Karşılaştırmalı Pazar Analizi Nedir?
Karşılaştırmalı bir piyasa analizi, aynı bölgedeki benzer mülklerin yakın zamanda satıldığı fiyatların incelenmesidir. Emlakçılar, bir ev satarken listeleyecekleri bir fiyat veya bir ev satın alırken sunacakları bir fiyat belirlemelerine yardımcı olmak için müşterileri için karşılaştırmalı bir piyasa analizi yaparlar. İki mülk aynı olmadığından, aracılar, adil bir teklif veya satış fiyatı belirlemek için satılan mülkler ile satın alınmak üzere olan veya listelenen mülk arasındaki farklar için ayarlamalar yapar. Esasen, karşılaştırmalı bir pazar analizi resmi, profesyonel bir değerlendirmenin daha az karmaşık bir versiyonudur.
Karşılaştırmalı Pazar Analizini Anlama
Karşılaştırılabilir bir piyasa analizi, özellikle yakın zamanda benzer mülk satılmadıysa, şu anda listelenen mülkleri de içerebilir. Ancak, liste fiyatları yalnızca satıcının mülk için ne elde etmeyi umduğunu gösterir ve gerçekte neye değer olduğunu yansıtmaz.
Karşılaştırmalı piyasa analizi resmi bir değerlendirme olmasa da, emlakçı bir değerleme uzmanının mülk için makul bir değere ulaşmak için kullanacağı benzer uygulamalar ve yöntemler kullanır. Ev veya mülk, karşılaştırılabilir mülk bulunmayan yerlerde çok farklı ve / veya benzersiz ise, mülkün değerini değerlendirmek için resmi bir değerleme uzmanı kiralamak mal sahibinin yararına olabilir.
Karşılaştırmalı Pazar Analizi Örneği
Dört yatak odalı, üç banyolu, 2.100 metrekarelik, tek aile evinde çeyrek dönüm arazi üzerinde teklif vermeyi düşünen bir çift düşünün. Ev 300.000 dolardan satılıyor. Çiftin emlakçı, karşılaştırmalı bir piyasa analizi yapar ve son zamanlarda aynı altbölümde satılan üç benzer özelliği bulur:
- Birincisi, söz konusu mülkle meşgul bir yolda bulunması dışında her şekilde aynıdır; İkincisi dört yatak odası, üç banyo ve çeyrek dönümlük bir arazi üzerinde yer alır, ancak aynı zamanda ekranlı bir sundurma içerdiğinden 2.400 metre karedir; Üçüncüsü dört yatak odası, çeyrek dönümlük bir arazi üzerinde ve 2.100 metre karedir, ancak her ikisi de eski olan iki banyoya sahiptir; 265.000 dolara satıldı.
Emlakçıların karşılaştırmalı bir piyasa analizini tamamlamak için izleyebileceği tipik adımlar şunlardır:
1. Mahalle Kalitesini Değerlendirin
İlk adım, çevredeki mahallenin kalitesini değerlendirmek ve bunu her zamankinden daha kolay hale getiren bazı iyi çevrimiçi araçlar var.
Google Street View, mahalleyi araştırmak için en iyi araç olabilir. İşte aradığınız şey:
- Güzel bloklara karşı daha az çekici bloklar Plajlar, parklar, okullar vb. Olanaklara yakınlık. Çöplükler, otoyollar, endüstriyel tesisler vb. Gibi hoş olmayan yerlere yakınlık.
Bununla birlikte, Google'ın görüntüleri eski olabilir, bu nedenle mahallede araç kullanmanın yerini tutmaz.
2. Varsa Orijinal Listeyi değerlendirin
Evin yaşını ve durumunu, son yükseltmeleri ve önceki pazarlama stratejisiyle ilgili olası sorunları değerlendirmek için fotoğrafları ve açıklamaları dikkatlice inceleyin.
3. Mülk Değeri Tahminlerini Kontrol Edin
Mülk değeri tahmini, müşterinizin evinin olası piyasa değerini değerlendirmenize ve mülkün metrekare başına maliyetini hesaplarken size bir başlangıç noktası vermenize yardımcı olabilir. Bununla birlikte, bu tahminler yanlış olabilir ve yerel pazarın benzersiz yönlerini dikkate almaz.
