Birleşik Kredi / Değer Oranı - CLTV Oranı Nedir?
Birleştirilmiş kredi / değer (CLTV) oranı, bir mülk üzerindeki tüm teminatlı kredilerin bir mülk değerine oranıdır. Kredi verenler, birden fazla kredi kullanıldığında müstakbel ev alıcılarının temerrüt riskini belirlemek için CLTV oranını kullanır.
Genel olarak, borç verenler yüksek kredi notuna sahip borçlulara% 80 ve üzeri CLTV oranlarında borç vermeye hazırdır. CLTV, basit kredi-değer (LTV) oranından farklıdır, çünkü LTV hesaplamasında yalnızca ilk veya birincil ipotek içerir.
CLTV Formülü ve Hesaplama
CLTV = Mülkün Toplam DeğeriVL1 + VL2 +… + VLn burada: VL = Kredi değeri
Birleşik kredi-değer oranını hesaplamak için, tüm kredilerin toplam anapara bakiyelerini mülkün satın alma fiyatına veya adil piyasa değerine bölün. Böylece CLTV oranı, aşağıda listelenen kalemlerin toplamının mülkün satış fiyatı veya mülkün değerleme değerinden düşük olanına bölünmesiyle belirlenir.
- ilk ipoteğin orijinal kredi tutarıEv hisse senedi kredisi hattının çizilmiş kısmı (ödenmemiş anapara bakiyesi) (HELOC) ikinci veya üçüncü ipotek gibi tüm kapalı uçlu ikincil finansmanın ödenmemiş anapara bakiyesi (Kapalı uçlu) borçlu olarak, borçlu bir günde tüm fonları çeker ve kredi kapatıldıktan sonra herhangi bir ödeme planı değişikliği yapamaz veya herhangi bir ödenmiş anapara erişemez.)
Önemli Çıkarımlar
- CLTV LTV'ye benzer, ancak sadece ilk ipoteği değil, tüm ipotekleri veya hacizleri içerir. Borç verenler, bir ev alıcısının bir ev satın almaya gücü yetip yetmeyeceğini belirlemede CLTV oranını düşünür. 2008-2009'daki emlak balonu, CLTV oranına göz atın.
CLTV Oranı Ne Gösteriyor
Birleştirilmiş kredi / değer oranı (CLTV) oranı, ipotek ve borç verme uzmanları tarafından, bir ev sahibinin ipotek ile çevrili toplam yüzdesini belirlemek için kullanılan bir hesaplamadır (borç yükümlülükleri). Borç verenler CLTV oranını, bir krediyi borçluya genişletme riskini değerlendirmek için borç / gelir oranı ve standart kredi / değer (LTV) oranı gibi bir dizi diğer hesaplama ile birlikte kullanır.
Birçok iktisatçı, diğer faktörlerin yanı sıra, 2000'lerin sonunda ABD'yi rahatsız eden haciz krizine rahat CLTV standartları atfetmektedir. 1990'lı yıllardan başlayarak, özellikle 2000'li yılların başında ve ortasında, ev alıcıları, ödemeleri yapmak yerine, satın alma sırasında sık sık ikinci ipotek aldı. Kredi verenler, bu müşterilerin işlerini rakiplerine kaybetmemeye istekli olduklarından, artan riske rağmen bu şartları kabul ettiler.
1990'ların sonlarından 2000'lerin ortalarına kadar uzanan emlak balonundan önce, standart uygulama ev alıcılarının satın alma fiyatının en az% 20'sini oluşturan ödemeleri azaltmasıydı. Kredi verenlerin çoğu, LTV'yi% 80 ile sınırlayarak müşterileri bu parametreler içinde tuttu.
Kabarcık ısınmaya başladığında, aynı şirketlerin birçoğu müşterilerin% 20'yi düşürmesine izin vermek için adımlar attı. Bazı borç verenler% 5 veya daha düşük peşinatla ipotek sunarak LTV sınırlarını yükseltti veya onlarla tamamen ortadan kalkarken, diğerleri LTV gereksinimlerini yerinde tuttu, ancak CLTV sınırlarını genellikle% 100'e yükseltti. Bu manevra, müşterilerin% 20 peşinatlarını finanse etmek için ikinci ipotek almalarını sağladı.
