarlarının talep ettiği gibi kârla yönlendirilir. Kamu görevlerini yerine getirirken, karlarını iki ana şekilde elde ederler: garanti ücreti geliri ve tutulan portföyler.
- İlk olarak, garanti ücreti gelirini veya "g-ücretlerini" ele alalım. Fannie Mae ve Freddie Mac, bir MBS sahibine (yatırımcı) zamanında anapara ve faiz ödemesini garanti ettikleri her ipotek için her ipotek ödemesinin belirli bir yüzdesini elinde tutarlar. Örneğin, her aylık ipotek ödemesi anapara ve faize ayrılabilir. Fannie Mae diyelim ki, bir ipotek memuru tarafından toplanan faiz ve faiz iki şirketten birine aktarılıyor. Fannie Mae daha sonra anapara ve faizleri ipotek destekli menkul kıymet sahibine iletir; ancak, garanti ücreti olarak faizin belirli bir yüzdesini korur - genellikle yıllık% 0, 12 ile% 0, 50 arasında. Bunu bir sigorta poliçesi olarak düşünün. Umarım Fannie Mae, borç ödeme temerrütleri nedeniyle ipotek destekli menkul kıymet sahiplerine ödediğinden daha fazla garanti ücreti geliri tahsil eder. Bu çok büyük bir sigorta poliçesi. Hazine Sekreteri Robert K. Steel'e göre (15 Mart 2007 tarihli GSE Reformu ABD Evi Finansal Hizmetler Komitesi'nin ifadesi), iki şirketin 2.9 trilyon $ MBS üzerinde kredi garantisi vardı.
İkincisi, Fannie Mae ve Freddie Mac'in devasa ipotek ve MBS portföyleri var. Kendi ve birbirlerinin menkul kıymetlerine büyük yatırımlar yapıyorlar. Zımni Federal garantileri nedeniyle, daha önce tartışıldığı gibi, ellerindeki portföyleri finanse etmek için diğer şirketlerden daha düşük getirilerle borç ihraç edebilirler. Başka bir deyişle, bu fonlama avantajı nedeniyle portföylerinde potansiyel olarak diğer kurumlardan daha büyük spreadler kazanabilirler. Portföylerinin büyüklüğünü söylemek büyük bir eksikliktir. Steel'e göre (15 Mart 2007) 2006'da iki şirketin toplam mortgage portföyü 1.4 trilyon dolardı.
Fannie Mae ve Freddie Mac Üzerinde Gözetim
Fannie Mae ve Freddie Mac OFHEO ve HUD tarafından denetleniyor. OFHEO, Fannie Mae ve Freddie Mac'in sermaye standartlarını uygulamak, uygulamak ve izlemek ve tutulan portföylerinin boyutunu sınırlamak da dahil olmak üzere finansal güvenliğini ve sağlamlığını düzenler. OFHEO ayrıca yıllık uygun kredi limitlerini belirler. HUD, Fannie Mae ve Freddie Mac'in konut misyonundan sorumludur. Katılabilecekleri tüm yeni kredi programları (satın alma ve / veya garanti) HUD tarafından onaylanmalıdır. Ayrıca HUD, Fannie Mae ve Freddie Mac için konut görevlerini yerine getirmeleri için yıllık hedefler koyuyor. Bu hedefler düşük ve orta gelirli konutlar ve azınlıklar için konutlar üzerinde yoğunlaşmaktadır.
Federal Bağları Olan İki Şirkette Çok Fazla Risk Yoğunlaşmış mı?
Fannie Mae ve Freddie Mac'in konut finansmanı sistemimizde kritik roller oynadığına şüphe yok. Ancak, sadece iki şirkette yoğun bir riske sahip olma tehlikesi vardır. Çok büyük miktarda kredi ve faiz oranı riskini yönetiyorlar. Risk yönetimi ve / veya portföy yönetimi uygulamalarında bir şeyler ters giderse, dünya çapındaki finansal piyasalarda ağrı ve stresin hissedileceğine şüphe yoktur. Birçok eleştirmen, büyüklüğü ve ipotek riskini yönetmenin karmaşıklığı nedeniyle, ekonomimiz için çok büyük bir sistematik risk oluşturduğunu düşünüyor. Dahası, bazıları Fannie Mae ve Freddie Mac'in diğer şirketler için mevcut olmayan faiz oranlarında borç ihraç etmelerine izin veren örtülü federal garantileri nedeniyle haksız bir avantajı olduğuna inanıyor - özellikle, Fannie Mae ve Freddie Mac'in çok büyüyün.
Basitçe söylemek gerekirse, iki şirketin Amerikan vergi mükellefinin olası masrafları üzerinde çok fazla risk almasına izin verilmesi tehlikesi vardır. Hazine Sekreteri Steel'e göre, 2006 sonunda, Fannie Mae ve Freddie Mac'in ABD'deki toplam mortgage borcunun yaklaşık% 40'ı olan yaklaşık 4.3 trilyon $ mortgage kredisine maruz kaldıkları (15 Mart 2007)). Veya farklı bir şekilde bakıldığında, Federal Rezerv Yönetim Kurulu Başkanı Ben Bernanke'ye (Nisan 2007) göre, iki şirketin 5.2 trilyon dolarlık borç ve MBS yükümlülükleri var, ABD hükümetinin 4.9 trilyon dolarlık kamu borcunu aşıyor.
Ayrıca hiç kimse, bir ipotek için kredi riski veya faiz oranı riskinin türevler kullanılarak kolayca yönetilebileceğini veya azaltılacağını iddia etmemiştir.
Sonuç
2007 yazında, Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından garanti edilenler dışındaki tüm ipotek piyasası, iki şirketin oynadığı rollerin önemini vurgulayarak tamamen durdu. 2007 sonbaharında Freddie Mac, kredi ile ilgili büyük kayıpları ilan ederek piyasayı şok etti ve iki şirketin tüm finansal sistem için büyük bir risk oluşturduğu iddiasına ateş açtı. Fannie Mae ve Freddie Mac'in Amerikalı ev sahibi için yarattığı faydalar, tüm finansal sistemimize ve Amerikan vergi mükelleflerine verdikleri risklerden daha ağır basacak mı? Sadece zaman gösterecek.
Bu iki kurum hakkında, MBS ile İpotek Borçundan Kâr'a bakın .
![Fannie Mae ve Freddy Mac, Boon veya Boom? Fannie Mae ve Freddy Mac, Boon veya Boom?](https://img.icotokenfund.com/img/marijuana-investing/433/fannie-mae-freddie-mac.jpg)