4. Bir Ön CMA geliştirin
Satılan girişleri, süresi dolmuş girişleri, etkin girişleri ve alanınızdaki özellik, boyut ve olanaklarınızla karşılaştırılabilir olan bekleyen girişleri değerlendirerek evinizin değeri hakkında kabaca bir fikir edinin. CMA'nıza dahil etmeniz gereken karşılaştırılabilir özellikler şunları içerir:
- Son altı ay içinde satılan veya süresi dolan, beklemede olan veya listelenen evler. Satılan listeler, son zamanlarda bölgedeki benzer evlerin tam olarak ne sattığını söyleyecektir ve CMA'nız için değeri değerlendirmenin birincil yoludur. Süresi dolmuş listeler, piyasanın fiyatlandırmaya istekli olmadığını fiyatlandırır. Bekleyen satışa sahip girişler, benzer evlerin şu anda ne için sattığı hakkında iyi bir fikir verebilir. Mevcut listeler size rekabetinizin nasıl olduğunu söyleyecektir. Aynı sayıda yatak odası ve banyolu evleri değerlendirin. Bir evdeki yatak odası ve banyo sayısı, bir ev için en önemli kriterlerden biridir. Örneğin, iki yatak odalı evler genellikle üç veya daha fazla evden daha az arzu edilir. Aynı şekilde, sadece bir banyosu olan veya ana banyosu olmayan evlerde, daha fazla olanlardan daha düşük bir yeniden satış değeri vardır. Yaklaşık 300 feet kare içindeki evleri değerlendirin. 2.000 metrekarelik bir ev ile 1.700 ila 2.300 feet kare arasındaki evlere bakın. Genel olarak, daha fazla yatak odası daha yüksek bir fiyata eşittir, ancak kare görüntüleri neredeyse önemlidir. Aynı mahalledeki evleri değerlendirin. Duvarlı bir topluluk değilse, evin tam olarak hangi “mahallede” bulunduğunu bulmak zor olabilir. Bu nedenle, önce mahalleyi çevrimiçi olarak değerlendirmek önemlidir. Aynı veya karşılaştırılabilir okul bölgelerindeki evleri değerlendirin. Okul bölgeleri, her bölgede çok sayıda okulun bulunduğu büyük şehirlerde özellikle önemlidir. Bir sokağın bir tarafındaki evler mükemmel bir okul bölgesinde olabilirken, diğer taraftaki evlerde yaşayan öğrenciler daha düşük kaliteli okullarda olgunlaşabilir. Okulların ev değerinde yarattığı fark çok önemli olabilir. Benzer parti büyüklüğüne sahip evleri değerlendirin. Genel olarak, 10 dönüm arazi üzerindeki bir ev, sadece bir dönümlük üzerinde başka türlü karşılaştırılabilir bir evden daha değerli olacaktır. Benzer yaştaki evleri değerlendirin. Yepyeni evler genellikle eski evlerden daha yüksek değerlidir, ancak bazı eski evler, özellikle antika evler veya yüzyılın ortalarında modern evler, tasarımları nedeniyle yeni inşaatlara prim verebilir. Benzer özelliklere sahip evleri değerlendirin. Örneğin, evin bir zemin havuzu varsa veya bir kulüp binası ile kapılı bir mahalledeyse, benzer özelliklere sahip diğer listeleri bulmaya çalışın. Aynı şekilde, ev okyanus kıyısı mülkündeyse, diğer okyanus kıyısı evleriyle karşılaştırmak, sudan birkaç blok ötede evlerle karşılaştırılmasından çok daha iyi sonuçlar verecektir.
5. Karşılaştırılabilir Listelerin Ortalama Fiyatını Alın
Seçtiğiniz karşılaştırılabilir evlerin satış fiyatlarını alın ve her karşılaştırılabilir ev için metrekare başına fiyatı hesaplamak için her birini kare görüntülerine bölün. Ardından, karşılaştırılabilir evlerin metrekare başına ortalama fiyatını bulun ve satmaya çalıştığınız evin tam kare görüntüleri ile çarpın.
6. Evin Şahsen Değerlendirilmesi.
Araştırmanıza dayanarak, evin neye değer olduğuna dair bir basketbol sahası fikriniz olmalı, bu nedenle ev sahibinin sizin için sahip olduğu mülk değeri hakkında herhangi bir soruya cevap verebilmelisiniz. Bir mülkü gezerken, durum, ilaveler ve yükseltmeler, gerekli yükseltmeler, dış ve peyzaj ve diğer olanaklar gibi faktörleri göz önünde bulundurun. Karşılaştırılabilir listelerdeki ön verileri, kapsamlı bir CMA oluşturmak için ziyaret sırasında toplanan bilgilerle birleştirin.