2008 yılında başlayan haciz artışı, CLTV'nin neden önemli olduğunu vurguladı. Oyunda, 500.000 $ 'lık bir ev için 100.000 $' lık ilk nakit harcama gibi cilde sahip olmak, bir ev sahibine ipotek ödemelerini sürdürmek için güçlü bir teşvik sağlar. Banka haciz ederse, sadece evini değil, kapatması için ödediği nakit yığınını da kaybeder.
Mülkte öz sermaye gerektiren borç verenleri gayrimenkul fiyatlarındaki düşüşten de yalıtır. Bir mülk 500.000 $ değerinde ve toplam haciz 400.000 $ eklerse, haciz açık artırmasında kısa bir ödeme almayan herhangi bir haciz sahibi olmadan mülk değerinin% 20'sini kaybedebilir.
CLTV Neden Önemli?
Bazı ev alıcıları, bir mülkte birden fazla ipotek alarak peşinatlarını düşürmeyi tercih ederler, bu da birincil ipotek için daha düşük bir kredi-değer oranı ile sonuçlanır. Ayrıca düşük LTV oranı nedeniyle, birçok ev alıcısı özel ipotek sigortasından (PMI) başarıyla kaçınır. İkinci bir ipotek almak ya da PMI maliyetine katlanmak daha iyi olup olmadığı kişi başına değişmektedir.
Sonuç olarak, ikinci ipotek daha fazla risk üstlendiğinden, ikinci bir ipotek üzerindeki faiz oranı tipik olarak bir ilk ipotek üzerindeki faiz oranından daha yüksektir. Tüketicilerin bir mülkte birden fazla kredi kabul etmenin avantaj ve dezavantajlarını göz önünde bulundurmaları önerilir. Durum tespiti yapmak, seçilen koşulların verilen koşullar için en iyi seçenek olmasını sağlamaya yardımcı olacaktır.
Kredi-Değer ve CLTV Karşılaştırması
Kredi-değer (LTV) ve CLTV, ipotek sözleşme imzalama sürecinde kullanılan en yaygın oranlardan ikisidir. Kredi verenlerin çoğu, her iki değer için de maksimum tutar uygulamaktadır; bunun üzerine, muhtemel borçlunun kredi için uygun olmadığı durumlar. LTV oranı sadece birincil ipotek bakiyesini dikkate almaktadır. Bu nedenle, yukarıdaki örnekte, LTV oranı% 50'dir, bu da 100.000 dolarlık birincil ipotek bakiyesinin 200.000 dolarlık ev değerine bölünmesinin bir sonucudur.
Çoğu kredi vereni% 80 oranında LTV uygulamaktadır çünkü Fannie Mae ve Freddie Mac daha yüksek LTV oranlı ipotek satın almamaktadır. İyi kredi profiline sahip borçlular bu koşulu atlatabilir ancak birincil kredi bakiyeleri ev değerinin% 80'inden fazla olduğu sürece özel mortgage sigortası (PMI) ödemek zorundadır. PMI, bir evin değeri kredi bakiyesinin altına düştüğünde borç vereni zararlardan korur.
Birincil borç verenler CLTV gereklilikleriyle daha cömert olma eğilimindedir. Yukarıdaki örnek göz önüne alındığında, haciz durumunda, birincil ipotek sahibi ikinci ipotek sahibi herhangi bir şey almadan önce parasını tam olarak alır. Borçlunun temerrüde düşmesinden önce mülk değeri 125.000 $ 'a düşerse, birincil haciz sahibi borçlu olanın tamamını (100.000 $) alırken, ikinci haciz sahibi 50.000 $ borcuna rağmen kalan 25.000 $' ı alır. Birincil haciz sahibi mülk değerlerinin düşmesi durumunda daha az risk taşır ve bu nedenle daha yüksek bir CLTV'ye borç verebilir.
CLTV Oranı Örneği
Örnek olarak, bir bireyin 200.000 dolar karşılığında bir ev satın aldığını varsayalım. Mülkü güvence altına almak için 50.000 $ peşinat ödedi ve 100.000 $ (birincil) ve 50.000 $ (ikincil) için iki ipotek aldı. Dolayısıyla kombine kredi / değer oranı (CLTV)% 75'tir: ((100.000 $ + 50.000 $) / 200.000 $).